特別推薦：2014物業管理師《物業經營管理》第十二章知識點匯總

　　第四節 不良物業資產管理

　　一、不良資產與不良物業資產

　　(一)不良資產

　　不良資產是一個寬泛的概念。從財務分析的角度來看，不良資產包括以下內容：

　　(1)以應收賬款(包括應收票據等)形式表現的不良資產。主要是指企業無法收回的應收賬款，具體形式有三種，即逾期的應收賬款、呆滯的應收賬款和壞賬、死賬形式的應收賬款。

　　(2)以存貨形式表現的不良資產。主要有以下幾種形式：因市場供大于求而長期積壓賣不出去的產品;因自然或人為因素造成的毀損、變質而喪失了使用價值的產品;因技術進步造成的功能落后、被淘汰的產品;因市場價格變化，價值已嚴重貶值的產品;以殘次品形式積壓的產品。

　　(3)以短期投資、長期投資形式存在的不良資產，主要包括證券投資、項目投資、股權投資與合資經營公司等形式存在的不良資產。

　　(4)以固定資產和在建工程形式表現的不良資產。

　　(5)以無形資產形式表現的不良資產。由于有些商標、專利和專有技術等無形資產其自身價值已經喪失，而本身的費用尚未攤銷完畢，仍然掛在賬上。

　　(6)以開辦費、待攤費用表現的不良資產。

　　(7)因其他原因形成的不良資產。

　　(二)不良物業資產

　　作為不良資產的組成部分之一，本節述及的不良物業資產也有多種表現形式。具體包括：

　　(1)房地產不良貸款;

　　(2)金融機構直接投資房地產形成的不良資產;

　　(3)其他不良信貸資產中的房地產抵押物;

　　(4)其他單位委托處置的房地產不良資產。

編輯推薦：

2014物業管理師《綜合能力》章節知識點匯總
2014年VIP套餐內含考題預測 兩年學習保障
2013年物業管理師考試合格證書領取匯總
2013年物業管理師考試合格標準匯總
2014年物業管理師考試輔導招生簡章

　　二、不良物業資產形成的原因及過程

　　三、不良物業資產處置的目標和原則

　　(一)不良物業資產處置的目標

　　我國處置不良物業資產的主要目標，是最大限度地出售不良物業資產，減少損失。

　　(二)不良物業資產處置的原則

　　不良物業資產在處置過程中應遵循一定的原則。首先，要始終圍繞項目開展工作。其次，要先易后難、先大后小。再次，要充分利用各種技術方法。最后，要廣泛利用社會資源和市場力量，以“批發”為主。

　　四、不良物業資產管理

　　(一)不良物業資產評估

　　(二)不良物業資產處置

　　(1)以資抵債將債權轉為物權，再對抵債物進行經營性租賃和融資性租賃、轉讓，包括向境外投資者出售和對資產進行重組(投資和置換)。

　　(2)實施債轉股將債權轉為股權，通過階段性持股后適時轉讓股權。

　　(3)采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務。

　　實施上述三種手段，都要經過債權轉物權或股權，最終將物權或股權變現的過程。

　　(4)重組。重組是處置不良資產的常用方法之一，包括企業重組(收購、兼并、分拆等)、債務重組(債務置換、期限利率調整等)等。

　　(5)公開出售。公開出售是在對資產進行分類打包的基礎上，通過公開拍賣或招標，以公開競價等方式出售不良資產。

　　五、不良物業資產管理的配套服務

編輯推薦：

2014物業管理師《綜合能力》章節知識點匯總
2014年VIP套餐內含考題預測 兩年學習保障
2013年物業管理師考試合格證書領取匯總
2013年物業管理師考試合格標準匯總
2014年物業管理師考試輔導招生簡章