物業經營管理不同層次之間的關系

　　物業管理或設施管理、資產管理和組合投資管理的作用是相互關聯的。在一個小型房地產“投資組合”里，某一種層次的管理可能同時扮演三種角色。圖1-2顯示了在一大宗房地產投資組合中，物業管理或設施管理、資產管理和組合投資管理之間的相互關系。

　　在這里，物業管理和設施管理定位在現場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時的服務和保證物業的持續收入和現金流。

　　而資產管理通常不在現場，它們通常負責幾處不同的物業。資產管理一般按照物業類型、地理位置或兩者結合起來(如北京的寫字樓或長江三角洲地區的公寓)的分類原則來管理物業，因此比現場物業管理具有更廣闊的視角。資產管理公司作為物業投資者或業主的代表，“管理”物業管理企業。更確切地說，資產管理公司通過監控物業的運行績效，來聘用、解聘和調配物業管理企業。資產管理通過物業管理的工作來實施自己的戰略計劃，并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標。

　　物業管理企業為了減少物業維護維修的工作量，通常傾向于選擇新建成物業或物理狀況良好的物業，因此會經常提出一些物業更新改造等資本改良投資計劃。房地產資產管理公司就需要考察這些資本開支是否能有效提升物業價值，來決定是否批準物業管理企業提出的更新改造計劃。

　　房地產組合投資管理公司則以投資者的目標和風險/回報參數特征為基礎，來詳細制定和執行一個投資組合戰略。組合投資管理公司監督物業購置、資產管理、處置和再投資決策，同時監督現金的管理并向其服務的客戶定期匯報。在一宗大型的投資組合中，房地產組合投資管理公司會在物業類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風險。表1-1明確了物業管理、資產管理和組合投資管理的主要職責。

　　正如房地產資產管理公司要確保物業管理企業所提出的資本性開支是個好的投資那樣，房地產組合投資管理公司必須協調不同的資產管理公司，以平衡整個投資組合的現金流需求。組合資產管理公司還需要對何時出售物業進行決策，但資產管理公司和物業管理企業往往不喜歡自己管理下的物業更換業主，因為新業主可能會更換資產管理或物業管理企業。但對組合投資管理公司來說，其出售物業的決策往往是基于對組合投資績效評價的結果，而不會偏愛某宗具體的物業。

　　為了實現投資者所擁有的房地產資產價值最大化的目標，三個層次的物業經營管理必須進行有效的協調，并根據市場需求的變化主動地調整經營策略。隨著保險公司、社保基金等機構投資者越來越多地涉足房地產投資，為了更好地服務于這些客戶，房地產資產管理服務的領域，更進一步發展到房地產資產所有權結構的管理，即組合投資管理公司與機構投資者共同來決定投資目標和滿足這些目標的物業類型組合。

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