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　　土地估價師考試考點總結:匯總5

    土地補償費

　　(1)土地補償費的概念

　　土地補償費是國家建設征收土地時，為補償被征地和原土地使用單位的經濟損失而向其支付的款項。其實質是對農民在被征收的土地上的長期投工和投資的補償。

　　(2)土地補償費的計算

　　征收耕地的補償費為該耕地征收前三年平均年產值的6-10倍。

　　年產值的計算方法是：

　　根據統計年報表計算出征地前三年該耕地的平均年產量(也可以采取由地方政府根據統計年產量，分區域定出年產量)乘以國家牌價(包括征購價和超購價)或議價(指沒有國家牌價的農產品)得出年產值。

　　耕地的年產量包括各類作物的主、副產品的產量。

　　土地補償費：前三年平均產量X補償倍數

　　征收其他土地的土地補償費標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的補償標準規定。包括園地、魚塘、藕塘、宅基地、林地、牧草地等。

　　按照上述標準支付土地補償費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是土地補償費和安置費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的30倍。

　　國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

　　(3)新菜地開發建設基金費用收取標準

　　國家明確規定：“征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設資金。”這里所指的菜地，是指城市郊區為供應城市居民吃菜，連續三年以上常年種菜或養殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘。一年只種一茬或因調整茬口安排種植蔬菜的，都不作為收取開發基金的菜地。新菜地開發建設基金費用收取標準如下：

　　城市人口(不含郊縣人口，僅指市區和郊區的非農業人口，下同)百萬以上的市，每征用一畝菜地，繳納7000―10000元。城市人口50萬-100萬的市，每征收1畝菜地，繳納3000―5000元。在京、津、滬所管轄縣征用為供應直轄市居民吃菜的菜地，也按該標準繳納。城市人口不足50萬的城市，每畝繳納3000-5000元。

　　各省、自治區、直轄市人民政府在上述額度內，根據本轄區城市菜地建設基礎和生產情況，區別近郊和遠郊，規定具體標準;超過規定標準的，建設單位和建設銀行有權拒付。

　　在同一城市，對中央和地方的建設項目征地，按同一標準收取。

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