物業管理中的保險事務

　　物業管理在我國發展時間不長，在實踐過程中還有尚需解決和完善的問題，特別是涉及權益關系方面的矛盾和糾紛時有發生。諸如：因自然災害造成物業的損毀，甚至人員的傷亡;小區內業主財產被盜、人身受到傷害等。這些風險通常會給物業管理企業，特別是業主帶來較大的經濟損失。因此強化物業管理企業和廣大業主的規避風險意識，對風險進行投保，實現風險的轉移和損失的共同分擔就十分必要。隨著社會經濟的不斷發展和進步，人們逐漸開始運用保險的方式抵御可能的災害事故所帶來的負面影響，同時物業保險也正日益走進物業管理活動之中。

　　一、物業保險的概念

　　保險是利用匯集起來的保險費建立保險基金，用于因自然災害或意外風險事故等因素造成的經濟損失或人身事故(包括因死亡、疾病、傷殘、年老、失業等)發生時給付保險金的一種經濟補償制度。同時，保險也是集聚資金的一種手段。

　　物業保險是指物業管理中有關的保險事務，物業管理中經常涉及的險種有財產保險、公共場所責任保險和雇主責任保險等。物業保險是一種合同行為，簽訂雙方應承擔一定的義務，并享有相應的權利。參與保險的雙方，一方為保險人，另一方為投保人或被保險人。雙方簽訂保險合同后，投保人按照合同規定，向保險人交付保險費。將來由保險人按合同規定的責任范圍，對被保險人承擔補償或給付責任。

　　二、物業保險的原則

　　物業管理過程中，訂立保險合同時，應遵循以下原則：

　　(一)最大誠信原則

　　誠信原則要求合同雙方，尤其是被保險人必須以最大的誠實、守信的態度對待雙方。如透露一切重要事實、不能作虛偽陳述等。否則，不僅難以準確計算保險標的損失，而且保險人有權解除合同或不負賠償責任。

　　(二)可保權益原則

　　要求投保財產的被保險人，必須對所投保的標的擁有可保權益。即被保險人對該財產具有某種法律承認的權利或利益關系。例如，所有權、使用權、收益權等。否則，物業保險合同無效。

　　(三)賠償原則

　　物業保險合同屬于賠償性質的合同，當被保險人的物業遭受保險責任范圍內的災害事故而受損時，保險人應按合同的規定進行賠償或給付。

　　(四)公平互利原則

　　物業保險合同簽訂，且被保險人按照預定的保險費率支付保費之后，合同雙方應當嚴格執行合同條款，處理遭損理賠事宜。其中，被保險人應合理索賠，保險人應合理償付，以體現整個物業保險行為的公平互利。

　　(五)近因原則

　　只有當保險標的遭受的損失，屬于物業保險責任范圍內的真正、根本的原因所造成時，保險人才能對其損失進行賠償。如果是其他原因所造成時，保險人將不負賠償責任。例如，戰爭時期房屋遭受炸彈的襲擊，起火受損，其近因是戰爭而不是火災，保險人無需賠付此房屋的火災險。

　　(六)重復保險分攤原則

　　重復保險分攤原則是指投保人對同一保險標的，同一可保利益，有重復的時期段，就相同責任險種分別與兩個或兩個以上保險人訂立保險合同，在保險事故發生后，所獲賠償總額不超過實際損失，并由所有保險人之間按相應的責任比例分擔的原則。這個原則也是損害補償原則的派生和補充，也是為了避免額外利益的產生，其適用的范圍與損害補償原則的范圍相同。重復保險分攤的方法通常有以下幾種：

　　1.比例分攤責任制。比例分攤責任制就是依照各家保險公司承保的保險金額占各家保險公司承保金額總和的比例來分攤保險責任。

　　2.限額責任制。限額責任制就是按照如無他保險而單獨所占責任的限額比例分攤保險責任。其計算公式為：

　　各家保險公司承擔的賠償額=

　　3.超額責任制。超額責任制是指甲乙保險公司分別以基本責任與超額責任承保，其中，甲公司以基本責任承保，乙公司以超額責任承保。若以上例為例，則甲公司的賠償額為50萬元，而乙公司的賠償額是剩下的10萬元。

　　三、物業保險的目的及重要意義

　　1.購買物業保險的目的

　　(1)分散意外損失。由于物業管理所涉及的風險所造成的損失金額巨大，物業管理者或業主即使已在預算中預備了備用金也難以應付如此巨大的數額。如果投了保，一旦事故發生，物業管理者就可以將此意外經濟損失分散、轉移到保險人身上，以減輕物業管理者和其所服務的業主受經濟損失沖擊的程度。例如，某物業管理企業負責管理的一部電梯因火災損壞需要更換，其中涉及的費用可能要上百萬。如果物業管理者事前已為該電梯買了足額的保險，那么更換電梯的費用將由保險人負責，而業主只有很少的經濟損失。否則的話，業主將承擔全部費用。

　　(2)利于善后工作。購買保險不僅可以分散、轉移巨大的經濟損失，還可以在意外發生之后，減輕物業管理者處理索賠方面的負擔，轉而可專心處理意外事故的善后工作。例如，由于公共水管的爆裂浸壞了用戶的存貨其他財產，受害的用戶將會向物業管理者提出索賠。這樣會有一系列的接待、調查、評估損失以致訴訟等工作。如果這些工作全由物業管理者獨自應付，將會影響其處理水管更換和恢復供水工作。而如果物業管理者購買了相應的保險的話，他就可將有關的索賠處理工作交由保險公司負責，從而專心處理水管更換以及維修工程，及時保證對用戶的服務。這樣，不但在經濟上將此次事故所帶來的損失大部分或全部轉移給保險公司，而且將處理用戶賠償談判的責任也轉移給保險公司。否則，不但在索賠方面會帶來不應有的損失，而且由于缺少精力顧及善后工作，不能及時恢復對用戶的服務，從而導致物業管理者的信譽受損。

　　2.物業保險的作用

　　物業保險是整個社會保險中不可缺少的一個重要組成部分，物業保險通過對物業管理領域由于自然災害和意外事故等造成的保險責任范圍的損失提供經濟補償或資金付給，對推動物業管理起到了積極作用。物業保險大體有以下作用：

　　(1)可以抵御意外不幸。物業保險使人們在房屋及相關利益遭受自然災害和意外事故而發生損失以后，可以獲得一定的經濟補償，幫助受災害家庭迅速重建家園，為企業的經營活動和人們的日常生活提供安全保障。

　　(2)增強投保人的信用程度。投保人在辦理房屋抵押按揭貸款時，通過辦理物業保險，可以保證抵押物的安全，增強自身信用程度。進而提高其融通資金的能力。

　　(3)可以促進住房制度改革。隨著住房制度改革的不斷深化，自有房產已成為不少家庭的財產重要組成部分。住房的安全與否對一個家庭很重要。開展住房保險，可以消除人們的后顧之憂，推進住房制度改革。

　　(4)可以增強社會防災救災力量。物業保險的承保人可以對被保險的房屋財產等的安全情況進行檢查，運用日常業務活動中積累的防災防損經驗，向被保險人員提出消除不安全因素的合理建議，從而起到促進保護社會財富安全的作用。

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　　四、物業公司對于保險險種及保險公司的選擇

　　保險是一種經濟賠償制度，它通過對有可能發生的不確定性事件收取保險費的方法，建立專門用于補償被保險人所遭受風險損失的保險基金，將風險從被保險人轉移至保險人，由大多數人來分擔少數人的損失。物業管理中經常涉及的險種有財產保險、公共場所責任保險和雇主責任保險等。

　　(一)物業管理中涉及的險種

　　1.財產保險

　　財產保險的含義有廣義和狹義兩種。廣義的財產保險，正如我國《財產保險合同條例》第三條規定，“條例所指財產保險，包括財產保險、農業保險、責任保險、信用保險等以財產或利益為保險標的的各種保險”。狹義的財產保險，是指條例中的財產保險，它包括的主要險種為火災保險、企業財產保險、家庭財產保險、涉外財產保險等。物業管理中主要涉及的財產保險主要是物業的火險。

　　(1)火災保險

　　火災保險是財產保險的一種，它是對因火災及保險單中列明的各種自然災害和意外事故所引起的財產損失給予經濟保障的保險。傳統的火災保險僅承保三種危險：火災、閃電、爆炸，其余保險如地震、洪水、空中飛行物墜落等均視為火災保險的附加險。而我國現行的企業財產保險、家庭財產保險、涉外財產保險實際上是由火災保險及其附加險組成的財產綜合險。

　　1)火災保險的承保范圍。火災保險對因火災、閃電、爆炸所造成的保險標的物的損失負賠償責任。除非經保險人同意并締結特別合約，對下列財產的損失，火災保險合同不予承保：寄托或寄售的貨物;金銀珠寶、古玩、古畫、藝術珍品、電腦資料等;票據、現金、郵票等有價證券以及圖冊、文件、槍支彈藥、爆炸物品等。

　　2)火災保險的除外責任。火災保險的除外責任包括：保險標的自身變化、自身發熱或烘焙所致的損失;由于地震、颶風、洪水、冰雹等自然災害以及戰爭、暴亂、罷工等政治風險所造成的損失;直接或間接由于核反應、核子輻射和放射性污染所帶來的損失;投保人的故意行為或重大過失所造成的損失。

　　3)火災保險的保險金額和賠償計算。固定財產的保險金額可以按照賬面原值或原值加成數確定，也可以按重置重建價值確定。固定資產的保險價值是指出險時的重置價值。保險標的發生保險責任范圍內的損失，按以下方式計算賠償金額：

　　全部損失。保險金額等于或高于保險價值時，其賠償金額以不超過保險價值為限;保險金額低于保險價值時，按保險金額賠償。

　　部分損失。按賬面原值投保的財產保險金額等于或高于保險價值時，其賠償金額按實際損失計算，保險金額低于保險價值時，其賠償金額按保險金額與保險價值比例計算;如果是按賬面價值加成數，或按重建重置價值投保的財產，則按實際損失計算賠償金額。

　　多項財產。如果保險單所載財產不是一項時，應分項計算，其中每項固定財產的賠償額分別不得超過其投保時確定的保險金額。

　　4)火災保險的費率。火災保險費率的計算方法有分類法和表定法兩種：

　　分類費率：即將性質相同的危險進行歸類，給每類以確定的費率。沒有特殊明顯的因素存在，通常不作調整。我國按建筑物占有性質分為工業險、倉儲險和普通險三類，其中又分為六級工業險、五級倉儲險及五級普通險。

　　表定費率：即在以上分類費率的基礎上。按各種危險因素的大小進行調整而形成的費率。表定費率調整所考慮的因素有：用途，指建筑物使用的目的;位置，指建筑物因周圍環境被延燒的可能性;構造，主要指建筑物的材料，也考慮建筑物的大小及形式;防護，指消防設備及消防人員的配備。

　　(2)物業火險的投保范圍

　　物業火險投保的范圍有兩種：一種是建筑結構火險，另一種是建筑物內部物件火險。也可以說成是不動產火災保險和動產火災保險。對于這兩種情況，物業管理者應作不同的考慮。

　　1)建筑結構火險。建筑結構火險通常包括建筑物的外墻、地基、梁柱、室內固定間隔、公共設施和設備等。考慮購買建筑結構火險時，物業管理者要作這樣的決策：是選擇購買整座建筑的結構火險，還是只購買公共部位的結構火險。具體決策原則是：如果管理合同已有明確規定，則遵守管理合同的規定;如果管理合同沒有約定，則物業管理者就可以根據實際的財政狀況進行綜合考慮。因為整座大樓的結構火險與公共部位的火險，在投保范圍上有很大的不同，因而其保險費也有相當大的差別。值得注意的是，如果物業管理者決定只購買公共部位的火險，則必須同時通知該座建筑物內的所有業主，讓他們知道這個決定。因為他們有權知道這個重大的決定，從而為他們各自的專有部分做出投保與否的決策。

　　2)建筑物內部物品的火險。由于物業內物品在遭受火災時所受到的損失程度和幾率都較高，所以其保金也較高。除非物業管理者負責管理的建筑物為單一業主所擁有，并清楚地知道物業內物品的數量和價值，否則是很難掌握各單位所存放物品的數量并做出準確的估價來投保的。因此物業管理者通常不會為物業內的物品購買保險。

　　3)物業的綜合險。除了保火險外，通常對物業的其他風險，如地震、颶風、洪水、自動滅火系統漏水、破壞、暴動、空中運行物體墜落、水箱滿溢或水管爆裂所引起的損失也進行保險。一般說來對這些風險的保險結合火險一起購買一個物業(財產)的綜合險為好。

　　2.雇主責任保險

　　雇主責任保險，又稱勞工保險，在中國香港稱作“雇員賠償保險”。這個險種是為了配合改革開放，引進外資，保障三資企業、外國駐華機構所雇用人員的經濟利益而舉辦的一種責任保險。隨著我國勞動就業和福利制度改革的深入，這一險種將有很大的發展前途。

　　(1)責任范圍

　　凡投保人所雇用的員工(包括短期工、臨時工、季節工和徒工)在保險有效期內，在受雇用過程中，從事保險合同所載明的、與投保人的業務有關的工作時，遭受意外而致受傷、死亡或者與業務有關的職業性疾病所致傷殘或死亡，投保人根據雇傭合同，須負醫藥費及經濟賠償責任，包括應支付的訴訟費用。

　　(2)除外責任

　　除外責任的范圍包括：戰爭、類似戰爭的行為、叛亂、罷工、暴動或由于核子輻射所致的被雇人員傷殘、死亡或疾病;被雇人員由于疾病、傳染病、分娩、流產以及因這些疾病而實行內外科手術治療所致的傷殘或死亡;由于被雇人員自傷、自殺、犯罪行為、酗酒及無證駕駛各種機動車輛所致的傷殘或死亡;投保人的故意行為或重大過失;投保人對其承包商雇傭的員工的責任。

　　(3)賠償額度

　　1)死亡。最高賠償額度按保險合同規定辦理。

　　2)傷殘。①永久喪失全部工作能力，按保險合同規定的最高賠償額度給付;②永久喪失部分工作能力，根據受傷的部位和程度，參照《雇主責任賠償金額表》的比率乘以最高賠償額給付;暫時喪失工作能力5天以上者，經醫生證明，按該雇員的工資給付。

　　3)說明。保險人對上述各項總的賠償金額，最高不超過保險合同規定的賠償限額;雇員的月工資是按事故發生之日或經醫生發現疾病之日該雇員的前12個月的平均工資，不足12個月的按實際月數平均。

　　(4)保險費的計算

　　雇主責任保險采用預收保險費制。在訂立保險合同時，根據投保人的估計，在保險合同有效期內各雇員工資(包括獎金、津貼等)總額，乘以不同雇員的使用費率來計算，并在保險合同到期1月內，憑投保人提供的各雇員實際工資總額的證明，對保險費進行調整，預付保險費多退少補。

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　　(5)雇主責任保險的擴展責任

　　1)附加醫藥費保險。這是保險人應投保人的要求擴展承保投保人的雇員在保險期限內因患病所需的醫療費用，包括醫療、藥品、手術和住院費用。除另有約定以外，一般只限于在中國境內的醫院或診療所治療，并憑其出具的單證賠付。醫療費的最高賠償金額，不論一次或多次賠償，每人累計以不超過保險合同所確定的保險金額為限。

　　2)附加第三者責任險。雇主責任保險可擴大承保對雇員在保險合同有效期內，從事保險合同所載明的與投保人業務有關工作時，由于意外或疏忽，造成第三者人身傷亡或財產損失，以及所引起的對第三者的撫恤、醫療費和賠償費用，依法應由被保險人賠付的金額，保險人負責賠償。

　　3.公眾責任保險

　　公眾責任保險，又稱普通責任險。主要承保各種團體及個人在固定場所從事生產、經營等活動，以及日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財產損失、依法應由投保人所承擔的各種經濟賠償責任。它是一種無形財產保險，它承保的是投保人的損害賠償責任，是沒有實際標的的。

　　(1)保險責任

　　公眾責任保險承保的是被保險人在保險期限內，在保險地點發生的，依法應由被保險人承擔的，由于被保險人的侵權行為造成的對第三者的民事賠償責任。保險人承擔的公眾責任保險賠償責任包括被保險人應付給受害方的賠償金和有關費用。這里要注意的是：

　　①保險人在任何情況下均不承擔任何刑事責任;

　　②被保險人依法應承擔對第三者人身傷害的經濟賠償僅指身體上的傷殘、疾病、死亡，不包括受害人的精神傷害;

　　③公眾責任保險直接保障的對象是被保險人，受害人無權直接向保險人索賠;

　　④有關費用是指被保險人因侵權行為而應付受害人的法律訴訟費用及經保險人事先同意的被保險人自己支付的費用。

　　(2)除外責任

　　公眾責任保險的除外責任可以分成以下三方面：

　　1)絕對除外責任。除了一般所共有的除外責任，如被保險人的故意行為、戰爭及政治動亂、人力不可抗拒的自然原因外，有其特定的內容。如任何與被保險人一起居住的親屬引起的損害事故;由于振動、移動或減弱支撐引起的任何土地、財產或房屋的損害責任。

　　2)公眾責任不能保，但其他保險可承保的除外責任。如為被保險人服務的雇員受到的傷害，被保險人及雇傭人員或其代理人所擁有、照管、控制的財產，被保險人所有或以其名義使用的各種機動車輛、飛機、船舶等引起的損害事故等;

　　3)可以附加承保的除外責任。如公眾場所的歸被保險人占有或以其名義使用的電梯、起重機或其他升降機導致的損害事故，一般公眾責任險不予承保，但可在基本保險單上擴展加保。

　　(3)保險費率及保險費的計算

　　1)保險費率。沒有固定的保險費率，而是視每一被保險人的風險情況逐筆議定費率。

　　2)保險費的計算是按賠償限額選擇適用的費率計算的。一般分3種：

　　有累計賠償限額的：保險費=累計賠償限額×適用的費率;

　　無累計賠償限額的：保險費=每次事故賠償限額×適用的費率;

　　其他，按經營場所面積計算：保險費=場地占有面積×單位面積保險費。

　　(4)賠償限額與免賠額

　　①賠償限額是公眾責任保險人承擔經濟賠償責任的最高限額。由于公眾責任險承保了人身傷害和財產損失兩種情況，因此賠償限額的計算有幾種不同的方法;

　　規定每次事故的混合限額，無分項限額、無累計限額;

　　規定每次事故的人身事故和財產損失的分項限額，再規定保險期內累計賠償限額;

　　規定每次事故賠償限額，不分項，再規定整個保險期內累計賠償限額。

　　②免賠額是保險人的免責限度。公眾責任保險對他人財產損失一般規定了每次事故的免賠額。即無論受害人財產損失程度如何，保險人不負責免賠額以內的賠償，而是由被保險人自己承擔。

　　③法律費用的承擔。如果被保險人承擔的對第三者的賠償金超過了賠償限額，則法律費用按以下公式分攤：保險人應攤費用=全部法律費用×賠償限額÷被保險人應付賠償額。

　　(二)投保決策及保險公司的選擇

　　購買保險可以轉移風險，并且可以獲得保險機構在降低風險方面的有效服務。但是為了獲得上述好處，物業管理者及業主必須支付一定的保險費，從而加大了管理開支或業主的負擔。因此，正確地進行投保決策就顯得極為重要。

　　1.投保決策過程

　　物業管理者為了能正確地投保，必須遵循一定的決策步驟，以獲得降低風險和增加成本之間的最佳平衡。其基本步驟如下：

　　(1)詳細調查。物業管理者必須了解在其管轄的范圍內存在那些風險因素。為此就必須對所有的建筑、道路、設施、設備以及各種物業管理工作，特別是維修領域進行徹底的調查，并進行分類登記。

　　(2)確定所需的保險。在調查登記的情況下，對各種風險按照前面講的風險管理的方法來進行分類。也就是確定哪些風險是可以避免的，哪些風險是可以忍受而保留的，哪些風險是可以采取種種措施進行預防和抑制的，只有對那些上述三種方法不能解決的，并且潛在的損失將超出業主或物業管理者能夠或愿意承擔的風險才確定購買保險。但需指出的是，還有一種保險是不管投保人愿意與否都非買不可的，這帶有強制性質，如機動車輛的第三者責任險。

　　(3)保險費和保險金的確定。保險金和保險費的確定是根據風險帶來損失程度以及物業管理者或業主的財務預算狀況來確定的。因此保險金過多或不足都會對投保人不利。保險金過多，則投保人平時的開支增加;保險金不足，則一旦風險發生，投保人得不到足夠的補償。在這方面要注意保險的幾個特點：一是保險價值一般是以重建、重置成本計算，一般不考慮市場價值，因此在投保時應注意重建、重置價值，并且在續保時根據當時的重建重置成本進行調整;二是賠償額一般是根據保險金的比例來賠償的;三是多重保險不會得到多重賠償，因為保險的原則是保障損失，而不是借意外事件來牟利。

　　(4)選擇信譽良好的保險公司。

　　(5)分析保險條款。保單的條款與投保雙方今后的權利義務關系極大，對此，物業管理者或通過代理人要仔細分析各項條款，比較各種不同保險公司的同一類保單的各種條款的優劣，盡可能地為自己爭得更多的利益，選擇最有利于自己的條款。

　　2.保險公司的選擇

　　目前我國保險公司已有很多家，而且隨著改革開放的深入，保險公司或保險機構會越來越多，因此如何選擇保險公司是一個重大的問題。一般來說，選擇的標準有以下幾條：

　　(1)保險公司的實力。保險公司的實力是第一位要考慮的。因為對投保人來說，重要的是一旦發生損失，保險人能否得到足額的補償。

　　(2)工作效率與服務態度。工作效率與服務態度可以統稱為服務質量，這是選擇保險公司第二位要考慮的。通常保險人能夠提供的服務有：1)幫助投保人進行風險分析，提供咨詢;2)協助投保人采取損失預防和減輕的技術措施;3)及時合理地處理投保人提出的索賠要求;4)對保險合同的各項條款給以咨詢。對物業管理來說，保險公司的工作效率和態度，會直接影響到物業管理者的工作進度和聲譽。例如電梯受火災而損壞，如果保險公司遲遲不派人來鑒定損失情況，則電梯的修復工作就不能及時進行，又如消防水龍頭爆裂給住戶帶來損失，如保險公司的人員在處理過程中態度惡劣，也會引起住戶對物業管理者的不滿，從而影響物業管理者的聲譽。

　　(3)保險成本。保險成本一般是投保人支付的保險費。如果在前兩個標準類似的情況下，則保險成本就成了選擇保險公司的關鍵。很顯然，保險費是越低越好。在計算比較保險成本時，由于保險合同的有效期限不同，因此必須考慮貨幣的時間價值因素。

　　3.保險顧問和保險經紀人

　　由于風險的識別及管理、保險合同的內容、投保額的計算、索賠的程序都是復雜的，其中涉及了大量的專業知識。為了避免太多的麻煩，同時能提高投保的成本效益，在經濟許可的情況下，物業管理者可借助保險顧問或保險經紀人的幫助。保險顧問和保險經紀人的優點是有較深的專業知識，能幫助設計合適的保險計劃和選擇合適的保險公司。又由于保險顧問同時代表著許多投保人，因此在爭取合理保費時比單獨的投保人處于更有利的地位。

　　五、物業保險的目的及注意點

　　物業保險后的注意點。

　　要特別提請注意的是物業管理企業在購買保險后并不意味著可以高枕無憂、輕率從事。其理由是：

　　(1)一旦發生保險事故，不僅會帶來重大的經濟損失，而且會給用戶帶來諸多不便，這會給提供優質的物業管理服務造成不便。

　　(2)有些意外除了涉及經濟責任以外，還會涉及法律責任，而在這方面，保險公司就無能為力了。

　　(3)如果保險公司察覺物業管理者處事輕率致使他們賠償，則他們會將保費提高，增加了業主或物業管理者的負擔。若投保人存在過錯，保險公司有權拒絕理賠。

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