2014物業管理師物業經營管理:不良物業資產管理


特別推薦:2014物業管理師《物業經營管理》第十二章知識點匯總
第四節 不良物業資產管理
一、不良資產與不良物業資產
(一)不良資產
不良資產是一個寬泛的概念。從財務分析的角度來看,不良資產包括以下內容:
(1)以應收賬款(包括應收票據等)形式表現的不良資產。主要是指企業無法收回的應收賬款,具體形式有三種,即逾期的應收賬款、呆滯的應收賬款和壞賬、死賬形式的應收賬款。
(2)以存貨形式表現的不良資產。主要有以下幾種形式:因市場供大于求而長期積壓賣不出去的產品;因自然或人為因素造成的毀損、變質而喪失了使用價值的產品;因技術進步造成的功能落后、被淘汰的產品;因市場價格變化,價值已嚴重貶值的產品;以殘次品形式積壓的產品。
(3)以短期投資、長期投資形式存在的不良資產,主要包括證券投資、項目投資、股權投資與合資經營公司等形式存在的不良資產。
(4)以固定資產和在建工程形式表現的不良資產。
(5)以無形資產形式表現的不良資產。由于有些商標、專利和專有技術等無形資產其自身價值已經喪失,而本身的費用尚未攤銷完畢,仍然掛在賬上。
(6)以開辦費、待攤費用表現的不良資產。
(7)因其他原因形成的不良資產。
(二)不良物業資產
作為不良資產的組成部分之一,本節述及的不良物業資產也有多種表現形式。具體包括:
(1)房地產不良貸款;
(2)金融機構直接投資房地產形成的不良資產;
(3)其他不良信貸資產中的房地產抵押物;
(4)其他單位委托處置的房地產不良資產。
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二、不良物業資產形成的原因及過程
三、不良物業資產處置的目標和原則
(一)不良物業資產處置的目標
我國處置不良物業資產的主要目標,是最大限度地出售不良物業資產,減少損失。
(二)不良物業資產處置的原則
不良物業資產在處置過程中應遵循一定的原則。首先,要始終圍繞項目開展工作。其次,要先易后難、先大后小。再次,要充分利用各種技術方法。最后,要廣泛利用社會資源和市場力量,以“批發”為主。
四、不良物業資產管理
(一)不良物業資產評估
(二)不良物業資產處置
(1)以資抵債將債權轉為物權,再對抵債物進行經營性租賃和融資性租賃、轉讓,包括向境外投資者出售和對資產進行重組(投資和置換)。
(2)實施債轉股將債權轉為股權,通過階段性持股后適時轉讓股權。
(3)采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務。
實施上述三種手段,都要經過債權轉物權或股權,最終將物權或股權變現的過程。
(4)重組。重組是處置不良資產的常用方法之一,包括企業重組(收購、兼并、分拆等)、債務重組(債務置換、期限利率調整等)等。
(5)公開出售。公開出售是在對資產進行分類打包的基礎上,通過公開拍賣或招標,以公開競價等方式出售不良資產。
五、不良物業資產管理的配套服務
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