特別推薦：2014物業管理師《物業經營管理》第九章知識點匯總

　　第三節 物業管理績效評價

　　一、物業管理績效評價的概念與意義

　　(一)績效與物業管理績效

　　物業管理績效包括物業管理企業和獨立的物業資產管理項目兩個層面。物業管理企業績效，是指一定經營期間的企業經營效益和經營者業績。

　　物業資產管理項目績效，是指物業管理企業受業主委托承擔經營性物業的資產管理責任時，其受托管理的物業資產項目的績效。

　　(二)物業管理績效評價及其意義

　　1.物業管理績效評價的概念

　　物業管理績效評價是指運用數理統計和運籌學等方法，采用特定的指標體系，依照統一的評價標準，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對物業管理企業(含物業資產管理項目，下同)在一定經營期間占有、使用、管理、配置物業經營管理資源的效益和經營者的業績，作出客觀、公正和準確的綜合評判活動。

　　2.物業管理績效評價的特點

　　物業管理績效評價的特點是以物業管理企業作為具體評價對象，以物業管理企業的盈利能力、資產運營水平、償債能力和后續發展能力等四個方面的內容作為評價重點，以能準確反映上述內容的各項定量和定性指標作為主要評價依據，

　　二、物業管理績效評價的類型

　　按照不同的評價目的和評價工作的實施主體，物業管理績效評價的類型有以下幾種：政府評價、社會評價、企業集團內部評價、

　　企業自我診斷評價、物業資產管理項目評價

　　三、物業管理績效評價的基本要素

　　物業管理績效評價有三個基本要素，即：評價指標、評價標準和評價方法，這是評價活動得以開展的重要條件。

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　　四、物業管理績效評價的指標體系

　　物業管理績效評價指標體系由基本指標、修正指標和評議指標三個層次30項指標構成。

　　(一)物業管理績效評價基本指標

　　物業管理績效評價的基本指標有八項，其主要內容如下：

　　1.財務效益狀況指標：凈資產收益率、總資產報酬率、財務內部收益率

　　(1)凈資產收益率：可以看出企業獲利能力在同行中所處的地位。

　　(2)總資產報酬率：指標越高，表明企業投入產出的水平越好，企業的資產運營越有效。

　　(3)財務內部收益率

　　2.資產營運狀況指標：總資產周轉率、流動資產周轉率

　　(1)總資產周轉率：指標越高，周轉速度越快，銷售(營業)能力越強，資產利用效率越高。

　　(2)流動資產周轉率： 該指標越高，表明企業流動資金周轉速度越快，利用越好。

　　3.償債能力狀況指標：資產負債率、利息保障倍數

　　(1)資產負債率：該指標是衡量企業負債償還能力和經營風險的重要指標，比較保守一般為不高于50%，國

　　際上公認60%比較好。

　　(2)利息保障倍數：指標越高，表明企業的債務償還越有保證。

　　4.發展能力狀況指標：營業增長率、資本積累率

　　(1)營業增長率：營業增長率是指企業本年主營業務收入增長額同上年主營業務收入總額的比率。

　　(2)資本積累率：它是企業當年所有者權益總的增長率，反映了企業所有者權益在當年的變動水平。

　　(二)物業管理績效評價修正指標

　　物業管理績效評價的修正指標具體由十六項計量指標構成。其主要內容如下：

　　1.財務效益狀況修正指標：主營業務利潤率、盈余現金保障倍數、成本費用利潤率

　　(1)主營業務利潤率：反映企業主營業務的獲利能力，是評價企業經營效益的指標

　　(2)盈余現金保障倍數：該指標越大，表明企業經營活動產生的凈利潤對現金的貢獻越大。真實反映企業盈余的質量。

　　(3)成本費用利潤率：越高，表明企業為取得一定的收益所付出的代價越小，企業成本費用控制得越好，企業的獲利能力越強。

　　2.資產營運狀況修正指標：應收賬款周轉率、不良資產比率、資產損失比率

　　(1)應收賬款周轉率：應收賬款周轉率反映了企業應收賬款的流動速度，即企業本年度內應收賬款轉為現金的平均次數。

　　(2)不良資產比率：該指標越小越好，零是最優水平。

　　(3)資產損失比率：該指標表明企業資產損失的嚴重程度，從企業資產質量的角度，揭示了企業的管理狀況。

　　3.償債能力狀況修正指標：流動比率、速動比率、現金流動負債比率、長期資產適合率、經營虧損掛賬比率

　　(1)流動比率：率衡量企業短期債務償還能力，反映企業償債能力的強弱。該指標越高，表明企業流動資產流轉越快，償還流動負債的能力越強。國際上公認標準比率為200%，我國較好的比率為150%左右。

　　(2)速動比率：衡量企業的短期償債能力，反映企業流動資產變現能力的強弱。該指標越高，表明企業償還流動負債的能力越強，一般保持在100%的水平比較好，國際上公認的標準比率為100%，我國目前較好的比率在90%左右。

　　4.發展能力狀況修正指標：總資產增長率、三年利潤平均增長率、三年資本平均增長率

　　(三)物業管理績效評價評議指標具體內容如下：

　　經營者基本素質、服務滿意度、基礎管理水平、在崗員工素質狀況、服務硬環境、發展創新能力、經營發展策略、綜合社會貢獻

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　　S五、物業管理績效評價的標準

　　一般地，企業績效評價標準可以劃分為定量標準和定性標準兩類。

　　(一)定量指標標準

　　定量指標評價標準由標準值和與之對應的標準系數組成。

　　定量指標評價標準值包括8項基本指標和14項修正指標的標準值，每項指標的標準值劃分為行業標準值和規模標準值兩大類。標準值分為優秀值、良好值、平均值、較低值、較差值五個檔次，分別表示優、良、中、低、差五種水平。其中：優秀值表示行業的最高水平;良好值表示行業的較高水平;平均值表示行業的總體平均水平;較低值表示行業的較低水平;較差值表示行業的最低水平。

　　定量評價標準系數是對應定量指標五檔標準值所確定的水平參數，客觀反映各檔次評價標準值所代表的水平，用來計算指標實際值對應于五檔標準值的得分，每一檔次的標準值，都有相應的標準系數與之相對應。標準系數用介于0～1之間的數值表示，具體規定如下：

　　①優秀值及以上的標準系數為1;

　　②良好值及以上的標準系數為0.8;

　　③平均值及以上的標準系數為0.6;

　　④較低值及以上的標準系數為0.4;

　　⑤較差值及以上的標準系數為0.2;

　　⑥較差值以下的標準系數為0。

　　(二)定性指標評議參考標準

　　定性指標評議參考標準是用來對企業進行定性評價時所采用的評判標準，具體用于對評議指標進行綜合分析和評定分數。評議參考標準與評議指標一一對應，將每項評議指標分解為具體的內容，通過詳細的文字進行描述，規定每項指標各個級別的邊界，指導評議人員正確判斷企業各項評議指標達到的水平。

　　定性指標參考評價標準，包括每項指標具體的含義、內容和范圍，以及應達到的相應水平或程度，從高到低分A、B、C、D、E五個等級。其中，A表示優秀水平，B表示良好水平，C表示一般水平，D表示較低水平，E表示較差水平。

　　S 六、物業管理績效評價結果與報告

　　(一)物業管理績效評價的結果表達方式

　　以最終得分和“PR'’(PerformanceRating)加注評價類型及評價級別表示，并據此編制評價報告。評價結果類型包括優(A)、良(B)、中(C)、低(D)、差(E)五類，每項類型再用“+”號和“一”號進一步劃分成不同的級別。比如：“PRA”，“PRB”’，“PRC-，’等。

　　評價結果五種類型優(A)、良(B)、中(C)、低(D)、差(E)的資格界限是：

　　優(A)：綜合評價得分達到85分以上(含85分);

　　良(B)：綜合評價得分達到70~85分(含70分);

　　中(C)：綜合評價得分達到50~70分(含50分);

　　低(D)：綜合評價得分在40~50分(含40分);

　　差(E)：綜合評價得分在40分以下。

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