2014土地估價vip套餐

　　今年用地供應(yīng)計劃暫停

　　一線城市供地增加

　　用供地來調(diào)控樓市，看起來是從根源上鉗制住了房價上漲的勢頭，可惜的是，“理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感”，四年都不曾完成的全國住房用地供應(yīng)計劃終于在今年喊停。

　　近日有消息稱，國土部曾連續(xù)4年公布的全國住房用地供應(yīng)計劃今年將暫停公布，改由各省(區(qū)、市)自行公布供地計劃。對此，國土部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，是否公布尚未最終確定。分析人士指出，鑒于部分區(qū)域的房地產(chǎn)市場風(fēng)險凸顯，監(jiān)管層今年將調(diào)減部分城市的供地指標(biāo)，全年全國土地供應(yīng)量可能有所下降。為了避免給市場預(yù)期帶來負(fù)面影響，暫停公布全國住房用地供應(yīng)計劃實屬情理之中。

　　2010年1月，為抑制房價過快上漲，國務(wù)院出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，并及時向社會公布住房用地年度供應(yīng)計劃。2010年4月中旬，國土部首次將全國住房用地供地計劃對外公布，這一計劃總量高達(dá)18.47萬公頃，是上一年實際住房用地供應(yīng)量的1.35倍。這個龐大的計劃一度驚動業(yè)界，認(rèn)為其將對平抑房價發(fā)揮重要作用。可該計劃當(dāng)年實際只完成12.54萬公頃，完成率不足七成。

　　此后三年情況也基本類似，全國住宅用地供應(yīng)計劃至此已連續(xù)四年未能完成。2011年計劃供應(yīng)21.8萬公頃，實際完成13.59萬公頃。2012年住宅用地供應(yīng)計劃為17.26萬公頃，雖然因上半年土地市場行情不佳，國土部主動將該計劃下調(diào)至15.93萬公頃，但最終住房用地實際供應(yīng)11.08萬公頃，比2011年仍然減少了11.5%。2013年全國住房用地實際供應(yīng)13.82萬公頃，達(dá)歷年最高，相當(dāng)于前5年平均實際供應(yīng)量的143%，但仍未完成15.08萬公頃的年度供應(yīng)計劃。

　　雖然國土資源部每年初均會通報上年未能完成計劃的城市，但四年來并無一個城市因此受罰。連續(xù)多年不能完成年度供應(yīng)計劃，一方面引發(fā)市場關(guān)于土地供應(yīng)不足的預(yù)期，另一方面也反映出該計劃編制過程較為粗放，地方政府對土地市場變化預(yù)判不足。

　　盡管暫停公布住房用地供應(yīng)計劃，但國土資源部對于一線城市仍格外關(guān)注。早在去年年底，國土資源部副部長胡存智就表示，房價持續(xù)較快上漲、供需緊張的城市，要繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)。各城市特別是四個一線城市要調(diào)增并公布住房用地供應(yīng)計劃，以過去5年實際供地平均量為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)增加住宅用地供應(yīng)，保證一定的增幅。

　　今年年初，國土部下發(fā)《關(guān)于強(qiáng)化管控落實最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度的通知》提出，重點(diǎn)控制東部地區(qū)特別是京津冀、長三角、珠三角三大城市群建設(shè)用地規(guī)模。除生活用地及公共基礎(chǔ)設(shè)施用地外，原則上不再安排城市人口500萬以上特大城市中心城區(qū)新增建設(shè)用地。

　　此規(guī)定被一些市場機(jī)構(gòu)解讀為500萬以上特大城市可能減少房地產(chǎn)用地供應(yīng)，進(jìn)而可能影響房價走勢。

　　對此，國土部規(guī)劃司司長董祚繼曾解釋稱，生活用地、公共基礎(chǔ)設(shè)施用地不僅不在這個范圍內(nèi)，而且還會優(yōu)先保障，比如房地產(chǎn)用地，2014年還將增加，包括500萬以上人口特大城市還要增加，而且是主要增加的地方。

　　據(jù)悉，在各省市獲批自行公布供應(yīng)計劃后，北京3月底公布了2014年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，總量為5150公頃，其中住宅用地1650公頃，與去年持平。但商品住宅用地供應(yīng)比2013年將多出150公頃，至1000公頃。

　　同時，3月下旬，廣州發(fā)布《2014年廣州市經(jīng)營性用地供地藍(lán)皮書》稱，2014年住宅用地計劃供應(yīng)量6.66平方公里(其中商品住宅用地5.27平方公里，保障房用地1.39平方公里)，略高于2013年實際供應(yīng)量6.49平方公里，比全市前五年住宅用地年均供應(yīng)量增加20.7%。

　　而上海市房管局局長劉海生在4月也稱，上海目前沒有研究新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，仍將嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有政策。“對投資、投機(jī)性的需求還是從嚴(yán)控制;對有居住需求的還是要加大供應(yīng)，包括普通商品房的供地。”

　　除了上述三個城市，成都、寧波、廈門、南京、鄭州等城市也相繼公布了供地計劃。

　　多城市地方政府依賴土地財政

　　最高達(dá)150%

　　地方財政依賴土地出讓已不是什么秘密，土地出讓金被地方政府用于還債或進(jìn)行市政建設(shè)等多個方面。在目前的分稅制格局下，地方土地出讓收益的一部分需要上繳中央，剩余的賣地收入則屬于地方的政府性基金，除必需用途外，其余賣地收入地方政府支配權(quán)限較大。從這個角度來講，土地財政會引發(fā)了各地的推地賣地?zé)岢薄５牵恋刎斦彩沟酶鱾€地方政府對于土地財政的依賴越來越大，而這種依賴在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革攻堅階段的時候，往往會由于經(jīng)濟(jì)增速降低、土地出讓收益下滑等原因，使得地方政府重啟土地財政，加大推地力度，提振房地產(chǎn)市場，以適度拉動宏觀經(jīng)濟(jì)增長，從而造成“死循環(huán)”。

　　“全國住房用地供應(yīng)計劃今年將暫停對外發(fā)布，改由地方自行公布各省供地計劃”的消息一經(jīng)放出，就引發(fā)了外界的種種猜測和擔(dān)憂。據(jù)知情人士表示，“這也是順應(yīng)當(dāng)前的改革趨勢，部委和地方的關(guān)系要理順，如果是地方的職責(zé)就要放權(quán)給地方。”

　　可是，土地財政在地方財政收入中占如此重要部分的情形下，國土部的“放權(quán)”，是否會讓地方政府成為推高地價的推手呢?

　　國土資源部土地利用司負(fù)責(zé)人表示，商品房用地供應(yīng)量屬于“預(yù)期性”指標(biāo)，地方政府計劃供應(yīng)的土地能否最終成交，要看房地產(chǎn)市場行情及開發(fā)商的拿地意愿。保障房供地則屬于“約束性”指標(biāo)，地方一定要完成。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌去年曾在一次論壇上對媒體表示，有些地方政府重視土地供應(yīng)，完成情況就會很好;有些地方可能通過控制供應(yīng)來穩(wěn)定他們所想看到的高地價。在該論壇上，某新城開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)人還表示，他們每年都控制土地供應(yīng)，一般每年不會超過2000畝。他們之所以控制土地供應(yīng)，是“為了讓開發(fā)商的樓盤能有更好的投資價值，使房價穩(wěn)步上升，從而抵御通脹，另外也不造成開發(fā)商的惡性競爭。”

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值128213億元，按可比價格計算，同比增長7.4%，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)處于改革過程中的觸底階段。

　　與此同時，2014年1~4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8130萬平方米，同比下降7.9%，降幅比1~3月份擴(kuò)大5.6個百分點(diǎn);土地成交價款(出讓金)2214億元，增長9.6%，增速回落1.8個百分點(diǎn)。同期，全國商品房銷售額18307億元，下降7.8%，降幅比1-3月份擴(kuò)大2.6個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降10.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長3.5%。

　　此前，審計署的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年6月，全國地方政府債務(wù)總額已增至17.9萬億元，其中2014年部分地方面臨償債高峰的來臨。而2014年以來，宏觀經(jīng)濟(jì)處于觸底階段，房地產(chǎn)市場供求也進(jìn)入低迷期，土地出讓金也呈現(xiàn)出增幅下滑的態(tài)勢，部分城市甚至出現(xiàn)土地流拍事件，而這將直接影響到地方的償債水平或市政工程等推進(jìn)力度，甚至可能引發(fā)階段性土地財政危機(jī)。

　　從2014年起，各省、自治區(qū)、直轄市的審計廳(局)，陸續(xù)公布了各省份政府性債務(wù)截至2012年年底的審計結(jié)果。在29個省份(新疆、西藏、港澳臺除外)的審計公告中，在介紹“政府性債務(wù)管理中存在的主要問題”時，有23個省級審計部門都明確將“地方債依賴土地收入償還”列入其中。數(shù)據(jù)顯示，以“承諾以土地出讓收入償還債務(wù)總額”排名，北京、浙江、上海位列前三。以“土地償債在政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)中占比”排名，浙江省和天津分別有66.27%和64.56%的債務(wù)需要靠土地出讓收入償還。即便是債務(wù)償還對土地出讓收入依賴最低的山西省，這一比例也超過1/5。

　　以45個樓市限購城市2013年土地財政依賴度(土地財政依賴度=城市土地出讓金/城市一般性財政收入*100%)來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，45個樓市限購城市的土地財政依賴度較高的(超過80%)共13個城市，依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟(jì)南、徐州、寧波、溫州、成都，其中，杭州、佛山、南京、長沙4個城市超過100%，杭州為45個樓市限購城市的土地財政依賴度最高的城市，土地財政依賴度高達(dá)156.4%。

　　從已限購的一線城市來看，得益于宏觀經(jīng)濟(jì)綜合實力的優(yōu)勢，北上廣深2013年對土地財政依賴度總體低于61%，甚至深圳只有27%。但是，北京、上海和廣州的土地財政依賴度仍然在50~60%之間，一定程度上說明，即使一線城市經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)地區(qū)目前對于土地財政的依賴仍然較大。

　　從一線城市之外的限購城市來看，土地財政的依賴度超過50%的共計31城市，這表明大多數(shù)省會城市、部分三四線城市對于土地財政依賴度仍然比較高。尤其是對于宏觀經(jīng)濟(jì)基本面不太好的城市來講，其對于土地財政依賴度表現(xiàn)更為突出，比如杭州、寧波、溫州等浙江省城市。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前，土地市場進(jìn)入低迷期，部分城市甚至出現(xiàn)土地流拍事件，而這將直接影響到地方的償債水平，甚至可能引發(fā)階段性土地財政危機(jī)，這又進(jìn)一步影響到地方政府公共設(shè)施的建設(shè)與償債能力。

　　地塊流拍威脅財政收入

　　地方政府出手救市

　　面對樓市與土地市場的雙重冷清，對土地財政依賴度越大的城市，“恐慌”來得越早。而對于這種恐慌，各個地方政府普遍采取的應(yīng)對措施是“救市”。從土地財政依賴度的角度來說，今年以來尤其是二季度以來土地出讓收入的減少直接誘發(fā)地方政府的階段性土地財政危機(jī)，而地方土地財政危機(jī)則成為誘發(fā)松綁樓市“限購令”的主要原因。

　　據(jù)悉，已有部分城市如杭州蕭山、南寧、無錫、天津等出臺了“救市”措施，這些措施或出臺刺激首套自住需求、或放松限購等調(diào)控政策執(zhí)行力度、或降低土地競拍門檻，以此穩(wěn)住房地產(chǎn)和土地市場下滑態(tài)勢，此舉被視為地方對土地財政的依賴使然，“研究放寬限購政策”或成短期內(nèi)擺脫還債險局的出路。

　　因此，有政策分析人士認(rèn)為，雖然需要政府放權(quán)，但不能放手，否則國土資源部出臺的這則消息或許就會成為一些地方政府的尚方寶劍，為增加地方財政收入而過多地再伸“干預(yù)之手”。

　　房地產(chǎn)行業(yè)老師謝逸楓在接受《中國聯(lián)合商報》采訪時表示，從目前中國樓市實際情況與市場反映來看，解決樓市與市場問題的關(guān)鍵主要是四個方面層次，一是供求關(guān)系。二是貨幣層面。三是信貸層面。四是改革層面。因此，大家不能把拯救房地產(chǎn)命運(yùn)的希望，都寄托在松綁調(diào)控與取消限購、限貸政策上。

　　謝逸楓認(rèn)為，取消限購是今年無法做到，若強(qiáng)行突破，會破壞市場房價上漲預(yù)期，導(dǎo)致投資、投機(jī)性的不合理需求卷土重來，讓樓市重蹈覆轍。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種土地供給狀況形成并固化購房者對房價的上漲預(yù)期，由此造成的代價是資金大量流入房地產(chǎn)業(yè)造成的泡沫化，以及地方債風(fēng)險。事實證明，通過制定計劃這種無約束力的做法無法有效增加住房用地供給，而必須降低地方政府對土地財政的依賴，降低其以調(diào)節(jié)供給滿足自身財政需求的動機(jī)，住房用地供給才能恢復(fù)市場導(dǎo)向和理性化。

　　有老師認(rèn)為，應(yīng)該遏制地方賣地沖動。比如將地方經(jīng)營土地的職能剝離，僅留下管理土地的職能;或改變現(xiàn)行的土地批租制，土地批租的一半收入歸當(dāng)期政府使用，另一半收入歸未來政府使用。

　　也有人認(rèn)為，應(yīng)該著力解決地方財政收入不足的問題。中國法學(xué)會財稅法學(xué)研究會會長劉劍文在接受媒體采訪時指出，一方面可以適當(dāng)調(diào)整中央和地方稅收的劃分比例，加大轉(zhuǎn)移支付的力度;另一方面應(yīng)該增加地方“造血”能力，賦予地方新的主體稅種，完善地方稅體系。

　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌認(rèn)為，在當(dāng)前城鎮(zhèn)化建設(shè)的高峰期，僅靠地方政府的稅收收入和轉(zhuǎn)移支付難以完全滿足基礎(chǔ)設(shè)施投資的資金需求。改善土地財政問題，急需建立完善的地方政府基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制，尤其是建立健全地方債券發(fā)行管理制度，即便用“刻不容緩”形容也不為過。

編輯推薦：2014年土地估價師考試VIP套餐

         2013土地估價師考試成績查詢

         土地估價師歷年真題匯總