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　　2014年6月9日，上海市規劃和國土資源管理局(下稱“上海市規土局”)發布公告，終止了奉賢區海港開發區51-02(1)、52-02區域地塊的出讓。這意味著今年上海首現因競買人數不足而流拍的住宅用地。

　　早在5月底，上海市規土局一連推出多幅土地預熱，包括對市區董家渡社區13、15號地塊重新分割之后的規劃公示。據統計，5月底上海預熱的土地，面積超過145萬平方米。在土地市場5月成交量和成交額雙雙下滑的形勢下，上海土地相關部門的大舉推地，則被市場解讀為有意試探。

　　“就目前滬上樓市的低迷態勢來看，未來土地流拍或推遲競拍等情況很可能還將頻繁出現，而位置較為偏遠的外圍地塊，如果沒有重大利好政策的支撐，面臨的此類風險尤大，特別是其中一些非住宅類或者住宅比重較低的地塊。”德佑地產市場研究部主任陸騎麟對此表示。

　　土地市場整體降溫

　　據德佑地產統計，2014年5月，上海市共出讓經營性用地2幅，合計出讓面積3.5萬平方米，環比下跌90%，同比下跌91.8%;出讓金額合計32.4億元，環比下跌50.8%，同比下跌81%。

　　上海一位不愿具名的規土局內部人士表示，總體而言，上海的土地市場還是正常的，上海市規土局的推地節奏受到市場的影響較小，與全國其他地方相比，上海這幾年房地產市場還屬于平穩階段，一些位置較好的地塊還是受到了開發商的追捧。

　　“上海目前土地市場整體出現降溫跡象，從量的角度看，自1月起，土地出讓面積已經連續4個月下滑，5月甚至僅出讓了2幅地塊，是2012年3月后的最低值。”

　　“從宏觀上來講，今年土地市場供應形勢會比較嚴峻。按以往推地經驗，1月到5月是推地考察期，6月份之后政府會加快推地進度。6月推出多宗地塊不乏地處市中心的黃金地段，政府愿意拿出好地塊進行嘗試。雖然政府對整體市場走勢沒有十足的把握，但是在推地進程上仍是有一定參考的。”上海城市房地產估價有限公司咨詢師邵明浩分析。

　　而從上海土地交易網公示的出讓公告來看，6月推出的重點地塊有浦東新區周浦基H-K-1地塊和H-K-2地塊，均屬于商業用地，起拍價也分別達到了15878萬元和27822萬元。不難看出，6月將推出的土地不僅在數量上，更是在質量上較5月有了一定的提升。

　　“雖然上海土地價格總體下滑，但不同類型地塊的情況也不一樣，優質土地如市區和地鐵沿線土地價格仍會走高;位置不佳的商辦用地價格可能會走低，總體走下滑趨勢;市區的優質地塊還是可能拍出好價格的。”鴻毅資本總裁張義鴻表示，不論市場環境如何變幻，上海的好地塊還是非常搶手的，優質土地稀缺且大受歡迎，優質土地的推出對市場回暖也許可以起到一定的振奮作用。

　　競地熱情不足

　　2014年6月5日，此前因競買人數不足而延遲出讓的兩幅地塊終于成功出讓。其中浦東新區新場鎮01單元C-02、C-03地塊被上海深長城地產有限公司以7.62億元競得，溢價率12.26%，成交樓面地價8578元/平方米。而寶山羅店地塊則被上海瑞龍投資管理有限公司以1.24億元底價競得，折合樓面地價4430元/平方米。

　　德佑地產研究部總監陸騎麟表示，從浦東新區新場鎮地塊來看，起拍價的提升從而導致其溢價率相對較低，不過樓板價還是處于市場承受范圍之內。其還表示，從這兩宗地的出讓來看，目前開發商拿地熱情明顯不足，上海土地市場降溫明顯，未來房價的下跌將會成為大概率事件。

　　而近日奉賢區海港開發區51-02(1)、52-02區域地塊的流拍，更加確認了上海土地市場遭遇“寒冰”的訊息。流拍的背后，一方面是由于該地塊相對冷門，但更為重要的原因還是在于開發商購地熱情已大為降低。

　　關于土地流拍，克而瑞研究總監薛建雄分析認為，上海目前動遷成本很高，若政府預估土地價格拍不過動遷成本的話，就會造成流拍。他還表示，政府動遷力度是根據市場環境調節的。去年年底市場特別好，政府加快動遷，導致6月份大幅推地。

　　“土地是當下樓市發展狀況的一面鏡子，是市場的一種反映。樓市興旺，土地就會賣得貴一點;樓市冷清，土地就會賣得低一點。不是推地是否集中能左右的。房價才是原動力，政府不可能通過推動土地的競買達到反向的市場效果，政府通過集中推地來調節房產市場在邏輯上也是不成立的。”鴻毅資本總裁張義鴻表示。

　　“對于土地市場的評估，主要看流拍率和溢價率兩個指標。5月份兩宗成交地塊的溢價率較之周邊地塊均價還算樂觀。土地積壓是一個相對概念，對于整個房地產開發行業，土地拍賣仍屬于賣方市場。對于6月土地競買尤其是市中心的優質土地仍有一定的信心。”邵明浩補充道。

　　首宗住宅用地的流拍打破了土地市場自2013年以來逢宅地必火的神話，也反映了土地市場整體熱度的消退。而對于6月即將到來的推地熱潮，市中心的優質地塊能否殺出重圍，一掃土地市場目前的陰霾，還有待進一步驗證。