熱點(diǎn)專題：2014經(jīng)濟(jì)師真題答案及解析專題|2014經(jīng)濟(jì)師有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)|在線估分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、農(nóng)產(chǎn)品的銷售價(jià)格為V，生產(chǎn)成本為E，運(yùn)輸成本為T，農(nóng)業(yè)經(jīng)營利潤P可表示為( )。

　　A.P=V+E+T

　　B.P=V-E+T

　　C. P=V-E-T

　　D. P=V+E-T

　　答案：C

　　解析：杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟(jì)分析

　　P=V-(E+T) 市場價(jià)格--成本--費(fèi)用=利潤

　　P+T=V-E=K 利潤加運(yùn)費(fèi)等于市場價(jià)格--成本等于一個(gè)常數(shù)。

　　2、城市土地利用從中心到郊區(qū)依次是( )用途。

　　A.居住、 商業(yè)、工業(yè)和農(nóng)業(yè)

　　B. 商業(yè)、居住、工業(yè)和農(nóng)業(yè)

　　C.商業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)和居住

　　D. 農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)和居住

　　答案：B

　　解析：城市土地利用從中心到郊區(qū)依次是商業(yè)、居住、工業(yè)和農(nóng)業(yè)用途。

　　3、房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)( )負(fù)相關(guān)。(2012試題-4)

　　A.需求

　　B.供給

　　C.開發(fā)成本

　　D.價(jià)值

　　答案：B

　　解析：房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)供給負(fù)相關(guān)：供給一定，需求增加，則價(jià)格上升，需求減少，則價(jià)格下降;需求一定，供給增加，則價(jià)格下降，供給減少，則價(jià)格上升。

　　4、一塊土地上連續(xù)追加投資，由于每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)是( )。

　　A.級(jí)差地租I

　　B.級(jí)差地租II

　　C.絕對(duì)地租

　　D壟斷地租

　　答案：B

　　解析：級(jí)差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投人資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。

　　5、按城市人口規(guī)模，城市分為( )。

　　A.直轄市、地級(jí)市、縣級(jí)市

　　B.單中心城市、多中心城市

　　C.棋盤形城市、放射形城市、不規(guī)則形城市

　　D.大城市、中等城市、小城市

　　答案：D

　　解析：按城市人口規(guī)模，將城市分為大城市、中等城市和小城市。

　　6、房地產(chǎn)征收的主體是(　　)

　　A.國家

　　B.行政主管部門

　　C.拆遷主管部門

　　D.政府

　　答案：A

　　解析：房地產(chǎn)征收的主體是國家。通常是政府以執(zhí)行人的身份出現(xiàn)。

　　7、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)征收中公共利益特點(diǎn)的說法，錯(cuò)誤的是( )

　　A.公共利益具有客觀性

　　B.公共利益具有共享性

　　C.公共利益具有不確定性

　　D.公共利益具有與被征收人利益的一致性

　　答案：D

　　解析：公共利益的特點(diǎn)

　　(1)公共利益是客觀的。 (2)公共利益是共享的。(3)公共利益是不確定的。利益內(nèi)容的不確定性和受益對(duì)象的不確定性。(4)公共利益不同于國家利益或政府利益。

　　8、征收基本農(nóng)田以外的30公頃耕地，需經(jīng)( )批準(zhǔn)。

　　A.國務(wù)院

　　B.省級(jí)人民政府

　　C.市級(jí)人民政府

　　D.縣級(jí)人民政府

　　答案：B

　　解析：必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)方可征收的土地：①所有的基本農(nóng)田。②基本農(nóng)田以外的耕地超過35 公頃的。③其他土地超過70公頃的。

　　9、關(guān)于集體土地征收或農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的說法，錯(cuò)誤的是( )。

　　A.集體土地必須經(jīng)過征收轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于出讓

　　B.征收農(nóng)用地須先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，再辦理征地審批

　　C.農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須由國務(wù)院批準(zhǔn)

　　D.集體土地征收實(shí)行由國務(wù)院和省級(jí)人民政府兩級(jí)審批

　　答案：C

　　10、關(guān)于國有建設(shè)用地租賃范圍的說法，正確的是( )。

　　A.對(duì)土地用途改變后不再符合劃撥用地目錄的，不可實(shí)行租賃

　　B.對(duì)使用者申請(qǐng)建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)的，必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃

　　C.對(duì)使用者申請(qǐng)建設(shè)用地進(jìn)行非經(jīng)營性開發(fā)、依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，只能采用租賃

　　D.國有企業(yè)破產(chǎn)或出售時(shí)所涉及的劃拔建設(shè)用地使用權(quán)，既可采取出讓方式處置，也可實(shí)行租賃

　　答案：B

　　11、下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)互換的說法中，正確的是( )。

　　A.互換的標(biāo)的物必須都是建設(shè)用地使用權(quán)

　　B.互換的標(biāo)的物必須之一是建設(shè)用地使用權(quán)

　　C.互換后的建設(shè)用地使用權(quán)人不發(fā)生變化

　　D.互換的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是等值的

　　答案：A

　　解析：建設(shè)用地使用權(quán)互換是指當(dāng)事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)的行為。

　　12、關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)出租的說法，正確的是( )。

　　A.建設(shè)用地使用權(quán)出租的主體是國家

　　B.建設(shè)用地使用權(quán)出租的主體是建設(shè)用地使用權(quán)人

　　C.建設(shè)用地使用權(quán)出租時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)生改變

　　D.建設(shè)用地使用權(quán)出租期間，出租人的建設(shè)用地使用權(quán)消滅

　　答案：B

　　解析：建設(shè)用地使用權(quán)出租的主體是建設(shè)用地使用權(quán)人。

　　13、建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，下列關(guān)于該土地上新增的建筑物的說法中，正確的是( )。A.新增建筑物屬于抵押財(cái)產(chǎn)

　　B.在建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，新增建筑物應(yīng)與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分

　　C.新增建筑物轉(zhuǎn)讓時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓

　　D.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)處分所得的價(jià)款，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償

　　答案：B

　　解析：《物權(quán)法》第二百條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。”

　　14、已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)、但已投資額占總投資額不足( )且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的土地，可以認(rèn)定為閑置土地。

　　A.25%

　　B.30%

　　C.33%

　　D.50%

　　答案：A

　　解析：已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可認(rèn)定為閑置土地。

　　15、在房地產(chǎn)市場調(diào)研類型中，因果性調(diào)研主要是分析問題的( )。

　　A.性質(zhì)

　　B.現(xiàn)狀特征

　　C.原因

　　D.發(fā)展趨勢

　　答案：C

　　解析：因果性調(diào)研主要找出事情的原因和結(jié)果。

　　16、房地產(chǎn)市場調(diào)研現(xiàn)場踩盤法優(yōu)點(diǎn)不包括( )。

　　A可以獲取樓盤的某些直接信息，信息可靠性較高

　　B調(diào)研人員掌握調(diào)研主動(dòng)權(quán)，對(duì)調(diào)研問題具有較強(qiáng)靈活性

　　C有較強(qiáng)的針對(duì)性和實(shí)用性。D 具有全面性、準(zhǔn)確性、可操作性的特點(diǎn)

　　答案：D

　　解析：現(xiàn)場踩盤法優(yōu)點(diǎn)：1)可以獲取樓盤的某些直接信息，信息可靠性較高。2)調(diào)研人員掌握調(diào)研主動(dòng)權(quán)，對(duì)調(diào)研問題具有較強(qiáng)靈活性。3)有較強(qiáng)的針對(duì)性和實(shí)用性

　　17、房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷設(shè)計(jì)的原則不包括( )。

　　A針對(duì)性原則

　　B 可行性原則

　　C簡明性原則

　　D邏輯性原則

　　答案：B

　　解析：房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷設(shè)計(jì)的原則:針對(duì)性原則、簡明性原則、邏輯性原則、程序性原則。

　　18、( )是基于觀察與陳述，對(duì)調(diào)研對(duì)象質(zhì)的規(guī)定性進(jìn)行科學(xué)抽象和理論分析的方法。

　　A文案調(diào)研法

　　B定性調(diào)研法

　　C定量調(diào)研法

　　D比較調(diào)研法

　　答案：B

　　解析：定性調(diào)研法：是基于觀察與陳述，對(duì)調(diào)研對(duì)象質(zhì)的規(guī)定性進(jìn)行科學(xué)抽象和理論分析的方法

　　19、房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告的基本形式組成不包括()。

　　A封面、目錄

　　B摘要、正文

　　C結(jié)論和建議

　　D情況說明

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告的基本形式組成：封面、目錄、摘要、正文、結(jié)論和建議、附錄等部分。

　　20、一般說來，隨著人們收入水平的提高，人們的住宅需求從生存型向發(fā)展型乃至享受型發(fā)展。追求居室面積大小的需求屬于( )。

　　A.生存型

　　B發(fā)展型

　　C.享受型

　　D.豪華型

　　答案：A

　　解析：生存型追求居室面積大小;發(fā)展型追求能滿足家居生活多方面需求的室內(nèi)環(huán)境;享受型全方位追求居室寬敞、功能齊全、設(shè)備高檔、裝修精致、環(huán)境優(yōu)美。

　環(huán)球網(wǎng)校友情提示:如果您在此過程中遇到任何疑問，請(qǐng)登錄環(huán)球網(wǎng)校經(jīng)濟(jì)師頻道&論壇，或加經(jīng)濟(jì)師考試QQ群：129666620，我們隨時(shí)與廣大考生朋友們一起交流!

熱點(diǎn)專題：2014經(jīng)濟(jì)師真題答案及解析專題|2014經(jīng)濟(jì)師有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)|在線估分

　　21、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對(duì)同類物業(yè)和相鄰物業(yè)特點(diǎn)的分析，有針對(duì)性地對(duì)自己的項(xiàng)目進(jìn)行了產(chǎn)品定位。該產(chǎn)品定位策略是( )。

　　A.屬性定位策略

　　B.性能定位策略

　　C.獨(dú)立定位策略

　　D.競爭對(duì)手定位策略

　　答案：D

　　解析：產(chǎn)品定位策略包括屬性、利益定位策略;價(jià)格、性能定位策略;目標(biāo)客戶需求定位策略;競爭對(duì)手定位策略;復(fù)合定位策略。

　　22、下列某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目SWOT分析列出的事項(xiàng)中，屬于項(xiàng)目威脅的是( )

　　A.地塊面積較小

　　B.周邊企事業(yè)單位較少

　　C.城市化進(jìn)程加快

　　D.周邊同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增多

　　答案：D

　　解析：A、B屬于劣勢，C屬于機(jī)會(huì)，D屬于威脅。

　　23、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的工作的核心是( )。

　　A可行

　　B調(diào)適

　　C 效益

　　D創(chuàng)新

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的原則：可行性原則、調(diào)適性原則、創(chuàng)新性原則。創(chuàng)新是前期策劃工作的核心。

　　24、在我國，目前還不能成為房地產(chǎn)開發(fā)投資主體的是( )。

　　A.政府投資機(jī)構(gòu)

　　B.國有企業(yè)

　　C.私營企業(yè)

　　D.自然人

　　答案：D

　　解析：個(gè)人作為房地產(chǎn)投資主體一般只能從事房地產(chǎn)買賣，也就是房地產(chǎn)置業(yè)投資。不能從事房地產(chǎn)開發(fā)投資。

　　25、某家庭向銀行申請(qǐng)了總額為30萬元、年利率為6%、貸款期限為30年、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款。該家庭的月還款額是( )元。

　　A.1798.65

　　B.2333.33

　　C.4786.25

　　D.5018.81

　　答案：A

　　解析：公式計(jì)算，A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]

　　26、下列住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用中，屬于公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是( )

　　A.供水系統(tǒng)工程費(fèi)

　　B.綠化建設(shè)費(fèi)

　　C.公寓的建安工程費(fèi)

　　D.托兒所的建設(shè)費(fèi)

　　答案：D

　　解析：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施支出，如居委會(huì)、派出所、托兒所、公共場所等。

　　27、下列資金中，不在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量表中列出的是( )。

　　A.開發(fā)建設(shè)投資

　　B.經(jīng)營資金

　　C.應(yīng)收款

　　D.銷售收入

　　答案：C

　　解析：應(yīng)收款、折舊費(fèi)、應(yīng)付款屬于非現(xiàn)金收支，不在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量表中列出。

　　28、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本利潤率是( )的比率。

　　A.年利潤總額與項(xiàng)目總投資

　　B.年利潤總額與資本金

　　C.年稅后利潤總額與資本金

　　D.總開發(fā)利潤與總開發(fā)建設(shè)成本

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本利潤率是總開發(fā)利潤與總開發(fā)建設(shè)成本的比率。

　　29、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期為自投資起始點(diǎn)起至( )等于零時(shí)的年份。

　　A.凈現(xiàn)金流量

　　B.累計(jì)凈現(xiàn)金流量

　　C.現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出

　　D.累計(jì)凈現(xiàn)值

　　答案：D

　　解析：動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)：自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零的年份。

　　30、在土地總價(jià)一定的情況下，樓面地價(jià)與容積率之間的關(guān)系是( )。

　　A.樓面地價(jià)隨容積率的增高而降低

　　B.容積率隨樓面地價(jià)的增高而升高

　　C.樓面地價(jià)不受容積率變化的影響

　　D.容積率間接地受到樓面地價(jià)變化的影響

　　答案：A

　　解析：在土地總價(jià)一定的情況下，容積率越大，樓面地價(jià)越小。

　　31、下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是( )。

　　A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　B.比較風(fēng)險(xiǎn)

　　C.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　D.持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　答案：A

　　解析：房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：(1)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、(2)市場供求風(fēng)險(xiǎn)、 (3)周期風(fēng)險(xiǎn)、(4)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、(5)利率風(fēng)險(xiǎn)、(6)政策風(fēng)險(xiǎn)、(7)政治風(fēng)險(xiǎn)、(8)或然損失風(fēng)險(xiǎn)：是指如火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害對(duì)房地產(chǎn)投資者造成的損失。

　　32、甲、乙、丙三個(gè)計(jì)算期相同的互斥方案，若有△IRR(乙-甲)>Ic，△IRR(丙-乙)Ic，則各方案從優(yōu)到劣的排列順序是( )。(2010年試題-28)

　　A.甲、乙、丙

　　B.乙、丙、甲

　　C.丙、乙、甲

　　D.乙、甲、丙

　　答案：B

　　解析：因△IRR(乙-甲)>Ic，所以乙方案優(yōu)于甲方案。因△IRR(丙-乙)Ic，所以丙優(yōu)于甲。所以選B.

　　33、下列內(nèi)容中，不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告摘要內(nèi)容的是( )。

　　A.項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)果

　　B.可行性研究的結(jié)論

　　C.項(xiàng)目的基本情況

　　D.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測算過程

　　答案：D

　　解析：摘要包括內(nèi)容：投資項(xiàng)目所處地區(qū)的市場情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果、可行性研究的結(jié)論和建議。

　　34、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)建設(shè)一個(gè)由十幢住宅、一幢幼兒園和一幢物業(yè)服務(wù)中心組成的住宅小區(qū)。該住宅小區(qū)包括( )。

　　A.3個(gè)建設(shè)項(xiàng)目

　　B.10個(gè)單項(xiàng)工程

　　C.12個(gè)單項(xiàng)工程

　　D.12個(gè)單位工程

　　答案：C

　　解析：分別屬于單項(xiàng)工程，可獨(dú)立發(fā)揮效益(使用)。

　　35、關(guān)于工程設(shè)計(jì)單位資質(zhì)及資質(zhì)管理的說法，錯(cuò)誤的是( )。

　　A.工程設(shè)計(jì)綜合資質(zhì)只設(shè)甲、乙兩級(jí)

　　B.取得工程設(shè)計(jì)綜合資質(zhì)的企業(yè)，可以承接各行業(yè)、各等級(jí)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)

　　C.未受聘于建設(shè)工程設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)人員，不得從事建設(shè)工程設(shè)計(jì)活動(dòng)

　　D.禁止建設(shè)工程設(shè)計(jì)單位允許其他單位以本單位的名義承接建設(shè)工程設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)

　　答案：A

　　解析：工程設(shè)計(jì)綜合資質(zhì)只設(shè)甲級(jí)

　　36、下列工作中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)程序的是( )。

　　A.發(fā)出招標(biāo)公告或邀請(qǐng)函

　　B.工程投標(biāo)詢價(jià)和現(xiàn)場考察

　　C.開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和授標(biāo)

　　D.簽訂工程承包合同

　　答案：B

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)的程序：①招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作;②發(fā)出招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書;③投標(biāo)人資格預(yù)審;④發(fā)售招標(biāo)文件;⑤開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和授標(biāo);⑥簽訂工程承包合同。

　　37、下列合同中，工程量增減風(fēng)險(xiǎn)由承包人承擔(dān)的是( )。

　　A.成本加固定額酬金合同

　　B.成本加比例酬金合同

　　C.單價(jià)合同

　　D.總價(jià)合同

　　答案：D

　　解析：總價(jià)合同需要投標(biāo)人按照招標(biāo)文件的要求，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)一個(gè)總價(jià)，合同履行后，工程款的結(jié)算以總價(jià)作為依據(jù)。工程量的風(fēng)險(xiǎn)、物價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)由承包人承擔(dān)，因此，它只適用于工程規(guī)模小、工期短和風(fēng)險(xiǎn)不大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

　　38、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施控制是對(duì)項(xiàng)目投資、質(zhì)量和( )三個(gè)目標(biāo)進(jìn)行有效控制。

　　A.成本

　　B.效益

　　C.進(jìn)度

　　D.環(huán)境

　　答案：C

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施控制是對(duì)項(xiàng)目投資、質(zhì)量和進(jìn)度三個(gè)目標(biāo)進(jìn)行有效控制。

　　39、下列措施中，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制時(shí)，發(fā)現(xiàn)實(shí)際投資值偏離目標(biāo)投資值，應(yīng)采取的糾偏措施不包括( )。

　　A.司法措施

　　B.組織措施

　　C.經(jīng)濟(jì)措施

　　D.技術(shù)措施

　　答案：A

　　解析：如果發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的實(shí)際投資數(shù)額偏離計(jì)劃投資目標(biāo)值，就應(yīng)采取組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)措施、合同措施和信息措施等糾偏措施，糾正投資偏差，保證投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

　　40、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工實(shí)施階段可分為( )、施工和竣工驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)。

　　A.前期策劃

　　B.規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　C.可行性研究

　　D.施工準(zhǔn)備

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工實(shí)施階段可分為施工準(zhǔn)備、施工和竣工驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)。

　環(huán)球網(wǎng)校友情提示:如果您在此過程中遇到任何疑問，請(qǐng)登錄環(huán)球網(wǎng)校經(jīng)濟(jì)師頻道&論壇，或加經(jīng)濟(jì)師考試QQ群：129666620，我們隨時(shí)與廣大考生朋友們一起交流!

熱點(diǎn)專題：2014經(jīng)濟(jì)師真題答案及解析專題|2014經(jīng)濟(jì)師有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)|在線估分

　　41、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和2%。某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格為3000元/平方米，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為(　)元/平方米。

　　A.2830.19

　　B.2941.18

　　C.3061.22

　　D.3191.49

　　答案：D

　　解析：正常成交價(jià)格=賣方實(shí)得金額÷(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率).

　　3000/(1-6%)=3191.49

　　42、基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=( )一運(yùn)營費(fèi)用。

　　A.總收入

　　B.有效毛收入

　　C.潛在毛收入

　　D.毛利潤

　　答案：B

　　解析：基于租賃收入測算凈收益的公式為：

　　凈收益=潛在毛租金收入―空置和收租損失+其他收入―運(yùn)營費(fèi)用

　　=有效毛收入―運(yùn)營費(fèi)用

　　43、建筑物因房地產(chǎn)市場不景氣而造成的價(jià)值損失，屬于( )折舊。

　　A.功能

　　B.經(jīng)濟(jì)

　　C.物質(zhì)

　　D.快速

　　答案：B

　　解析：經(jīng)濟(jì)折舊也稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。

　　44、評(píng)估一片區(qū)位和景觀很好的適宜建造高檔別墅的“荒地”價(jià)值，適宜采用( 　)。

　　A.成本法

　　B.收益法

　　C.投資法

　　D.假設(shè)開發(fā)法

　　答案：D

　　解析：假設(shè)開發(fā)法適用于評(píng)估:具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值，例如可供開發(fā)建設(shè)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)(包括裝飾裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。

　　45、熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一( )一管理費(fèi)用一投資利息一銷售稅一開發(fā)利潤一買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。

　　A.將生地開發(fā)成熟地的成本

　　B.由生地建成房屋的開發(fā)成本

　　C.由毛地建成房屋的開發(fā)成本

　　D.由熟地建成房屋的開發(fā)成本

　　答案：D

　　解析：熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一 由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售稅一開發(fā)利潤一買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。

　　46、相對(duì)于自行銷售方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇商品房委托代理銷售方式的不利之處是銷售渠道的( )。

　　A.經(jīng)濟(jì)性差

　　B.適應(yīng)性差

　　C.可控性差

　　D.程序性差

　　答案：C

　　解析：相對(duì)于自行銷售方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇商品房委托代理銷售方式的不利之處是銷售渠道的可控性差。

　　47、根據(jù)動(dòng)態(tài)控制原理，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營銷方案調(diào)整的說法，正確的是( )。

　　A.方案的目標(biāo)、計(jì)劃可調(diào)整，但實(shí)施手段不應(yīng)調(diào)整

　　B.方案的目標(biāo)不應(yīng)調(diào)整，但計(jì)劃和實(shí)施手段應(yīng)根據(jù)需要調(diào)整

　　C.方案的目標(biāo)和計(jì)劃不應(yīng)調(diào)整，但實(shí)施手段應(yīng)根據(jù)需要調(diào)整

　　D.方案的目標(biāo)、計(jì)劃和實(shí)施手段均應(yīng)根據(jù)情況適時(shí)調(diào)整

　　答案：D

　　48、.某房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格策略如下：一次性付款優(yōu)惠2%，申請(qǐng)抵押貸款價(jià)格優(yōu)惠0.5%，分期付款不予優(yōu)惠。這是一種( 　)。

　　A.現(xiàn)金折扣定價(jià)策略

　　B.數(shù)量折扣定價(jià)策略

　　C.定價(jià)策略

　　D.變動(dòng)價(jià)格策略

　　答案：A

　　解析：現(xiàn)金折扣是指購房者如能及時(shí)付現(xiàn)或提早付現(xiàn)，賣方給予購房人一定的折扣。

　　49、房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷的實(shí)質(zhì)是( )。

　　A.通過給予顧客優(yōu)惠促進(jìn)銷售

　　B.通過公關(guān)獲取潛在顧客的信息從而促進(jìn)銷售

　　C. 在擴(kuò)大企業(yè)影響的基礎(chǔ)上促進(jìn)銷售

　　D.在完成銷售目標(biāo)的同時(shí)履行有關(guān)社會(huì)責(zé)任

　　答案：C

　　50、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)潛在消費(fèi)者的戶型需求進(jìn)行了調(diào)研，并將調(diào)研結(jié)果作為開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃沒計(jì)的依據(jù)之一，這表明該企業(yè)開發(fā)經(jīng)營遵循的觀念是( )。

　　A.生產(chǎn)觀念

　　B.推銷觀念

　　C.市場營銷觀念

　　D.產(chǎn)品觀念

　　答案：C

　　解析：市場營銷觀念的基本內(nèi)容是：消費(fèi)者需要什么房地產(chǎn)產(chǎn)品，企業(yè)就應(yīng)當(dāng)開發(fā)和銷售什么房地產(chǎn)產(chǎn)品。企業(yè)考慮問題是從反映市場的需求出發(fā)，按照目標(biāo)客戶的需求去組織開發(fā)和銷售。

　　51、某住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)共有11名委員，出席該小區(qū)某次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的委員有9人。如果該次會(huì)議所作出的決定有效，至少須經(jīng)( )名委員同意通過。

　　A.5

　　B.6

　　C.7

　　D.8

　　答案：B

　　解析：業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席方為有效，所作出的決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。

　　52、制定物業(yè)管理規(guī)約的主體是( )。

　　A.全體業(yè)主

　　B.業(yè)主委員會(huì)

　　C.社區(qū)居委會(huì)

　　D.物業(yè)建設(shè)單位

　　答案：A

　　解析：管理規(guī)約由全體業(yè)主共同制定，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。

　　53、某三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員中，具有中級(jí)以上職稱的有6人。該企業(yè)若要申請(qǐng)二級(jí)資質(zhì)，在其他條件滿足的情況下，至少須增加相關(guān)專業(yè)中級(jí)以上職稱的人員 ( )人。

　　A.4

　　B.5

　　C.9

　　D.14

　　答案：A

　　解析：二級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件：①注冊(cè)資本為人民幣300萬元以上;②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;④管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：多層住宅100萬平方米、高層住宅50萬平方米;獨(dú)立式住宅(別墅)8萬平方米、辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平方米。⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。

　　54、下列組織中，負(fù)責(zé)主持物業(yè)管理評(píng)標(biāo)工作的是( )。

　　A.建設(shè)單位

　　B.業(yè)主委員會(huì)

　　C.評(píng)標(biāo)委員會(huì)

　　D.居民委員會(huì)

　　答案：C

　　55、下列原則中，不屬于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則的是( )。

　　A.合理原則

　　B.費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

　　C.公開原則

　　D.費(fèi)用與業(yè)主承受能力相適應(yīng)原則

　　答案：D

　　解析：物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)原則：合理原則、公開原則、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。

　　56、在美國，房地產(chǎn)抵押估價(jià)是( )。

　　A.州政府的直屬機(jī)構(gòu)完成

　　B.銀行委托經(jīng)紀(jì)公司完成

　　C.銀行房地產(chǎn)信貸員完成

　　D.法律規(guī)定的強(qiáng)制性措施

　　答案：D

　　解析：在美國抵押物估價(jià)是法律規(guī)定的強(qiáng)制性措施。

　　57、貸款總額為50萬元，貸款年利率為5%,貸款期限為15年采用按月等額本息還款方式，月還款額是( )元。

　　A.2777.4

　　B.3954.0

　　C.4553.5

　　D.4953.3

　　答案：B

　　解析：利用等額本息還款公式月還款額

　　58、土地儲(chǔ)備貸款的借款人是( )

　　A.負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)的機(jī)構(gòu)

　　B.房地產(chǎn)行政管理部門

　　C.城市規(guī)劃行政管理部門

　　D.土地行政管理部門

　　答案：A

　　解析：土地儲(chǔ)備貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于土地收購、整理和儲(chǔ)備的貸款。

　　59、個(gè)人住房組合貸款是指由( )形成的特定貸款組合。

　　A.等額本息貸款和等額本金貸款

　　B.一手房貸款和二手房貸款

　　C.固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款

　　D.住房公積金貸款和商業(yè)性貸款

　　答案：D

　　解析：個(gè)人住房組合貸款是指由住房公積金貸款和商業(yè)性帶貸款形成的特定貸款組合。

　　60、張某貸款10萬元，貸款年利率5%，貸款期限5年，每年還息，第5年末還款額( )萬元。

　　A.10.1

　　B.10.3

　　C. 10.5

　　D.10.7

　　答案：C

　　解析：每期還息，到期一次性還本。每期還款額：A=P×i

　　最后一期還款額： A = P×i+P=10×5%+10=10.5萬元

　環(huán)球網(wǎng)校友情提示:如果您在此過程中遇到任何疑問，請(qǐng)登錄環(huán)球網(wǎng)校經(jīng)濟(jì)師頻道&論壇，或加經(jīng)濟(jì)師考試QQ群：129666620，我們隨時(shí)與廣大考生朋友們一起交流!

熱點(diǎn)專題：2014經(jīng)濟(jì)師真題答案及解析專題|2014經(jīng)濟(jì)師有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)|在線估分

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　61、城市空間結(jié)構(gòu)是人們?cè)诔鞘邪l(fā)展過程中對(duì)土地利用的結(jié)果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的總和，其代表性理論有( )。

　　A.多核心理論

　　B.扇形理論

　　C.級(jí)差地租理論

　　D.中心商務(wù)區(qū)土地利用模式

　　E.同心圓理論

　　答案：ABDE

　　62、導(dǎo)致房地產(chǎn)供給缺乏彈性的原因有( )。

　　A.房地產(chǎn)需求的難測性

　　B.土地總量不可增加

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)期長

　　D.房地產(chǎn)不可移動(dòng)

　　E.城鎮(zhèn)化速度加快

　　答案：BCD

　　解析：由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場政府獨(dú)家壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期長、不可移動(dòng)等，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價(jià)格的變動(dòng)及時(shí)作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。

　　63、房地產(chǎn)征收作為一種被許可的以取得他人合法財(cái)產(chǎn)所有權(quán)為目的的行為，其法定的限制條件包括( )。

　　A以滿足公共需求利益為主，商業(yè)利益為輔

　　B.征收必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序

　　C.政府以征收的執(zhí)行人出現(xiàn)

　　D.按被征收房地產(chǎn)的客觀市場價(jià)值對(duì)被征收人的損失予以公正補(bǔ)償

　　E.征收的權(quán)限和程序由各地方政府根據(jù)實(shí)際情況擬定

　　答案：BCD

　　解析：房地產(chǎn)征收的限制條件

　　①征收只能是以發(fā)展公共利益，提升公共福祉為目的，絕對(duì)禁止以商業(yè)用途為目的的征收;②征收必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序;③政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征收房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)被征收人的損失予以公平補(bǔ)償。

　　64、征收與征用相同點(diǎn)包括(　　)

　　A. 移轉(zhuǎn)所有權(quán)

　　B.不移轉(zhuǎn)所有權(quán)

　　C.強(qiáng)制性

　　D.補(bǔ)償性

　　E. 前提條件是發(fā)生搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急情況

　　答案：CD

　　解析：移轉(zhuǎn)所有權(quán)是征收的特征，發(fā)生搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急情況是征用的限制條件，

　　65、下列建設(shè)用地中，屬于按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型分類的有( )。

　　A.農(nóng)業(yè)建設(shè)用地

　　B.非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地

　　C.工業(yè)建設(shè)用地

　　D.民用建設(shè)用地

　　E.軍事建設(shè)用地

　　答案：AB

　　解析： 按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型，分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。

　　66、關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)出售和互換的說法錯(cuò)誤的有( )。

　　A.兩者都是根據(jù)市場中的供求狀況決定成交價(jià)格的

　　B.市場經(jīng)濟(jì)中兩者的性質(zhì)是相同的

　　C.從法律性質(zhì)看，兩者的合同均為雙方有償合同，雙方當(dāng)事人的法律地位是相當(dāng)?shù)?/p>

　　D.兩者均可以以金錢為標(biāo)的物

　　E.兩者均是建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主要形式

　　答案：DE

　　67、房地產(chǎn)市場營銷活動(dòng)調(diào)研主要包括( )。

　　A 競爭對(duì)手狀況調(diào)研

　　B 房地產(chǎn)營銷調(diào)研

　　C 市場推廣調(diào)研

　　D 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研

　　E房地產(chǎn)供給調(diào)研

　　答案：ABD

　　解析：房地產(chǎn)市場營銷活動(dòng)調(diào)研主要包括競爭對(duì)手狀況調(diào)研、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研、房地產(chǎn)營銷調(diào)研。

　　68、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的作用包括( )。

　　A 為企業(yè)科學(xué)決策提供保障

　　B 為企業(yè)獲得利潤提供保障

　　C有助于增強(qiáng)項(xiàng)目競爭能力

　　D有利于實(shí)現(xiàn)與開發(fā)商優(yōu)勢互補(bǔ)

　　E能有效整合項(xiàng)目資源

　　答案：ACDE

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的作用：為企業(yè)科學(xué)決策提供保障、有助于增強(qiáng)項(xiàng)目競爭能力、有利于實(shí)現(xiàn)與開發(fā)商優(yōu)勢互補(bǔ)、能有效整合項(xiàng)目資源。

　　69、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目定位目標(biāo)市場選擇應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注( )因素。

　　A市場規(guī)模

　　B 資源條件

　　C 客戶群體

　　D 環(huán)境條件

　　E盈利性

　　答案：ABDE

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目定位目標(biāo)市場選擇

　　目標(biāo)市場是企業(yè)決定進(jìn)入的細(xì)分市場，以相應(yīng)商品和服務(wù)去滿足其需要和服務(wù)的消費(fèi)者群。重點(diǎn)關(guān)注下列因素:市場規(guī)模、資源條件、環(huán)境條件、盈利性、風(fēng)險(xiǎn)性、政策性。

　　70、從投資者的角度看，資金產(chǎn)生時(shí)間價(jià)值的主要原因有( )。

　　A.政策變化

　　B.投資收益

　　C.價(jià)格波動(dòng)

　　D.通貨膨脹

　　E.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　答案：BDE

　　解析：資金的時(shí)間價(jià)值產(chǎn)生的原因： ①投資收益。②通貨膨脹。③時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。

　　71、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)使用的財(cái)務(wù)報(bào)表中，屬于輔助報(bào)表的有( )。

　　A。投資各方現(xiàn)金流量表

　　B.總投資估算表

　　C.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

　　D.借款還本付息計(jì)劃表

　　E.資產(chǎn)負(fù)債表

　　答案：BD

　　解析：基本報(bào)表主要有：現(xiàn)金流量表、財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表、利潤與利潤分配表、資產(chǎn)負(fù)債表。

　　輔助報(bào)表主要有：項(xiàng)目總投資估算表、項(xiàng)目經(jīng)營收入估算表、借款還本付息計(jì)劃表、經(jīng)營稅金及附加估算表等。

　　72、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目線性盈虧平衡分析中，主要的假設(shè)條件有( )。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)量在預(yù)期內(nèi)全部售出

　　B.房地產(chǎn)銷售均價(jià)在預(yù)期內(nèi)保持不變

　　C.房地產(chǎn)產(chǎn)品的單位變動(dòng)成本在預(yù)期內(nèi)保持不變

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)期內(nèi)沒有新的投資項(xiàng)目

　　E.土地出讓價(jià)格在預(yù)期內(nèi)不受市場變化的影響

　　答案：ABC

　　解析：線性盈虧平衡分析的假設(shè)條件

　　①產(chǎn)量等于銷售量。②產(chǎn)量變化，單位變動(dòng)成本不變。③產(chǎn)量變化，產(chǎn)品售價(jià)不變。④在所分析的產(chǎn)量范圍內(nèi)，總固定成本保持不變。⑤按單一產(chǎn)品計(jì)算。⑥所采用的數(shù)據(jù)均為正常年份(即達(dá)到設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期)的數(shù)據(jù)。

　　73、關(guān)于招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金的說法，錯(cuò)誤的有( )。

　　A.投保證金可以使用支票

　　B.投保證金不得使用銀行匯票

　　C.投保證金不得低于80萬元

　　D.投保證金應(yīng)超過投標(biāo)總價(jià)的2%

　　E.投保證金應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交給招標(biāo)人

　　答案：BCD

　　解析：投標(biāo)擔(dān)保可以采用投標(biāo)函或投標(biāo)保證金的方式。投標(biāo)保證金可以使用支票、銀行匯票等，一般不得超過投標(biāo)總價(jià)的2%，最高不得超過50萬元。

　　74、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全壽命周期包括( )等階段。

　　A.項(xiàng)目前期策劃

　　B.規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　C.物業(yè)管理

　　D.施工實(shí)施

　　E.使用

　　答案：ABDE

　　解析：一個(gè)完整的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全壽命周期，包括項(xiàng)目前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工實(shí)施和使用四個(gè)階段。

　　75、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由八大部分組成，包括( )等。

　　A.估價(jià)委托書

　　B.致估價(jià)委托人函

　　C.估價(jià)委托合同

　　D.估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　E.估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　答案：BDE

　　解析：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告由八大部分組成：①封面;②目錄;③致估價(jià)委托人函;④注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明;⑤估價(jià)的假設(shè)和限制條件;⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告;⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告;⑧附件。

　　76、采用收益法評(píng)估出的某宗房地產(chǎn)價(jià)值偏高，其原因可能有( )。

　　A.選取的報(bào)酬率偏低

　　B.預(yù)測的未來凈收益偏大

　　C.估計(jì)的收益年限偏短

　　D.估計(jì)的運(yùn)營費(fèi)用偏大

　　E.計(jì)算使用的空置率偏高

　　答案：AB

　　解析：報(bào)酬率偏低評(píng)估出的價(jià)值偏高。預(yù)測的未來凈收益偏大評(píng)估出的價(jià)值偏高。估計(jì)的收益年限偏短評(píng)估出的價(jià)值偏低。估計(jì)的運(yùn)營費(fèi)用偏大評(píng)估出的價(jià)值偏低。計(jì)算使用的空置率偏高評(píng)估出的價(jià)值偏低。

　　77、根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)現(xiàn)暫行規(guī)定》，屬于不得發(fā)布廣告的房地產(chǎn)有( )。

　　A.在未經(jīng)國家征收的集體所有土地上建設(shè)的房地產(chǎn)

　　B.已經(jīng)辦理預(yù)售許可證但尚未具體實(shí)施預(yù)售的房地產(chǎn)

　　C.工程質(zhì)量驗(yàn)收不合格的房地產(chǎn)

　　D.已經(jīng)依法獲取各項(xiàng)前期建設(shè)手續(xù)但尚未完成基礎(chǔ)施工的房地產(chǎn)

　　E.開發(fā)建設(shè)過程正常進(jìn)行但尚未組織竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)

　　答案：AC

　　解析：不得發(fā)布廣告的房地產(chǎn)：在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的;在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的;司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封限制房地產(chǎn)權(quán)利的;預(yù)售房地產(chǎn)未取得項(xiàng)目證的;權(quán)屬有爭議的;違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的;不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的。

　　78、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的說法，正確的有( )。

　　A.物業(yè)服務(wù)合同是有名合同

　　B.物業(yè)服務(wù)合同是無償合同

　　C.物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同

　　D.物業(yè)服務(wù)合同是要式合同

　　E.物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同

　　答案：CDE

　　解析：物業(yè)服務(wù)合同的特征

　　(1)物業(yè)服務(wù)合同屬無名合同。又稱非典型合同。不能將物業(yè)服務(wù)合同歸屬委托合同。

　　(2)物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同，又是要式合同。諾成性合同是指合同自雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)成立;物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立，故屬于要式合同。

　　(3)物業(yè)服務(wù)合同既是雙務(wù)合同又是有償合同。

　　(4)物業(yè)服務(wù)合同屬于勞務(wù)合同。

　　(5)物業(yè)服務(wù)合同通常屬于集體合同。

　　(6)物業(yè)服務(wù)合同受到較多的國家干預(yù)。

　　79、招標(biāo)人在物業(yè)管理招投標(biāo)中，按照誠實(shí)信用原則，不得( )。

　　A.事先預(yù)定中標(biāo)單位

　　B.設(shè)定不公平條件

　　C.以言行影響評(píng)標(biāo)委員會(huì)委員

　　D.在招標(biāo)書發(fā)出后5日內(nèi)，提出補(bǔ)充條款

　　E違反規(guī)定拒絕與中標(biāo)人簽訂合同

　　答案：ABCE

　　解析：誠實(shí)信用原則具體表現(xiàn)：(1)招標(biāo)方不得事先預(yù)定中標(biāo)單位，或設(shè)定不公平條件，不得在招標(biāo)過程中以言行影響評(píng)標(biāo)委員會(huì)或協(xié)助某一投標(biāo)單位獲得競爭優(yōu)勢。(2)招標(biāo)方不得違反規(guī)定拒絕與中標(biāo)人簽訂合同。(3)投標(biāo)方不得與招標(biāo)方或其他投標(biāo)方串通投標(biāo)，損害國家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。(4)投標(biāo)方不得向招標(biāo)方或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄或以其他不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

　　80、關(guān)于房地產(chǎn)保險(xiǎn)的說法，正確的是( )。

　　A.保險(xiǎn)金額超過保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，保險(xiǎn)人應(yīng)退還相應(yīng)的保險(xiǎn)費(fèi)

　　B.損失較大時(shí)，賠償金額可以高于保險(xiǎn)金額

　　C.保險(xiǎn)人可以采取修復(fù)房屋至原狀的方法來補(bǔ)償被保險(xiǎn)人的損失

　　D.危險(xiǎn)建筑物不在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)基本險(xiǎn)的標(biāo)的范圍內(nèi)

　　E.被保險(xiǎn)房屋發(fā)生保險(xiǎn)事故是由“第三者”而造成的，保險(xiǎn)人不負(fù)責(zé)賠償

　　答案：ACD

　　解析：賠償金額不可以高于保險(xiǎn)金額。被保險(xiǎn)房屋發(fā)生保險(xiǎn)事故是由“第三者”而造成的，保險(xiǎn)人可以先按合同向被保險(xiǎn)人賠償，然后代表被保險(xiǎn)人向“第三者”行使索賠權(quán)，這種權(quán)利稱為代位求償權(quán)。

　環(huán)球網(wǎng)校友情提示:如果您在此過程中遇到任何疑問，請(qǐng)登錄環(huán)球網(wǎng)校經(jīng)濟(jì)師頻道&論壇，或加經(jīng)濟(jì)師考試QQ群：129666620，我們隨時(shí)與廣大考生朋友們一起交流!

熱點(diǎn)專題：2014經(jīng)濟(jì)師真題答案及解析專題|2014經(jīng)濟(jì)師有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)|在線估分

　　三、案例分析題

　　(一)

　　某投資者以500萬元的總價(jià)購買了一店鋪用于出租經(jīng)營，首付款為60%,余款為銀行提供的年利率為7%.期限為10年、按年等額還款的抵押貸款。該店鋪的經(jīng)營期為20年，投資者要求的目標(biāo)收益率不低于10%。

　　81.該投資者的年還款額為( )萬元。

　　A.21.40

　　B.27.00

　　C.28.48

　　D.32.10

　　答案：C

　　解析：利用等額分付資本回收公式 (已知現(xiàn)值求年值)

　　A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]

　　P=500×40%=200萬元，n=10年，i=7%

　　82.該投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流出為( )。

　　A.土地取得成本

　　B.購房款

　　C.經(jīng)營成本

　　D.租金收入

　　答案：BC

　　解析：購買店鋪用于出租經(jīng)營，現(xiàn)金流出為購房款、經(jīng)營成本。沒有土地取得成本。租金收入為現(xiàn)金流入。

　　83.在該投資項(xiàng)目動(dòng)態(tài)分析中，表明可以接受最高貸款利率的盈利性指標(biāo)為 )。

　　A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

　　B.資本金利潤率

　　C.投資利潤率

　　D.成本利潤率

　　答案：A

　　解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是可以接受的最高貸款利率。

　　84.影響投資項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的因素為( )。

　　A.貸款利率上升

　　B租金價(jià)格下降

　　C.經(jīng)營成本增加

　　D.土地價(jià)格上漲

　　答案：ABC

　　解析：土地價(jià)格上漲對(duì)經(jīng)營此項(xiàng)目沒有影響。

　　(二)

　　某商品住宅在建工程，土地總面積為15000┫，容積率為2.5，已正常開發(fā)建設(shè)18個(gè)月。同類商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期為24個(gè)月，相似商品住宅的市場價(jià)格為8000元 /┫。

　　85.該商品住宅在建工程的后續(xù)建設(shè)期為( )個(gè)月。

　　A.6

　　B.18

　　C.24

　　D.42

　　答案：A

　　解析：24-18=6

　　86.該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值為( )億元。

　　A.1.2

　　B.2.0

　　C.3.0

　　D.3.2

　　答案：C

　　解析：15000 X2.5 X8000=300000000元=3億元

　　87.按假設(shè)開發(fā)法計(jì)算時(shí)，該商品住宅在建工程后續(xù)開發(fā)的必要支出包括( )。

　　A.土地取得成本

　　B.續(xù)建成本

　　C.銷售稅費(fèi)

　　D.取得該在建工程的稅費(fèi)

　　答案：BCD

　　解析：后續(xù)開發(fā)不需再支付土地取得成本。

　　88.該商品住宅在建工程的價(jià)值等于開發(fā)完成后的價(jià)值減去( )。

　　A.征地拆遷費(fèi)用

　　B.后續(xù)開發(fā)的必要支出

　　C.商品住宅建筑安裝工程費(fèi)

　　D.后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

　　答案：D

　　解析：該商品住宅在建工程的價(jià)值等于開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。

　　(三)

　　甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的某住宅小區(qū)項(xiàng)目委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售簽訂了委托銷售合同，合同約定另外三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也可以銷售該項(xiàng)目，但直接與甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂委托銷售合同。乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)給甲房產(chǎn)開發(fā)企提交的營銷方案中，關(guān)于銷售價(jià)格的部分內(nèi)容為：按估算的開發(fā)成本和25%預(yù)期利潤測算的價(jià)格為5600元/平方米，開盤時(shí)確定的均價(jià)為5800元/平方米，開盤以后原則上每個(gè)季度調(diào)升一次價(jià)格，每次調(diào)升的幅度不超過3%;當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)5%市場均價(jià)為8000元/平方米。對(duì)于整層、整單元、整棟購買的消費(fèi)者，價(jià)格優(yōu)惠5%;對(duì)于一次性付款的消費(fèi)者，價(jià)格優(yōu)惠3%;對(duì)抵押貸款的消費(fèi)者，價(jià)格優(yōu)惠1%。

　　89.乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交的營銷方案中運(yùn)用的價(jià)格策略為 ( )。

　　A.數(shù)量折扣策略

　　B.現(xiàn)金折扣策略

　　C.低開高走策略

　　D.高價(jià)策略

　　答案：ABC

　　90.從甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度分析，該項(xiàng)目代理銷售的類型為( )。

　　A.獨(dú)家代理

　　B.共同代理

　　C.參與代理

　　D.轉(zhuǎn)代理

　　答案：A

　　91.若按照加權(quán)平均法確定該項(xiàng)目開盤時(shí)的銷售均價(jià)，成本加成定價(jià)法和競爭導(dǎo)向定價(jià)法的權(quán)重分別為0.4和0.6，則項(xiàng)目開盤的銷售均價(jià)應(yīng)為( )元/平方米。

　　A.6560

　　B.6829

　　C.7040

　　D.7120

　　答案：C

　　解析：5600×0.4+8000×0.6=7040

　　92.乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交營銷方案之前應(yīng)完成的工作為( )。

　　A.與甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂委托銷售合同

　　B.向甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)索取相關(guān)資料

　　C.進(jìn)行租售準(zhǔn)備

　　D.與甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算

　　答案：AB

　　解析：商品房銷售代理工作流程

　　(1)尋找可能的銷售代理機(jī)構(gòu)。

　　(2)選擇銷售代理機(jī)構(gòu)，協(xié)商委托代理事項(xiàng)，簽署委托代理合同。

　　(3)委托人提交有關(guān)資料。包括：①反映項(xiàng)目特征的資料，如規(guī)模、結(jié)構(gòu)形式等;②反映開發(fā)項(xiàng)目合法性的資料，如土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等;③委托書;④商品房預(yù)售許可證(當(dāng)預(yù)售商品房時(shí))。

　　(4)銷售代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行營銷策劃。

　　(5)銷售代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售準(zhǔn)備。

　　(6)銷售代理機(jī)構(gòu)銷售執(zhí)行。

　　(7)委托人與銷售代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算。

　　(四)

　　甲建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的某住宅小區(qū)總建筑面積為60萬平方米，其中專有面積為50萬平方米。2009年10月1日業(yè)主入住選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)。經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)2011年2月1日召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并于2011年3月1日發(fā)出招標(biāo)文件，其內(nèi)容包括小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目簡介、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求、招標(biāo)活動(dòng)方案、評(píng)標(biāo)方法和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理實(shí)施方案、物業(yè)服務(wù)合同簽訂說明等。之后選聘了乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，在該合同中說明了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量并約定物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式采用包干制。

　　93.該小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的前提條件是，截至2011年2月1日該小區(qū)已交付的專有部分面積應(yīng)超過( )萬平方米。

　　A.15

　　B.20

　　C.25

　　D.30

　　答案：D

　　解析：應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。總建筑面積為60萬平方米，一半為30萬平方米。

　　94.該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)發(fā)出的招標(biāo)文件中，不屬于應(yīng)有內(nèi)容的為( )。

　　A.招標(biāo)活動(dòng)方案

　　B.評(píng)標(biāo)方法和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

　　C.物業(yè)管理方案

　　D.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求

　　答案：C

　　解析：編制招標(biāo)文件內(nèi)容：招標(biāo)人及項(xiàng)目簡介、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容即要求、對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和辦法、招標(biāo)活動(dòng)方案、開標(biāo)時(shí)間地點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)合同簽訂事宜。

　　95.簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中有有關(guān)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提法，錯(cuò)誤的是( )。

　　A.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是指法律規(guī)定的各項(xiàng)具體服務(wù)應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)

　　B.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量

　　C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的服務(wù)細(xì)則不應(yīng)作為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的組成部分

　　D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾應(yīng)當(dāng)作為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的組成部分

　　答案：AC

　　96. 包干制下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成不包括( )。

　　A. 住宅專項(xiàng)維修資金

　　B.物業(yè)服務(wù)成本

　　C.法定稅費(fèi)

　　D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤

　　答案：A

　　解析：包干制下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成包括：物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

　　(五)

　　張某欲購買一總價(jià)為180萬元的店鋪用于出租經(jīng)營，首付款為總價(jià)的60%，其余為銀行提供的貸款年利率為8%、貸款期限為8年、按季等額還本付息的抵押貸款。

　　97.張某的貸款屬于( )。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　B.房地產(chǎn)間接投資

　　C.房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　D.房地產(chǎn)直接投資

　　答案：CD

　　98.張某購買該店鋪的首付款為( )萬元。

　　A.72

　　B.108

　　C.117

　　D.180

　　答案：B

　　解析：總價(jià)為180萬元，首付款為總價(jià)的60%，180×60%=108萬元

　　99.銀行提供的抵押貸款的實(shí)際年利率為( )。

　　A.8.00%

　　B.8.16%

　　C.8.24%

　　D.8.30%

　　答案：C

　　解析：i=(1+r/n)n-1 名義年利率r=8% 一年當(dāng)中的計(jì)息期數(shù)為n =4次

　　代入公式計(jì)算，得i=8.24%

　　100.張某每季歸還銀行貸款的還本付息額為( )萬元。

　　A.2.250

　　B.2.295

　　C.3.068

　　D.5.625

　　答案：C

　　解析：利用 等額本息還款公式計(jì)算。貸款額=180-108=72萬元，

　　季利率=8%/4=2% ， 還款期數(shù)=8×4=32，每季歸還銀行貸款的還本付息額為3.068萬元

　環(huán)球網(wǎng)校友情提示:如果您在此過程中遇到任何疑問，請(qǐng)登錄環(huán)球網(wǎng)校經(jīng)濟(jì)師頻道&論壇，或加經(jīng)濟(jì)師考試QQ群：129666620，我們隨時(shí)與廣大考生朋友們一起交流!