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　　物業管理法律責任

　　(一)物業管理法律責任概述

　　廣義的物業管理法律責任――是指民事、經濟、行政法律關系主體，因自己行為違反物業管理法律規范確定的義務及物業管理服務合同的約定義務，或者因不正當使用自己的權利、職權，或者因某種法律事實的出現，而要依法承受的，一般需經有管轄處理權的法庭、仲裁庭或行政執法機關依法裁決確定的具有政權強制性的法定必為的不利性法律后果或特殊的懲戒性追加義務負擔;

　　狹義的物業管理法律責任――是指物業管理活動的民事主體對自己違反物業管理法規的行為依法承擔的具有強制性和不利性的法律后果。

　　物業管理法律責任制度體系主要包括：法律責任種類法定制度、法律責任追究和認定制度、法律責任實現制度。

　　(二)物業管理法律責任的主要特點

　　1.法定責任與協議責任相結合

　　對物業管理法律責任的確認，除依據有關法律法規的規定外，也要依合同約定的責任內容為依據。

　　2.法律責任的種類和復合關系復雜性

　　物業管理法律責任的復雜性提醒有關方在針對具體個案確定法律責任時，要周全考慮相關法律法規對同一種違法行為從不同角度所設定的法律責任規范。

　　3.技術規范確定的責任份量比較大

　　在確定物業管理技術操作活動后果的法律責任時，必須充分注意有關法定技術規范文件和約定技術規范文本中關于技術責任問題的規定。

　　4.法律責任的承擔主體具有特定的身份

　　例如，物業管理的行政管理部門的行政監管者身份、房地產開發商、物業管理企業的企業法人身份、業主身份等。

　　(三)物業管理法律責任的歸責條件和原則

　　物業管理法律責任的一般構成，即在一般情況下物業管理法律責任的歸責條件，有下列四要素構成：

　　1.行為違法。

　　2.損害結果。

　　3.因果聯系。

　　4.行為人主觀過錯。

　　現代法律確立的歸責原則主要有三項，相應形成三種歸責類型：

　　1.過錯責任原則。

　　即歸責原則將主觀過錯作為判斷法律責任是否成立的核心原因，即使行為人的違法行為產生損害結果，但若其不存在主觀過錯，就不承擔法律責任。

　　2.無過錯責任原則，又稱嚴格責任原則。

　　該原則主張只要行為人在客觀上作出特定侵權行為或違約行為并造成損害結果，不論其主觀有無過錯，即使無法證明其有主觀過錯，行為人應當依法承擔民事法律責任。

　　3.公平責任原則，又稱平衡責任原則。

　　當事人對發生的損害都沒有過錯，也都沒有做出違法行為，但受害人要求有關當事人分擔民事責任的，法院可以根據當事人各方的經濟狀況等實際情況，按照公平合理原則讓受害人在內的當事人分擔補償民事責任。

　　(四)物業管理法律責任的分類

　　按物業管理法規規定的法律責任內容所屬法律部類不同，物業管理法律責任分別為刑事責任、行政責任、民事責任。

　　1.刑事法律責任

　　刑事法律關系是由于犯罪而發生的，存在于國家與犯罪人之間而由刑法規定的特殊權利義務關系。

　　刑事法律責任――指行為人(包括自然人和單位)的違法行為已構成觸犯刑事法律的犯罪，而依刑事審判判決確定必須承擔的刑法懲戒性后果。

　　2.行政法律責任

　　物業管理行政法律責任――指物業管理行政主體和物業管理行政相對人的行為違反物業管理法律、法規、行政規章而依法必須承擔的懲戒性法律后果。行政責任按承擔責任主體行政法律地位不同劃分為：違法行政責任和行政違法責任。

　　(1)違法行政責任

　　――指行政主體(行政機關及其工作人員、法律法規授權的組織或行政機關授權、委托的組織或個人)在行使行政管理職權過程中或實施行政管理活動中的違法行為和不當行為(合法但不合理的)而導致的依法應承擔的行政懲戒性法律后果。

　　違法行政法律責任的承擔方式：行政侵權賠償和行政處分。

　　(2)行政違法責任

　　――指行政相對人的行為違反法律、法規和行政規章而應依法承擔的懲戒性法律后果。

　　行政違法責任的具體承擔種類包括：行政處罰，行政處分，勞動教養和限期改正。

　　物業管理行政違法責任可按承擔責任主體的不同主要分為六類情形：

　　1)業主團體管理過程中的行政違法責任。

　　這類責任是由業主大會、業主委員會的違法行為引起的。

　　2)業主個體管理與物業使用人的行政違法責任。

　　這類責任是由業主、物業使用人的違法行為引起的。

　　3)物業管理企業經營活動中行政違法責任

　　這類責任是由物業管理企業的違法行為所引起的。

　　4)開發建設單位、公房出售單位的行政違法責任

　　這類責任是由于開發建設單位、公房出售單位不履行物業移交法定義務，未履行前期物業管理義務，不履行售后房屋保修義務等違法行為所引起，相應要承擔限期改正、限期履行、繳納罰款等行政責任，對開發建設單位可暫停其開發資質。

　　5)其他單位、個人的行政違法責任

　　這類責任主要是由于某些單位、個人在物業管理管轄區域內作出了物業管理規范性法律文件和業主自治管理規章制度的禁為規范行為所引起的。

　　6)行政相對人妨礙監督管理的行政違法責任

　　這類責任主要是由于物業管理公司及其員工和業主、物業使用人無理阻撓、妨礙物業管理行政主管部門及其有關行政管理部門執行監督管理業務的違法行為所引起的，相應要承擔警告、罰款、行政拘留等行政處罰法確定的行政責任。

　　3.民事法律責任

　　物業管理民事法律責任――指物業管理法律關系民事主體因自己行為違反法定義務、合同約定義務或法律的特別規定而按照民法(包括合同法)規定必須承擔的懲戒性法律后果。

　　民事法律責任與其他法律責任不同的主要特點是主要表現為一種財產責任，而且民事責任的內容可以在法律允許的范圍內由當事人自行商定，處理和解決民事責任糾紛適用調解原則。

　　民事責任一般劃分為違約責任和侵權責任兩大類。物業管理涉及的法律責任多是復合責任。

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