購買投資和運營費用分析

　　(一)購買投資與資金籌措

　　1.MGM中心公寓樓的購買投資

　　(1)購買價格：40000m2×1600美元/m2=6400萬美元;

　　(2)代理費用：6400萬美元×2%=128萬美元;

　　(3)契稅：6400萬美元×3%=192萬美元;

　　(4)手續費：6400萬美元×1%=64萬美元;

　　(5)印花稅、律師費、評估費等其他費用：6400萬美元×1.5%=96萬美元;因此，MGM中心公寓樓的購買總投資為：6816萬美元。

　　2.MGM中心公寓樓購買投資的資金籌措

　　B公司購買MGM中心公寓樓后，將專門成立一個物業投資公司，該物業投資公司的注冊資金一般要求達到投資總額的30%左右。因此，假設投資者的購買總投資中有35%即2385.6萬美元為資本金，其余65%即4430.4萬美元為金融機構提供的15年期商業用房抵押貸款，抵押貸款年利率為12%。假設該抵押貸款的本息在15年內于每年用所得稅前的凈運營收益等額償還。

　　(二)MGM中心公寓樓出租過程中的運營費用分析

　　1.出租經營過程中的費用

　　本公寓物業出租過程中，建議采用“凈租”的形式，即在“毛租金收入”中，只包括物業管理費用和建筑物維護維修費用，物業管理公司所提供的保安、清潔和維護維修服務不再另行向租戶收費，設備和公共空間的更新改造投資包括在建筑物維護維修費用內。但一些運營費用如水、電、煤氣、熱力等資源的使用費，可由公寓內的租客以某種方式按比例分攤，由物業管理公司代收代繳，因為這種代收代繳的方式目前很受租客歡迎。物業管理費和建筑物維護維修費均為毛租金收入的5%。

　　此外，從毛租金收入中還需支付保險費、市場推廣與宣傳費用和零星稅費(如土地使用稅等)，這些費用一般占毛租金收入的1.5%。

　　2.出租經營過程中應繳納的稅費

　　公寓樓出租過程中需向政府繳納的稅費主要有三項，即：

　　(1)營業稅、城市維護建設稅及教育費附加：毛租金收入的5.5%;

　　(2)房產稅：毛租金收入的12%;

　　(3)租賃手續費：毛租金收入的1%;

　　(4)所得稅：應納稅所得額的33%。

　　(三)用于投資分析的其他參數及其選擇

　　本項目經濟評價所采用的基準方案所涉及到的參數及其選擇情況如下：

　　1.根據市場研究的結果，選定公寓物業初始月租金水平為45美元/m2。參考北京市公寓租賃市場上租金、費用變化的規律，本投資分析中假設租金和費用的年增長率為6%。

　　2.目標收益率是評價房地產投資經濟可行性的重要指標，根據北京房地產市場投資收益率的現狀及對未來預測的結果，取本項目的目標收益率Y為18%。

　　3.公寓樓屬于居住物業，土地出讓年限為70年，從土地出讓合同簽訂之日開始計算。MGM中心項目土地出讓合同簽署于1999年8月，因此，投資者如果從2003年購入該公寓樓，2004年正式投入出租經營，則整個出租經營期限為66年。

　　4.公寓建筑物的折舊年限為50年，采用直線折舊法提取折舊。

　　5.經過初步的分析計算，本公寓樓的可出租面積系數即可出租面積占總建筑面積的比例取為90%。

　　6.除1997和1998年的出租率分別為60%和80%外，其他經營年份的出租率均取92%。

　　7.假設物業經營30年后，在第31年轉售予新的投資者，凈轉售收入的預測為第30年末凈運營收益除以12%的資本化率。

編輯推薦：

　 2014物業管理師資格考試教材變化老師解析
　 2015物業管理師考試VIP套餐 兩年學習保障
　 物業管理師資格考試各科目章節知識點匯總
　 物業管理師資格考試各科目章節練習題匯總
　 2014年物業管理師資格考試成績查詢時間預計
　 2015年物業管理師考試網絡輔導遠程招生簡章