房地產開發經營管理

　　這里提出的房地產開發經營概念，僅指經營性房地產開發建設，不包括基建投資性質的開發建設和僅針對基礎設施建設的土地開發。此外，房地產開發經營中商品房銷售與出租方面的內容，并入房地產市場一節統一闡述，本節不做介紹。

　　一、房地產開發企業管理

　　房地產開發企業是具有企業法人資格的經濟實體，必須依法設立。

　　(一)設立房地產開發企業的條件

　　1.房地產開發企業資格

　　企業資格是該項企業成立的法定條件。根據房地產開發客觀情況和實際需要，設立房地產開發企業除應具備企業法人的一般條件外，還應符合《城市房地產開發經營管理條例》要求的以下條件：

　　(1)有100萬元以上的注冊資本;

　　(2)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

　　上述條件是針對全國基本情況提出的要求，標準較低。因此，《城市房地產開發經營管理條例》規定，省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件，作出高于上述標準的規定。

　　2.房地產開發企業資質

　　企業資質是行業主管部門針對不同條件企業所做的分類。為規范房地產開發企業的市場活動，《房地產開發企業資質管理規定》將房地產開發企業劃分為4個資質等級：

　　一級資質：

　　(1)注冊資本不低于5000萬元;

　　(2)從事房地產開發經營5年以上;

　　(3)近3年房屋建筑面積累計竣工30萬m2以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;

　　(4)連續5年建筑工程質量合格率達100%;

　　(5)上一年房屋建筑施工面積15萬m2以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額;

　　(6)有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人;

　　(7)工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;

　　(8)具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

　　(9)未發生過重大工程質量事故。

　　二級資質：

　　(1)注冊資本不低于2000萬元;

　　(2)從事房地產開發經營3年以上;

　　(3)近3年房屋建筑面積累計竣工15萬m2以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;

　　(4)連續3年建筑工程質量合格率達100%;

　　(5)上一年房屋建筑施工面積10萬m2以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額;

　　(6)有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人;

　　(7)工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;

　　(8)具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

　　(9)未發生過重大工程質量事故。

　　三級資質：

　　(1)注冊資本不低于800萬元;

　　(2)從事房地產開發經營2年以上;

　　(3)房屋建筑面積累計竣工5萬m2以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;

　　(4)連續2年建筑工程質量合格率達100%;

　　(5)有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人;

　　(6)工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱;

　　(7)具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

　　(8)未發生過重大工程質量事故。

　　四級資質：

　　(1)注冊資本不低于100萬元;

　　(2)從事房地產開發經營1年以上;

　　(3)已竣工的建筑工程質量合格率達100%;

　　(4)有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人;

　　(5)工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員;

　　(6)商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

　　(7)未發生過重大工程質量事故。

　　(二)設立房地產開發企業的程序

　　1.房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到房地產開發主管部門備案：

　　(1)營業執照復印件;

　　(2)企業章程;

　　(3)驗資證明;

　　(4)企業法定代表人的身份證明;

　　(5)專業技術人員的資格證書和勞動合同;

　　(6)房地產開發主管部門認為需要出示的其他文件。

　　2.房地產開發主管部門在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。申請《暫定資質證書》的條件不得低于四級資質企業的條件。《暫定資質證書》有效期1年。房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。房地產開發企業在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向房地產開發主管部門申請核定資質等級。房地產開發主管部門根據其開發經營業績核定相應的資質等級。

　　(三)房地產開發企業的市場活動規則

　　對房地產開發企業設立資質等級制度的目的，就是規范房地產開發企業的市場活動，維護市場的有序競爭。房地產開發企業必須按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發項目。二級資質及二級資質以下的房地產開發企業可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目，承擔業務的具體范圍由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門確定。各資質等級企業應當在規定的業務范圍內從事房地產開發經營業務，不得越級承擔任務。

　　《房地產開發企業資質管理規定》對企業未取得資質證書從事房地產開發經營的、企業超越資質等級從事房地產開發經營的、企業隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書的，以及涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書等行為，均規定了相應的行政處罰。

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　　二、房地產開發項目的規劃設計管理

　　房地產開發一般可以劃分為四個階段：投資機會選擇與決策分析階段、房地產開發前期工作階段、房地產開發建設階段、房地產租售經營階段。其中，房地產開發前期工作階段的內容，包括取得建設用地、取得建設項目的立項批復、完成房屋拆遷、審定項目規劃設計等方面工作。

　　城市規劃部門對房地產開發項目的管理，包括審定項目規劃設計和實施監督檢查兩個方面。

　　(一)城市規劃的概念和與房地產開發項目的關系

　　1.城市規劃的概念

　　城市規劃是指為了確定城市規模和發展方向，以實現城市經濟和社會發展為目標，合理利用城市土地，協調城市空間布局和各項建設的綜合部署及具體安排。國家設立城市規劃管理部門，依據國民經濟和社會發展規劃，以及當地的自然環境、資源條件、歷史情況、現狀特點，負責編制城市規劃。根據城市規劃的作用，編制城市規劃一般分總體規劃和詳細規劃兩個階段進行。大城市、中等城市為了進一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協調各項基礎設施和公共設施的建設，在總體規劃基礎上，可以編制分區規劃。

　　城市總體規劃的主要任務是，綜合研究城市的性質、發展目標和發展規模，確定城市建設用地布局、功能分區和各項建設的總體部署，綜合制定城市交通體系和河湖、綠地系統，控制各項專業規劃和近期建設規劃。

　　城市詳細規劃是在城市總體規劃或者分區規劃的基礎上，對城市近期區域內各項建設作出具體規劃。城市詳細規劃又分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。

　　(1)控制性詳細規劃的主要內容

　　控制性詳細規劃由規劃部門負責編制，主要內容有：

　　1)規劃范圍內不同性質用地的界限和建筑類型;

　　2)規定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標;

　　3)規定項目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等;

　　4)提出各地塊建筑體量、豎向規劃與色彩要求;

　　5)確定各級支路的紅線位置、控制點坐標和標高;

　　6)確定工程管線走向、管徑和工程設施用地界限。

　　(2)修建性詳細規劃的主要內容

　　修建性詳細規劃是依據控制性詳細規劃的各項指標和要求，直接對建設項目進行規劃設計和修建安排，指導建筑設計和工程施工圖設計。修建性詳細規劃由開發建設單位組織、委托規劃、設計單位完成，主要內容有：

　　1)建設條件分析及綜合技術論證;

　　2)總平面圖布置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設計;

　　3)道路、綠化、工程管線規劃設計;

　　4)豎向規劃設計;

　　5)工程量估算和投資效益分析。

　　2.城市規劃與房地產開發項目的關系

　　房地產開發是城市建設的主要方式，與城市規劃有著相互依存的關聯?！冻鞘幸巹澐ā芬幎ǎ骸俺鞘幸巹潊^內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理?！逼渲校鞘幸巹潊^是指城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。房地產開發作為城市建設的主要方式，基本都是在城市規劃區內進行。因此房地產開發項目的規劃設計，只有符合城市規劃要求，包括用地數量、用地位置、用地強度、建筑用途的功能布局、建筑設計形式、設計標準，才能有效促進城市建設，和諧城市經濟與社會發展。同時，房地產開發建設又是實現城市規劃的主要途徑，沒有房地產開發建設的實施，城市規劃如同紙上談兵，失去其存在的意義。

　　(二)房地產開發項目的規劃設計審定

　　審定房地產開發項目規劃設計的過程，就是通過對修建性詳細規劃的編制、修改，使其符合城市總體規劃和控制性詳細規劃的過程，也是城市規劃部門對房地產開發項目前期工作實施管理的過程。規劃管理的主要方式是依據《城市規劃法》審批、核發“一書兩證”，即，項目選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。

　　1.建設項目選址意見書

　　《城市規劃法》規定：“城市規劃區內的建設工程的選址和布局必須符合城市規劃。設計任務書報請批準時，必須附有城市規劃行政主管部門的選址意見書。”建設項目選址意見書的主要內容是，建設項目的基本情況和項目規劃管理的主要依據。城市規劃行政主管部門對建設項目選址意見書的審批權限實行分級管理，分級管理的劃分標準，主要是根據批準立項計劃的機關而確定。申報建設項目選址意見書的主要要求是：

　　(1)項目選址的土地權屬情況;

　　(2)對擬建工程的說明，包括建筑位置、使用性質、高度、面積等;

　　(3)界址地形圖，包括建筑工程用地和相鄰單位及建筑。

　　2.建設用地規劃許可證

　　《城市規劃法》規定：“在城市規劃區內進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規劃行政主管部門申請定點，由城市規劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規劃設計條件，核發建設用地規劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地”。申報建設用地規劃許可證的主要要求是：

　　(1)市政府對征用集體土地的批復或國土部門對選址用地范圍、數量的意見;

　　(2)規劃部門審定的設計方案。

　　3.建設工程規劃許可證

　　《城市規劃法》規定：“在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證件。建設單位或者個人在取得建設工程規劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續?！鄙陥蠼ㄔO工程規劃許可證，應按審定設計方案要求向規劃部門提供各類工程設計圖和有關文件。

　　(三)城市規劃部門對建設項目的檢查和監督

　　檢查和監督開發建設單位認真落實審定的規劃和設計，是城市規劃部門的重要職能。《城市規劃法》規定“城市規劃行政主管部門有權對城市規劃區內的建設工程是否符合規劃要求進行檢查。被檢查者應當如實提供情況和必要的資料，檢查者有責任為被檢查者保守技術秘密和業務秘密?！蓖瑫r，對城市規劃區內重要建設工程，城市規劃部門可以參加竣工驗收。城市規劃區內的其他建設工程，建設單位應當在竣工驗收后六個月內向城市規劃行政主管部門報送有關竣工資料。

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　　三、房地產開發的項目管理與建設施工管理

　　(一)房地產開發的項目管理制度

　　1.房地產開發是城市建設和發展的具體實施。因此確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。同時，房地產開發又是城市經濟管理和土地管理的重要方面，因此確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求。按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

　　2.房地產開發項目管理應當遵循以下制度：

　　(1)必須按照土地使用權出讓合同設定的條件和國家劃撥土地的用地要求開發利用土地。

　　(2)房地產開發項目的資本金占項目總投資的比例不得低于20%。

　　(3)項目開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

　　(4)房地產開發項目應當按照土地使用權出讓合同約定的動工期限開發建設，超過1年未動工開發的，政府可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費，超過2年未動工開發的，政府可以無償收回土地使用權。

　　(5)轉讓房地產開發項目應當符合法定條件，一是支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;二是屬于房屋建設工程的，必須完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，必須形成工業用地或者其他建設用地條件。同時，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

　　(6)轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

　　(7)房地產開發項目應當符合法律、法規規定的建筑工程質量、安全標準和技術規范。同時，建設、勘察、設計、施工、監理等單位，依照法律、法規及合同約定承擔開發項目的質量責任。

　　(8)房地產開發項目經竣工驗收合格后方可交付使用。

　　(二)房地產開發的施工管理制度

　　建設工程施工是一項復雜的生產活動，為保證建設工程質量和安全施工，法律法規對建設、勘察、設計、施工、監理等單位都規定了相應的權利、義務和責任。此處僅扼要介紹開發建設單位在施工階段的有關制度。

　　1.項目報建與施工許可證制度

　　為加強對建筑活動的監督管理，維護建筑市場秩序，保證建筑工程的質量和安全，建設部根據《建筑法》對房地產開發項目提出工程報建與施工許可證制度。

　　要求從事各類房屋建筑及附屬設施建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程施工。建設單位在開工前，應當向工程所在地的建設行政主管部門提請報建，并申領施工許可證。未取得施工許可證的建筑工程，一律不得開工。

　　建設單位申領施工許可證的條件如下：

　　(1)已經辦理該建筑工程用地批準手續。

　　(2)在城市規劃區的建筑工程，已經取得建設工程規劃許可證。

　　(3)施工場地已經基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求。

　　(4)已經確定施工企業。按照規定應該招標的工程沒有招標，應該公開招標的工程沒有公開招標，或者肢解發包工程，以及將工程發包給不具備相應資質條件的，所確定的施工企業無效。

　　(5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件已按規定進行了審查。

　　(6)有保證工程質量和安全的具體措施。施工企業編制的施工組織設計中，有根據建筑工程特點制定的相應質量、安全技術措施，并按照規定辦理了工程質量、安全監督手續。

　　(7)按照規定應該委托監理的工程已委托監理。

　　(8)建設資金已經落實。建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%。建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔保。

　　2.建筑工程質量管理制度

　　建設單位對建筑工程質量應當承擔的義務和責任主要有如下方面：

　　(1)建設單位應當依法對工程建設項目的勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，向具有相應資質等級的單位進行招標，并不得將建設工程肢解發包。

　　(2)建設單位應當向勘察、設計、施工、工程監理等單位提供真實、準確、齊全的建設工程原始資料。

　　(3)建設單位在領取施工許可證或者開工報告前，應當按照國家有關規定辦理工程質量監督手續。

　　(4)建設工程發包單位不得迫使承包方以低于成本的價格競標，不得任意壓縮合理工期，不得明示或者暗示設計單位或者施工單位違反工程建設強制性標準，降低建設工程質量，不得采購不符合設計文件和合同要求的建筑材料、建筑構配件和設備，不得明示或者暗示施工單位使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備。

　　(5)涉及建筑主體和承重結構變動的裝修工程，建設單位應當在施工前委托原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案;沒有設計方案的，不得施工。

　　3.工程竣工驗收備案制度

　　(開發、竣工、驗收已列入取消的行政許可之列)為了加強房屋建筑工程和市政基礎設施工程質量的管理，根據國務院《建設工程質量管理條例》，建設部要求縣級以上地方人民政府建設行政主管部門，對各類房屋建筑工程和市政基礎設施工程實行竣工驗收備案制度。建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：

　　(1)工程竣工驗收備案表;

　　(2)工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料;

　　(3)法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用的文件;

　　(4)施工單位簽署的工程質量保修書;

　　(5)法規、規章規定必須提供的其他文件。

　　商品住宅還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

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