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》》2014年經濟師考試《中級房地產》章節習題匯總《《

　　2014年經濟師考試《中級房地產》章節習題匯總，供備考2014中級經濟師考試的考生學習。

　　第十章 房地產估價

　　一、單項選擇題

　　1. 一般情況下，運用市場法時要求選擇()可比實例。

　　A.1～3宗

　　B.3～10宗

　　C.10宗以上

　　D.任意

　　2. 在統一貨幣單位時，通常采用()。

　　A.元

　　B.角

　　C.分

　　D.不一定

　　3. 某宗可比實例房地產2006年1月30日的價格為500美元/m2，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7%，假設人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實例調整為2006年9月30日的價格約為()元人民幣/m2。

　　A.3697

　　B.3772

　　C.3769

　　D.3758

　　4.某宗房地產的交易總價款為50萬元，其中首付款10萬元，余款40萬元于半年后一次付清。假設月利息率為1%，則在其成交日期時一次總付清的價格為()萬元。

　　A.45

　　B.50

　　C.55

　　D.48

　　5.某宗房地產2003年6月的價格為2300元/平方米。已知該房地產所在地區的同類房地產2003年4月至12月的價格指數分別為78，77.5，78.6，79，79.9，82，81.2，83.5，76.4(以2002年12月為基期)。則該房地產2003年11月的價格為()元/平方米。

　　A.2443

　　B.2394

　　C.2376

　　D.2582

　　6.某地區房地產交易中賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的7%、8%。某宗房地產交易，買方付給賣方297萬元，應繳納的稅費均由賣方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為()萬元。

　　A.323

　　B.275

　　C.273

　　D.258

　　7.在市場法中，對房地產狀況進行間接比較調整，其中可比實例的房地產狀況優于標準房地產狀況，得102分;估價對象的房地產狀況劣于標準房地產狀況，得97分，則房地產狀況修正系數為()。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　8.由市場比較法估價得到的價格稱為()。

　　A.市場價格

　　B.成本價格

　　C.比準價格

　　D.基準價格

　　9. 某企業開發某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占前兩項(稱為直接成本)的5%，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發后的地價為()元/m2。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　10.()是以建筑物為整體，選取與建筑物價格或成本密切相關的某種單位為比較單位，通過調查了解類似建筑物的這種單位價格或成本，并對其進行適當的調整修正，來估算建筑物重新購建價格的方法。

　　A.單位比較法

　　B.分部分項法

　　C.工料測量法

　　D.指數調整法

　　11.某房地產預計未來每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產的報酬率為8%，則該宗房地產的收益價格為()萬元。

　　A.80

　　B.90

　　C.100

　　D.110

　　12.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120┫，單位建筑面積的重置價格為800元/┫，建筑物殘值率為6%，經濟壽命為30年，計算該建筑物的現值是()元。

　　A.70880

　　B.71936

　　C.77952

　　D.81562

　　13.某房地產，收益年限為40年，報酬率為8%，每年可以獲得凈收益40萬元，則該房地產的價格應該為()萬元。

　　A.476.98

　　B.489.36

　　C.497.56

　　D.500.21

　　14.某寫字樓預計持有2年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為()萬元。

　　A.4858

　　B.5200

　　C.2700

　　D.6264

　　15.()是通過搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出報酬率。

　　A.累加法

　　B.市場提取法

　　C.運營費用

　　D.收益法

　　16.如果物業的年凈收益不變，報酬率不變，則收益年限無限計算出的物業的收益價值一定()收益年限有限的物業的收益價值。

　　A.高于

　　B.等于

　　C.低于

　　D.不確定

　　17.()是房地產估價機構出具的關于房地產價值的專業意見。

　　A.營銷策劃報告

　　B.市場價格調研報告

　　C.可行性研究報告

　　D.估價報告

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　　二、多項選擇題

　　1.下列屬于市場法估價步驟的有()。

　　A.搜集交易實例

　　B.核算交易成本

　　C.選取可比實例

　　D.求取比準價格

　　E.進行交易日期修正

　　2.一般情況下，搜集交易實例時，應搜集以下內容()。

　　A.交易雙方的基本情況和交易目的

　　B.交易實例房地產的狀況

　　C.選取可比實例

　　D.成交價格

　　E.付款方式

　　3.建立價格可比基礎包括的方面是()。

　　A.統一付款方式

　　B.統一采用單價

　　C.統一幣種和貨幣單位

　　D.統一交易日期

　　E.統一面積單位

　　4.市場法中房地產狀況調整包括()。

　　A.區域因素狀況修正

　　B.權益狀況修正

　　C.實物狀況修正

　　D.區位狀況修正

　　E.個別因素狀況修正

　　5.下列關于成本法的說法錯誤的是()。

　　A.成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求得被估價房地產價值的方法

　　B.成本法中的“成本”，即通常意義上的成本(不含利潤)

　　C.成本法中的“成本”是價格(包含利潤)

　　D.成本法的本質是以房地產的重新開發建設成本為導向來求取房地產的價值

　　E.從買方的角度來看，房地產價格是基于其過去的“生產費用”，重在過去的投入

　　6.建筑物的重新購建價格的求取方法有()。

　　A.單位比較法

　　B.分部分項法

　　C.工料測量法

　　D.指數調整法

　　E.基價比較法

　　7.求取建筑物折舊的方法主要有()。

　　A.年限法

　　B.分解法

　　C.市場提取法

　　D.單位比較法

　　E.指數調整法

　　8.從收益法的觀點看，房地產的價值高低取決于下列()因素。

　　A.未來凈收益大小

　　B.潛在毛收入的高低

　　C.獲得凈收益的可靠性

　　D.獲得凈收益期限的長短

　　E.有效毛收入的高低

　　9.累加法中，報酬率的計算要涉及以下幾個方面()。

　　A.投資風險補償率

　　B.管理負擔補償率

　　C.缺乏流動性補償率

　　D.風險報酬率

　　E.投資帶來的優惠率

　　10.下列關于開發經營期的說法正確的是()。

　　A.開發期的起點與開發經營期的起點相同，終點是按照正常情況估算的開發完成的時間

　　B.在有預售的情況下租售期與開發期有重合，在租賃的情況下，租售期通常到開發完成的房地產的自然壽命結束時為止

　　C.在現實中受某些特殊因素的影響，可能是開發期延長

　　D.租售期通常難以準確估計，在估價時應考慮未來房地產市場的景氣狀況

　　E.估算開發經營期可以采用類似于市場法的方法

　　11.估價的假設和限制條件主要包括()。

　　A.對估價對象有關狀況的假定

　　B.對委托人提供的有關情況和資料的真實性、合法性的假定

　　C.對估價方法選用分析的說明

　　D.對估價方法使用前提的說明

　　E.對評估的價值前提的說明

　　12.經營期可以分為()。

　　A.開發期

　　B.前期

　　C.建造期

　　D.銷售期

　　E.運營期

　　13. 下列關于現金流量折現法中的折現率的說法正確的是()。

　　A.等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均收益率

　　B.包含安全收益部分(資金的利息)和風險收益部分(開發利潤)兩部分

　　C.等同于傳統法中的投資利息率

　　D.等同于傳統法中的開發利潤率

　　E.以上答案均正確

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　　答案部分

　　一、單項選擇題

　　1

　　[答案]：B

　　[解析]：參見教材P242

　　2

　　[答案]：A

　　[解析]：參見教材P242

　　3

　　[答案]：D

　　[解析]：不同幣種之間換算，一般應采用成交日期的市場匯價。但是如果在幣種換算之前已進行了市場狀況調整的話，則采用估價時點的市場匯價

　　500×(1-0.7%)8×7.95=3757.78

　　4

　　[答案]：D

　　[解析]：10+40/[(1+1%)^6]=48(萬元)

　　5

　　[答案]：A

　　[解析]：參見教材P244

　　此題是定基價格指數，所以11月的價格是：2300×83.5÷78.6=2443 。

　　6

　　[答案]：B

　　[解析]：本題考查交易情況修正中的稅費的非正常負擔的計算。應繳納的稅費均由賣方負擔，賣方還需交納稅費，所以題中的297萬元，是買方實際支出的。根據公式：

　　(1)正常價格=買方實際付出的價格-應由買方負擔的交易稅費

　　(2)應由買方負擔的交易稅費=正常價格×應由買方繳納的稅費比率

　　設正常的交易價格為x，則應由買方負擔的交易稅費為8%，則

　　x=297-8%x，x=275萬元。

　　7

　　[答案]：A

　　8

　　[答案]：C

　　[解析]：市場法測算出的價格稱為比準價格、成本法測算出的價格稱為積算價格、收益法測算出的價格稱為收益價格。

　　9

　　[答案]：D

　　[解析]：本題考查用成本法計算新開發土地價值。題中告知直接成本為包括土地取得成本和土地開發成本之和。

　　開發利潤=(土地取得成本+開發成本)×直接成本利潤率=(1000+1500)×6%=150

　　土地價格=土地重新取得成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用+利潤

　　=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150

　　=3000元/平方米

　　10

　　[答案]：A

　　[解析]：參見教材P250

　　11

　　[答案]：C

　　[解析]：參見教材P255，V=A/Y=8/8%=100(萬元)

　　12

　　[答案]：B

　　[解析]：參見教材P253

　　建筑物現值=C[1-(1-R)t/N]=800×120[1-(1-6%)×8/30]=71936

　　13

　　[答案]：A

　　[解析]：本題考查收益年限有限年且其他因素不變的收益法的計算。

　　V=AY1-1(1+Y)n=408%1-1(1+8%)40=476.98萬元

　　14

　　[答案]：B

　　[解析]：預知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式

　　V=AY1-1(1+Y)t+Vt(1+Y)t=2168%1-1(1+8%)2+5616(1+8%)2=5200萬元。

　　15

　　[答案]：B

　　[解析]：參見教材P259

　　16

　　[答案]：A

　　[解析]：注意結合收益年限無限年且其他因素不變的房地產收益價格公式V=AY與收益年限有限年且其他因素不變的房地產收益價格公式V=AY1-1(1+Y)n進行判斷，我們會發現有限年的公式還要乘以一個分數1-1(1+Y)n，所以本題答案為A。

　　17

　　[答案]：D

　　[解析]：參見教材P265

　　二、多項選擇題

　　1

　　[答案]：ACDE

　　[解析]：在市場法的估價過程中不涉及成本的核算。

　　2

　　[答案]：ABDE

　　[解析]：參見教材P242

　　3

　　[答案]：ABCE

　　[解析]：建立價格可比基礎包括五統一，分別是統一付款方式、統一采用單價、統一幣種和貨幣單位，統一面積內涵和統一面積單位。選項D不屬于建立價格可比基礎，屬于交易情況修正。

　　4

　　[答案]：BCD

　　[解析]：參見教材P245

　　5

　　[答案]：BE

　　[解析]：參見教材P247-248

　　6

　　[答案]：ABCD

　　[解析]：重新購建價格的求取方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數調整法四種。

　　7

　　[答案]：ABC

　　[解析]：參見教材P252

　　8

　　[答案]：ACD

　　[解析]：參見教材P254

　　9

　　[答案]：ABCE

　　[解析]：參見教材P259

　　10

　　[答案]：ACDE

　　[解析]：參見教材P262

　　11

　　[答案]：ABDE

　　[解析]：本題考查估價的假設和限制條件的主要內容。C項屬于估價技術報告的內容。

　　12

　　[答案]：DE

　　[解析]：開發經營期可以分為開發期和經營期。開發期可分為前期和建造期，經營期可分為銷售期和運營期。

　　13

　　[答案]：AB

　　[解析]：參見教材P264

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