不同類型房地產投資對區位的特殊要求

　　(一)居住物業

　　居住項目主要為人們工作勞動之余提供一個安靜舒適的生活休息空間，此類項目的投資區位選擇時要考慮的主要因素包括：

　　1.市政公用和公建配套設施完備的程度。市政公用設施主要為居民的生活居住提供水、電、燃氣等，公建配套設施則包括托兒所、幼兒園、中小學、醫院、郵局、商業零售網點、康體設施等。國內大量空置的商品住宅，許多是因為不具備上述配套條件造成的。對于小型的居住項目，其本身不具備提供上述配套設施的能力，對場地周圍已具備的配套設施能力的依賴性就更大。

　　2.公共交通便捷程度。從我國目前的居民家庭結構來分析，大多數屬于工薪階層，私人汽車還只是剛剛進入少數家庭，對方便快捷的公共交通系統的依賴程度非常大，因此居住項目區位選擇時應認真考慮公共交通系統的完備程度。

　　3.環境因素。隨著城市居民生活水平的提高，對居住環境提出了越來越高的要求。山、水、綠地、陽光、清新的空氣、無噪聲污染等，都是居民選擇安居，進而也是房地產商在選擇居住項目區位時要慎重考慮的因素。

　　4.居民人口與收入。居住項目的市場前景受附近地區人口數量、家庭規模和結構、家庭收入水平、人口流動性、當前居住狀況等方面的影響。居住項目投資如果選擇在人口素質高、支付能力強的地區進行，就意味著提高了成功的可能性。

　　(二)寫字樓物業

　　影響寫字樓項目區位選擇的特殊因素包括：

　　1.與其他商業設施接近的程度。商業辦公也存在著聚集效應，同樣位于城市中心商務區的項目，則其未來的使用者就可以方便地同位于相同區域的客戶開展業務。因此，與另外商業設施接近的程度，決定了寫字樓項目對未來使用者的吸引力，雖然這種吸引力也會由于城市建設的發展而經常發生變化，但它對寫字樓項目區位選擇過程的影響則是不言而喻的。

　　2.周圍土地利用情況和環境。如果寫字樓項目所處的位置，周圍有很多工業建筑、環境惡劣，就會大大降低該寫字樓的吸引力。寫字樓的區位還可能由于其鄰近政府、大型公司或金融機構的辦公大樓而增加對租戶的吸引力。

　　3.易接近性。寫字樓項目區位選擇還應重視其易接近性。大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公，有沒有快捷有效的道路進出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的檔次。寫字樓建筑周圍如有多種交通方式可供選擇(公共汽車、地鐵、高速公路等)能極大地方便在寫字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會影響到寫字樓的易接近性。一般來說，中心商務區的寫字樓不能像郊區寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商務區的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。

　　(三)零售商業物業

　　零售商業物業投資區位的選擇，在很大程度上取決于零售商業物業輻射區域分析的結果。商業輻射區域是指某一零售商業項目的主要消費者的分布范圍。商業輻射區域分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。此外，新零售商業項目的落成并不能創造出新的購買力;它必須從其他零售商業項目那里吸引或爭取消費者，因此對處于同一供需圈內其他競爭性物業的競爭條件分析也對場地選擇有主要影響。

　　商業輻射區域通常被分為三個部分：主要區域、次要區域和邊界區域。主要區域是與項目所處地點直接相鄰的區域，其營業額的60%～75%都來自該區域;次要區域是距離項目所處地點5～15km的區域(對市級購物中心而言)，項目營業額的15%～20%來自該區域;邊界區域是距物業所處地點15km以外的區域，占營業額的5%～15%。對于每一個零售商業項目來說，不管其規模大小如何，都有其輻射區域和影響范圍，但這些輻射區域和影響范圍的大小隨每一宗具體零售商業項目的規模、類型、位置而有較大差異。人們購買食品一般只愿意走一兩公里，購買服裝和家庭生活用品的出行距離可達到5～8km，出行10km以上往往是為了大宗綜合性購物。因此，在某一商業輻射區域內，項目建設場地的選擇還受消費者到達該地點是否方便，即項目的易接近性或交通通達程度的制約。對于大型商場來說，還要考慮停車的方便程度。

　　(四)工業物業

　　工業項目場地的選擇時須考慮的特殊因素包括：當地提供主要原材料的可能性，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應基地和產品銷售市場，技術人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環境污染的政策等。

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