房地產投資區位的選擇

　　一、區位的含義

　　房地產投資的三要素是“區位，區位，還是區位”。這充分說明了在房地產投資中，區位選擇的特殊重要性。當然，影響房地產投資成敗的要素絕不僅僅是“區位”，還包括市場宏觀環境、投資決策的準確性、市場供求狀況、進入房地產市場的時機選擇和在市場上的持續時間長短、所投資的房地產類型等。然而，由于房地產的不可移動性和受制于地區性需要的特性，所有其他影響要素均與房地產所處的“區位”相關。

　　房地產投資中“區位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。房地產的不一致性和差異性，決定了某一具體宗地的區位是排他的、獨一無二的。根據對某一宗地區位的描述，可以從圖上或現場找到該宗地。例如，某宗地位于北京市朝陽區、坐落在建國門外大街北側、西鄰建國飯店、東鄰北京國際貿易中心，人們就可以據此判斷該宗地的大致區位;如果查閱地籍圖，就可以找到該地塊的宗地編號及其具體的四至范圍、面積大小、宗地形狀和當前的土地使用者;我們還可以根據該宗地的角點坐標，判斷該宗地的區位等。

　　對區位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應包括該區位所處的社會、經濟、自然環境或背景。例如前述的宗地，就位于北京市CBD(Central　Business　District，中央商務區)范圍內，為高檔辦公、酒店、國外駐京機構和大使館集中的地區，該地區就業人口以中高級白領階層為主，收入水平和支付能力較高，各種消費需求的品位代表著時代的潮流。某一具體區位所處的社會、經濟、自然環境，決定了該區位附近的市場需求和消費特征。

　　對區位的廣義理解，還應包括在該區位進行房地產投資所須支付的成本的高低和所面臨的競爭關系。土地成本占房地產投資的比重有逐漸上升的趨勢，在許多城市已經超過了50%，而確定了房地產投資的具體位置后，往往也就確定了房地產投資中的土地成本支出。另外，從市場競爭的角度來說，區位確定后，也就決定了在本“區位”進行投資所面臨的競爭對手和競爭關系。

　　房地產投資者對區位的把握還須利用發展的、動態變化的眼光。雖然某一宗地的地理位置不可能變化，但隨著宏觀社會經濟和城市建設的發展，城市中各區位的相對重要性也會不斷地發生變化。例如，上海浦東原來是上海人“寧要浦西一張床、不要浦東一套房”的地區，但隨著浦東新區的開發建設，基礎設施、就業環境等發生了很大的變化，逐漸變成為上海人向往的地區;北京市前門商業區原是北京市三大中心商業區之一，但隨著北京市城市建設的發展，交通等市政條件優良的新中心商業區陸續建成，前門商業區逐漸失去了對投資者和消費者尤其是中高檔消費者的吸引力。因此，房地產投資者要關注城市或地區的社會經濟發展計劃及城市規劃，用發展的、動態變化的眼光，來認識和把握房地產投資中的“區位”。

　　總之，房地產投資中的區位，絕不能簡單地將其理解為地理位置，還應重點考察其在城市社會經濟活動中的位置，在整體市場供求關系中的位置，在未來城市發展建設中的位置。從這些比較全面的意義上理解，區位在房地產投資中的重要性則是不言而喻的。

　　二、不同類型房地產投資對區位的特殊要求

　　(一)居住物業

　　居住項目主要為人們工作勞動之余提供一個安靜舒適的生活休息空間，此類項目的投資區位選擇時要考慮的主要因素包括：

　　1.市政公用和公建配套設施完備的程度。市政公用設施主要為居民的生活居住提供水、電、燃氣等，公建配套設施則包括托兒所、幼兒園、中小學、醫院、郵局、商業零售網點、康體設施等。國內大量空置的商品住宅，許多是因為不具備上述配套條件造成的。對于小型的居住項目，其本身不具備提供上述配套設施的能力，對場地周圍已具備的配套設施能力的依賴性就更大。

　　2.公共交通便捷程度。從我國目前的居民家庭結構來分析，大多數屬于工薪階層，私人汽車還只是剛剛進入少數家庭，對方便快捷的公共交通系統的依賴程度非常大，因此居住項目區位選擇時應認真考慮公共交通系統的完備程度。

　　3.環境因素。隨著城市居民生活水平的提高，對居住環境提出了越來越高的要求。山、水、綠地、陽光、清新的空氣、無噪聲污染等，都是居民選擇安居，進而也是房地產商在選擇居住項目區位時要慎重考慮的因素。

　　4.居民人口與收入。居住項目的市場前景受附近地區人口數量、家庭規模和結構、家庭收入水平、人口流動性、當前居住狀況等方面的影響。居住項目投資如果選擇在人口素質高、支付能力強的地區進行，就意味著提高了成功的可能性。

　　(二)寫字樓物業

　　影響寫字樓項目區位選擇的特殊因素包括：

　　1.與其他商業設施接近的程度。商業辦公也存在著聚集效應，同樣位于城市中心商務區的項目，則其未來的使用者就可以方便地同位于相同區域的客戶開展業務。因此，與另外商業設施接近的程度，決定了寫字樓項目對未來使用者的吸引力，雖然這種吸引力也會由于城市建設的發展而經常發生變化，但它對寫字樓項目區位選擇過程的影響則是不言而喻的。

　　2.周圍土地利用情況和環境。如果寫字樓項目所處的位置，周圍有很多工業建筑、環境惡劣，就會大大降低該寫字樓的吸引力。寫字樓的區位還可能由于其鄰近政府、大型公司或金融機構的辦公大樓而增加對租戶的吸引力。

　　3.易接近性。寫字樓項目區位選擇還應重視其易接近性。大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公，有沒有快捷有效的道路進出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的檔次。寫字樓建筑周圍如有多種交通方式可供選擇(公共汽車、地鐵、高速公路等)能極大地方便在寫字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會影響到寫字樓的易接近性。一般來說，中心商務區的寫字樓不能像郊區寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商務區的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。

　　(三)零售商業物業

　　零售商業物業投資區位的選擇，在很大程度上取決于零售商業物業輻射區域分析的結果。商業輻射區域是指某一零售商業項目的主要消費者的分布范圍。商業輻射區域分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。此外，新零售商業項目的落成并不能創造出新的購買力;它必須從其他零售商業項目那里吸引或爭取消費者，因此對處于同一供需圈內其他競爭性物業的競爭條件分析也對場地選擇有主要影響。

　　商業輻射區域通常被分為三個部分：主要區域、次要區域和邊界區域。主要區域是與項目所處地點直接相鄰的區域，其營業額的60%～75%都來自該區域;次要區域是距離項目所處地點5～15km的區域(對市級購物中心而言)，項目營業額的15%～20%來自該區域;邊界區域是距物業所處地點15km以外的區域，占營業額的5%～15%。對于每一個零售商業項目來說，不管其規模大小如何，都有其輻射區域和影響范圍，但這些輻射區域和影響范圍的大小隨每一宗具體零售商業項目的規模、類型、位置而有較大差異。人們購買食品一般只愿意走一兩公里，購買服裝和家庭生活用品的出行距離可達到5～8km，出行10km以上往往是為了大宗綜合性購物。因此，在某一商業輻射區域內，項目建設場地的選擇還受消費者到達該地點是否方便，即項目的易接近性或交通通達程度的制約。對于大型商場來說，還要考慮停車的方便程度。

　　(四)工業物業

　　工業項目場地的選擇時須考慮的特殊因素包括：當地提供主要原材料的可能性，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應基地和產品銷售市場，技術人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環境污染的政策等。

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