2014土地估價高端套餐

　　2014年土地估價師《基礎與法規》輔導分析:匯總

    征地區片綜合地價測算指導性意見(暫行)

　　一、概念及內涵

　　征地區片綜合地價(以下簡稱征地區片價)是指在城鎮行政區土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內，依據地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，劃分區片并測算的征地綜合補償標準，原則上不含地上附著物和青苗的補償費。

　　二、基本原則

　　(一)維護被征地農民合法權益原則。

　　(二)同地同價原則。

　　(三)協調平衡原則。征地區片價不得低于當地原征地補償標準，省級行政區域內各市縣的征地區片價應相互銜接。

　　(四)公開聽證原則。

　　三、基本要求

　　(一)征地區片價作為征地補償實施過程中的執行標準，一般情況下不設定宗地補償費修正體系;確需設定修正體系的，要嚴格限定修正因素并控制修正系數，修正體系應一并公布。

　　(二)一個市(縣)的征地區片價原則上控制在4～6個級別。

　　(三)征地區片價應設定對應的基準時點，一般3～5年更新一次。

　　四、工作步驟

　　1.確定測算范圍;

　　2.劃定區片;

　　3.測算區片綜合地價;

　　4.對區片綜合地價進行驗證和調整;

　　5.測算結果聽證和修改;

　　6.確定征地區片價;

　　7.整理與編制成果。

　　五、區片的劃定?

　　(一)有農用地定級成果市(縣)的區片劃定

　　在農用地級別的基礎上，考慮人均耕地數量、土地區位、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，對農用地級別進行修正和調整，劃分區片。?

　　(二)沒有農用地定級成果市(縣)的區片劃定

　　沒有開展農用地定級工作的市(縣)，可以行政村為基本單元，根據地類、人均耕地數量、土地區位等因素對基本單元進行綜合評價和調整，劃定區片。

　　注意事項：

　　1.對基本單元綜合評價應考慮地類、產值、土地區位、人均耕地數量、土地供需關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，并確定合理的權重。

　　2.區片邊界線一般以村行政界線為依據劃定;需打破行政界線的，可依線狀地物及地類分界線確定。

　　3.基本農田保護區、生態保護區和其他資源保護區等不得劃入征地區片價測算范圍。

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