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　　住房消費信貸

　　(一)住房消費信貸的種類。

　　1. 個人住房公積金貸款

　　(1)定義與特點。個人住房公積金貸款是以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發放的定向用于購買、建造、翻建、大修自有住房的專項貸款。

　　s 各地住房公積金管理中心制定的貸款期限不同，一般最長不超過30年。

　　s 住房公積金貸款的利率要比商業銀行住房貸款的利率低。

　　s 個人住房公積金貸款的借款人須提供一種擔保方式作為貸款的擔保，否則不予貸款。

　　ü 抵押貸款方式是指貸款銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息。

　　ü 抵押加購房綜合險也是貸款的一種常見擔保方式，即在借款人提供抵押擔保的同時，購買購房綜合險。購房綜合險是向指定保險公司購買的一種綜合險種，包括房屋保險和購房貸款保險兩部分。

　　ü 質押擔保是貸款的一種擔保方式。即借款人可以用銀行存款單、債券等權利憑證作為質物交貸款銀行保管，當借款人不能還款時貸款銀行依法處分質物以償還貸款本息、罰息和費用。

　　ü 連帶責任保證是貸款的一種擔保方式，即由保證人為借款人提供連帶責任保證。

　　s 對貸款對象有特殊要求，即要求借款人是在當地購買自住住房、同時在管理中心交存住房公積金的住房公積金交存人和匯繳單位的離退休職工。

　　s 公積金貸款的額度由于各地住房公積金管理中心規定的貸款最高限額不同而有差別。

　　s 辦理公積金貸款的申請人需要提供的資料：

　　ü 合法的身份證件(居民身份證、戶口本、護照或其他有效居留證件);

　　ü 住房公積金儲蓄卡及借款人名章;

　　ü 合法有效的購買、建造、翻建、或者大修自有住房的合同或協議及其相關資料等。

　　(2)住房公積金貸款舉例。

　　【例子】一位參加S市住房公積金制度的客戶，打算購買一套評估價值為50萬元的自住普通住房，擬在中國建設銀行申請個人住房公積金貸款。家庭該客戶目前本人名下的住房公積金本息余額是6 000元，上個月公積金匯儲額為150元，本人目前離法定退休年齡還剩30年，那么該客戶在退休年齡內預計可繳存住房公積金總額是多少?

　　計算方法是，

　　客戶本人在退休年齡內可繳存住房公積金總額

　　= 目前本人名下公積金本息余額 + 上月公積金匯儲額×剩余退休年限×12

　　= 6000 元 + 150元/月 × 30 × 12 = 60 000元。

　　假設客戶的家庭有3名成員，那么按照相同的計算方法，該家庭可繳存住房公積金的總額為18萬元。若該客戶的家庭成員同意參與本次住房公積金借款額度計算，放棄今后住房公積金借款權利，則按照該市住房公積金管理中心有關貸款額度的規定，該客戶可申請個人住房公積金貸款最高額度，以下列的三個額度中最低者為準：

　　第一，借款人及其家庭成員在退休年齡內可繳存住房公積金的總額，即18萬元;

　　第二，所購住房評估價格的70%，即：50 × 70% = 35 萬元;

　　第三，該市住房公積金管理中心每年公布的最高貸款額：10萬元。因此，根據上述的規定，該客戶可申請的個人住房公積金貸款最高額度為10萬元。

　　2. 個人住房商業性貸款

　　是指具有完全行為能力的自然人，購買本市鎮自住住房時，以其購買的產權住房為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。俗稱“按揭貸款”。

　　s (1)個人住房按揭貸款，也稱為一手房貸款，是指銀行向借款人發放的用于購買、建造各種類型住房的貸款。

　　s (2)個人二手房貸款，是指銀行向借款人發放的用于購買受訪人已取得房屋產權證、具有完全處置權利、在二級市場上合法交易的個人住房或商用房的貸款。

　　s (3)個人商用房貸，也稱為個人商業住房貸款，是指銀行向借款人發放的購置新建自營性商業用房和自用辦公用房的貸款。

　　s (4)個人住房傳按揭貸款，是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人在還款期間，由于所購房屋出售、贈與、繼承等原因，房屋產權和按揭借款需同時轉讓給他人，并由銀行為其做貸款轉移手續的業務。

　　s (5)目前某些銀行除提供上述個人住房貸款品種外，還可向國家機關、學校、醫院等單位職工參加集資建房和個人自建住房等發放個人住房貸款。

　　s (6)個人住房商業性貸款可選擇的貸款方式。個人住房商業性貸款的貸款方式有：抵押貸款、質押貸款、保證貸款和抵押(質押)加保證貸款。

　　3. 個人住房組合貸款

　　s 是指住房公積金中心和銀行對同一借款人所購的同一住房發放的組合貸款。

　　s 借款人申請住房公積金貸款不足以支付購房所需資金時，其不足部分向銀行申請住房商業性貸款。

　　【例子】延續上面一個例子，假如客戶向銀行申請個人住房公積金貸款仍不足已支付剩余的房款，那么，該客戶還可以向銀行申請個人住房組合貸款，即可申請一筆期限相同的個人住房商業性貸款。但這兩筆貸款的總金額以房價的70%為限。即客戶可申請的最高金額為

　　50萬元 × 70% = 35萬元。

　　其中，個人住房公積金貸款金額為10萬元，期限為15年，貸款利率是4.95%，而個人住房商業性貸款金額為25萬，期限同樣為15年，貸款利率是6.27%。

　　(二)還款方式和還款金額

　　1. 首付款。

　　s 申請住房消費信貸時銀行不會給予全額貸款，通常會要求借款人支付房屋總價款的20%~30%，這筆資金稱為首付款。

　　s 貸款額度的決策的關鍵在于資金的機會成本。

　　2. 期款。

　　s 借款人在獲得住房貸款后，須定期向銀行歸還本息。

　　s 貸款期限在1年以內的，實行到期本息一次性清償的還款方式;

　　s 貸款期限在1年以上的，可以采用等額本息還款法、等額遞增還款法、等額遞減還款法和等額本金還款法每月償還。

　　(1)等額本息還款法。是指在貸款期限內每月以相等的金額平均償還貸款本金和利息的還款方法。

　　s 計算公式：

　　每月還款額 =

　　貸款本金×月利率×(1 + 月利率)還款期數

　　(1 + 月利率)還款期數 - 1

　　s 適合人群是：收入處于穩定狀態的家庭。

　　s 優點：借款人還款操作相對簡單，等額支付月供也方便貸款人合理安排每月收支。

　　(2)等額本金還款法。是指在貸款期限內按月償還貸款利息和本金，其中每月所還本金相等。

　　s 計算公式如下：

　　每月還款額 =

　　貸款本金

　　還款期數

　　+ (貸款本金 ? 累計已還本金) × 月利息

　　s 適合的人群是：目前收入較高但是預計未來收入會減少的人群，或者還款初期還款能力較強，并希望在還款初期規劃較大款項來減少利息支出的借款人。

　　s 特點：本金在整個還款期內平均分攤，利息則按貸款本金余額逐日計算，每月還款額在逐漸減少，但償還本金的速度是保持不變的。

　　【例子】李先生向銀行申請20年期30萬元的貸款，年貸款利率為6.273%，采用等額本金還款。根據公式計算，

　　第一個月還款額 = 300000 / 240 + ( 300000 ? 0 ) ×6.273% / 12 = 2818元，

　　第二個月還款額 = 300000 / 240 + ( 300000 ? 1250 ) ×6.273% / 12 = 2812元，

　　……

　　最后一個月還款額=300000 / 240 + ( 300000 ? 298750 ) ×6.273% / 12 = 1257元，

　　(3)等額遞增還款法，即把還款期限劃分為若干個時間段，每個時間段內月還款額相同，下一個時間段的還款額按一個固定金額遞增。

　　s 適合人群：適用于目前收入一般、還款能力較弱、但是未來收入預期會逐漸增加的人群。

　　(4)等額遞減還款法。即把還款期限劃分為若干個時間段，在每個時間段內月還款額相同，下一個時間段的還款額按一個固定的金額遞減。

　　s 適合人群：適用于目前還款能力比較強，但預期收入將減少，或者目前經濟很寬裕的人，如中年人或未婚的白領人士。

　　(5)等比遞增還款法。是指在貸款期的后一時間段內煤氣還款額相對前一時間段內每期還款額呈一固定比例遞增，同一時間段內，每期還款額相等的還款方法。

　　s 適合人群：適用于前期還款能力較小，工作年限短，收入呈上升趨勢的年輕人。

　　(6)等比遞減還款法。是指在貸款期的后一時間段內每期還款額對前一時間段內每期還款額呈一固定比例遞減，同一時間段內，每期還款額相等的還款方法。

　　s 適合人群：適合收入較高、還款初期希望歸還較大款項來減少利息支出的借款人。

　　3. 提前還款的選擇權。

　　(1)提前還貸發生的三種情況：

　　s 第一，借款人在貸款時對自身的償還能力估計不足。

　　s 第二，借款人在貸款時根據成本效益原則使用較大的住房貸款額度，而將自有資金投入其他高利潤的項目，貸款后投資項目收益情況發生變化，借款人因調整投資組合而提前償還貸款。

　　s 第三，借款人在貸款一段時間后收入增加，財務狀況改善，有能力提前還款。

　　(2)提前還貸的方法：

　　s 第一種，全部提前還款，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清。

　　s 第二種，部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。

　　s 第三種，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限保持不變。

　　s 第四種，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。

　　(3)如何還貸更經濟?

　　s 如果客戶選擇的是商貸和公積金構成的組合貸款，先還商貸會“優惠”很多。

　　s 如果是純商業貸款，則考慮等額本息還款法、等額本金還款法兩種還款方式區別。

　　(4)提前還貸需注意的問題。

　　s 第一，個人住房按揭貸款的提前還款，原則上必須是簽訂借款合同1年以后。

　　s 第二，銀行對提前還貸次數和起點金額通常也有要求。

　　s 第三，提前還款的前提是借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當期利息及違約金已還清。

　　s 第四，借款人一般須提前15天持原借款合同等資料向貸款機構提出書面申請提前還貸。

　　s 第五，貸款期限在1年以內的，實行到期本息一次性清償的還款方法。

　　s 第六，在辦理提前還款的同時，對于已經投保了房貸險的借款人，理財規劃師還應該提醒客戶申請退還保險金。

　　4. 延長貸款。

　　s (1)借款人應提前20個工作日向貸款銀行提交《個人住房借款延長期限申請書》和相關證明。

　　s (2)延長貸款條件：一是貸款期限尚未到期，二是延長期限前借款人必須先清償其應付的貸款利息、本金和違約金。

　　s (3)借款人申請延期只限一次。

　　s (4)原借款期限與延長期限之和最長不超過30年。

　　(三)利率調整對還款總額的影響

　　1. 貸款期間的利率變動按中國人民銀行的規定執行。

　　s 如果貸款期限在1年之內，那么遇到法定利率調整，則不調整貸款利率，繼續執行合同利率。

　　s 貸款期限在1年以上的，遇到法定利率調整，于下年1月1日開始，按相應利率檔次執行新的利率。

　　2. 借款合同的約定

　　s 簽訂借款合同后與銀行發行貸款期間，如遇法定貸款利率調整時，貸款賬戶開立時執行最新貸款利率。

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