2014土地估價高端套餐

　　2014年土地估價師《土地估價實務》考點剖析匯總

    土地估價報告審核

　　1.土地估價報告審核的目的

　　為保證土地估價報告的質量，估價機構應建立估價報告內部審核制度，由資深估價人員按照合格估價報告的要求，對撰寫出的估價報告進行全面審核，并確認估價結果的合理性。

　　2.土地估價報告審核的內容

　　對土地估價報告進行審核，類似于對生產出的產品在出廠之前進行質量檢驗，是防范估價風險的最后一道防線。

　　重點審核以下內容：確定估價報告與規范格式相符、確定報告中應有兩名該機構注冊土地估價師的簽名、與有關法律法規相符、評估方法選擇無嚴重錯誤、報告無嚴重漏項、測算討程和計算公式以及各項數據的出處和參數的確定正確。具體內容如下。

　　(1)估價所依據資料的質量。

　　估價所依據的資料應真實、有效、合法、完整、翔實。

　　(2)合法性審核。

　?、俟纼r機構。在其資質登記許可的范圍內從事估價業務;估價報告加蓋估價機構公章;分支機構應以設立該分支機構的估價機構名義出具評估報告，而不是該分支機構。

　　②估價人員。估價師注冊應在有效期內;至少有2名執業土地估價師簽字;回避與自己有利害關系的業務。取得土地估價師資格并在土地估價機構執業的土地估價師，應通過實踐考核，并進行執業登記;只有經過執業登記的土地估價師，才能在土地估價報告上簽字，承擔法律責任。

　?、圩诘禺a權。具有合法權屬證明文件。如果待估宗地缺乏產權證明文件，無法查實或雖有合法產權證明文件，但估價時不按照產權證明文件中登記的狀況，而是按設定的產權估價時，假設內容不得違背現行法律、法規，并就假設與委托方達成一致，在估價委托協議中約定，在估價報告中完整披露。

　?、茏诘赜猛?。待估宗地用途的界定應與其合法產權證明文件或批準的規劃文件一致，根據項目情況需要對用途作合理假設的，也應該符合規劃的要求;政府主管部門另有特別規定的從其規定。

　?、葑诘靥幏?。應依據相關法律、法規允許的處分方式進行估價，如劃撥土地使用權的轉讓價格評估、抵押價格評估等。

　　(3)合規性審核。

　?、賰热莺透袷健蟾鎽暾?。報告的文字表述、排版、外觀要求：報告名稱、格式、用語規范;引用法規、標準應完整正確;文字簡潔、通暢，表述嚴謹、前后一致、邏輯性強，無錯別字、漏字，標點符號使用正確;排版規整、前后統一，裝訂美觀大方。

　　報告表達的內容、觀點前后一致，估價報告因果分析應有邏輯性。

　?、诠纼r目的。估價目的明確、清晰，表述準確、規范。

　?、鄣貎r定義。地價定義應明確、合理、準確、清晰，設定條件應有依據。

　?、軋蟾娴挠行?、估價期日、估價日期的界定和描述符合規范、規程的要求。

　?、莨纼r對象界定。包括：土地登記狀況、土地權利狀況、土地和建筑物實物狀況。

　?、迌r格影響因素分析。

　　區位狀況和實物狀況的闡述及分析要有針對性，因素齊全且突出主要因素;因素分析清晰，資料翔實;權利狀況要核實清楚，對權利的瑕疵進行分析。

　　(4)合理性審核。

　　①估價假定前提和限制條件。在估價過程中，估價人員常會遇到一些不確定的事項，需要正確地設定一些假定條件和前提，使估價過程邏輯嚴密，估價結果更為可靠，比如對“正常市場”條件的設定。

　?、诩夹g思路與估價方法。根據估價目的、土地用途、市場狀況和收集的資料等，正確選擇估價方法。

　?、凼袌龇治觥Ｊ袌龇治鰬斒轻槍π缘姆治觯槍纼r對象用途進行市場細化分析，并且對估價對象所在區域和同一供需圈的市場情況進行分析。市場分析應反映地價變化的趨勢、程度，與估價過程的因素分析、參數修正、地價確定等要統一。

　?、軈荡_定與估算過程。按照所選估價方法的原則、要求、計算公式和估價步驟等準確計算。

　?、莨纼r結果的確定?？梢圆捎眉訖嗷蚝唵嗡阈g平均法或其他方法確定最終估價結果。各方法的結果無論是相差較大還是較接近，都應當首先分析各估價方法的適宜性。許多估價報告沒有分析權重確定的理由。估價結果的幣種、總地價、總地價大寫及單位面積地價準確、全面。

　　例題：土地估價報告的內部審核應堅持合法性準則，其審核的重點主要有( )。(2007年真題)

　　A.以房地產權屬證書和有關證件為合法依據審核估價對象產權

　　B.以土地使用管制、城市規劃等為合法依據審核估價對象使用方式的合法性

　　C.以國家法律法規或有效合同等允許的處分方式為合法依據審核估價對象處分

　　D.以國家及當地政府有關政策規定為合法依據審核估價對象評估過程

　　E.以政府頒布的基準地價為評判標準審核估價結果合理性

　　答案ABCD

　　解析：土地估價報告的內部審核應堅持合法性準則，其審核的重點主要有以房地產權屬證書和有關證件為合法依據審核估價對象產權、以土地使用管制、城市規劃等為合法依據審核估價對象使用方式的合法性、以國家法律法規或有效合同等允許的處分方式為合法依據審核估價對象處分和以國家及當地政府有關政策規定為合法依據審核估價對象評估過程。

　　例題：根據土地估價報告規范格式的要求，土地權利狀況描述中要對估價對象的( )等權利狀況進行描述。(2008年真題)

　　A.使用權

　　B.收益權

　　C.所有權

　　D.處置權

　　E.他項權利

　　答案：ACE

　　解析：根據土地估價報告規范格式的要求，土地權利狀況描述中要對估價對象的使用權、所有權和他項權利等權利狀況進行描述。

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