風險對房地產投資決策的影響

　　風險和收益就像人和人的影子，形影不離。由于投資收益是對投資者所承擔投資風險的回報，因此正常情況下投資收益與投資風險是相匹配的。風險對房地產投資決策的影響，主要體現在如下幾個方面：

　　1.根據項目風險大小確定相應的投資收益水平

　　由于投資者的投資決策主要取決于對未來投資收益的預期或期望，所以不論投資的風險是高還是低，只要同樣的投資產生的期望收益相同，那么無論選擇何種投資方向或途徑都是合理的，只是對于不同的投資者，由于其對待風險的態度不同而采取不同的投資策略。

　　舉個簡單的例子，經濟適用住房開發項目，有著穩定的市場需求甚至是政府回購，政府在核定經濟適用住房銷售價格時，保證開發商3%的成本利潤率，加之存在土地無償劃撥、開發稅費減半、可優先獲得開發建設貸款、可提前預售等有利因素，開發商的權益投資收益率可達到15%以上，而且這種投資的成功率幾乎是100%，除通貨膨脹因素外沒有其他風險。但如果是開發高檔娛樂項目，由于其幾乎受到所有風險因素的影響，其成功的可能性(即風險率)可能只有50%，因此，該開發商要想與投資經濟適用住房的開發商獲得同樣的預期收益，他所要求的年投資收益率必須達到30%(30%×50%=15%)。對于開發商來說，后面一種投資機會可能會得到30%的投資收益，但也有可能連10%也得不到，因為其投資有較大的風險;而對于前者來說，他可以保證得到15%的投資收益，但其幾乎放棄了得到30%投資收益的可能性。

　　2.根據風險管理的能力選擇投資方向

　　雖然風險客觀存在，但與項目相關的個別風險，對于不同的開發商，其控制和管理此類風險的能力是有很大差異的。風險水平高的房地產市場和房地產開發項目，對于管理水平和專業化程度高的開發企業來說，其風險水平就沒有那么高。

　　目前中國房地產市場上出現了跨區域開發的發展趨勢，因為房地產市場起步較晚的城市存在著較多的盈利機會，但異地開發所帶來的風險，并非所有房地產開發商都能夠承擔。高檔精裝修住宅，其利潤率遠遠高于普通住宅，但由于存在許多潛在的風險，因此只有少量有專業管理能力的開發商敢于涉足。不同類型房地產開發項目的特點也有很大差異，萬科專注于住宅尤其是城郊結合部地區住宅的開發，并非萬科不愿意去獲取寫字樓開發的利益，只是在寫字樓市場上萬科不具備高于其競爭對手的能力。因此，房地產開發企業要向專業化發展，房地產市場上幾乎不存在萬能的開發商。

　　3.根據風險周期變化特點把握投資時機

　　風險尤其是系統性的市場風險的變化是有規律的，這種規律就是房地產市場景氣循環或周期波動規律。根據不同市場區域、不同物業類型的市場風險狀態及其發展變化規律，就可以判斷不同房地產子市場在周期波動中所處的階段。又由于房地產開發是為了滿足預期未來的市場需求而非當前需求，這就為開發商適時選擇進入和推出市場的時機提供了條件。

　　應該指出的是，利用房地產市場的周期規律進行反周期操作，即低潮時買土地、高潮時賣產品，是許多開發商希望達到的境界。然而，能真正做到反周期操作的開發商，還只是少數。因為反周期操作是有條件的，它要求開發商在市場不景氣時，仍然保持較強的開發投資能力。

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