設備更新中的經濟分析

　　建筑物及相關的設施、設備在使用過程中會發生磨損，導致物業空間服務質量降低、收益能力下降，設備設施的運行效率下降、運行成本上升等現象。如果不及時對建筑物或設施進行大修理，對設備進行升級換代或者更新，將嚴重影響物業的整體服務質量，降低在市場中的競爭力，甚至導致物業資產的貶值。因此，掌握建筑物及設施設備更新中的經濟分析方法，進行相應的更新投資決策，也是物業管理師必須具備的技能。

　　一、設備更新的原因與特點

　　房地產的自然壽命很長，有時甚至超過100年，其經濟壽命通常達到40年以上。而附著在建筑物上的電梯、集中空調、供水和排水等設備的壽命往往很難達到這么長的年限。因此，在房地產使用過程中，普遍存在著設備更新的決策問題。

　　(一)設備更新的原因

　　設備更新源于設備磨損。設備磨損是設備使用(或閑置)過程中發生的損耗。磨損分為有形磨損和無形磨損。

　　1.設備有形磨損

　　設備有形磨損，是設備在使用(或閑置)過程中發生的實體性磨損。設備有形磨損分為第一類有形磨損和第二類有形磨損。

　　第一類有形磨損，是指設備在運轉過程中，在外力作用下產生的實體磨損、變形和損壞。該類磨損使設備精度降低、勞動生產率下降。當這種有形磨損達到一定程度時，整個設備的功能就會下降，導致設備故障頻發、運行成本上升，甚至難以繼續正常工作，喪失使用價值。

　　第二類有形磨損，是指設備因自然力產生的磨損。這種磨損與生產過程的使用無關，甚至在一定程度上還同使用程度成反比。因此，閑置或封存的設備也會產生有形磨損，包括金屬件生銹、腐蝕、橡膠件老化等。設備閑置時間長了，也會喪失精度和工作能力，失去使用價值。

　　2.設備無形磨損

　　設備無形磨損，是由于社會經濟環境變化造成的設備貶值。無形磨損不是由于生產過程中的使用和自然力的作用，不表現為設備實體的變化和損壞，也不表現為設備原始價值的貶值。設備無形磨損也可以分為第一類無形磨損和第二類無形磨損。

　　第一類無形磨損，是指生產制造工藝的改進，勞動生產率地提高，設備生產成本降低導致設備市場價格降低，從而引發的原來購買的設備貶值。這種無形磨損的后果是導致現有設備原始價值部分貶值，設備本身的技術特性和功能，即使用價值并未發生變化，故不會影響現有設備的使用。

　　第二類無形磨損，是由于技術進步因素的影響，社會上出現了結構更先進、技術更完善、生產效率更高、運行費用更低的新型設備，從而使原有設備在技術上顯得陳舊、落后造成的。其后果不僅是使原有設備的價值降低，而且會使原有設備局部或全部喪失其使用功能。這是因為，雖然原有設備的使用期還沒有達到其設計經濟壽命，能夠正常工作，但由于技術上更先進的新設備的應用，使原有設備的市場效率大大低于社會平均生產效率，如果繼續使用，有可能使產品生產成本明顯高于社會平均成本，使企業失去市場競爭力。所以原有設備價值應視為已經降低，甚至應該淘汰。由于政府節能、環保等政策的調整，通過稅費政策，鼓勵新興節能環保設備的使用，限制原來能耗高、污染環境的設備使用，也會導致設備的第二類無形磨損。

　　3.設備磨損的補償

　　要維持企業再生產的正常運行，必須對設備的磨損進行補償。沒備磨損的補償方式有兩種，即局部補償和完全補償。設備有形磨損的局部補償是修理，設備無形磨損的局部補償是現代化技術改造。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊設備，更換新設備(圖3-9)。

　　(二)設備更新的特點分析

　　1.設備更新的核心工作，是確定設備的經濟壽命。設備的壽命包括自然壽命、技術壽命和經濟壽命。自然壽命也稱物理壽命，是指設備從全新狀態下開始使用，直到不堪再用而予以報廢的全部時間過程，自然壽命主要取決于設備有形磨損的速度。技術壽命是指設備在開始使用后持續的能夠滿足使用者需要功能的時間，其時間長短主要取決于無形磨損的速度，技術進步速度越快，設備的技術壽命越短。經濟壽命是指從經濟角度判斷的設備最合理的使用年限，在數值上等于使投入使用的設備等額年總成本(包括初始購置費用和使用過程中的年運營費用)最低或等額年凈收益最高的期限，經濟壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的。

　　2.設備更新分析只考慮未來發生的現金流量。舊設備經過磨損，其實物資產的價值會有所降低，但舊設備經過折舊后所剩下的賬面價值，并不一定等于其當前的市場價值，即更新舊設備會產生一筆沉沒成本。沉沒成本等于舊設備賬面價值(原值減折舊累計)減去其當前市場價值(殘值)后的差值。在設備更新分析中，一個很重要的特點是只考慮今后所發生的現金流量，對以前發生的現金流量及沉沒成本，因為它們都屬于不可恢復的費用，與更新決策無關，故不參與經濟計算。

　　3.只比較設備的費用。通常在比較設備更新方案時，界定設備產生的收益是相同的，因此只對它們的費用進行比較。在物業設備更新的經濟分析中，如果電梯、空調等主要設備的更新明顯地提高了物業的市場租金，也可以將增加的收益和費用一起考慮。

　　4.設備更新分析以費用年值法為主。由于不同設備方案的服務壽命不同，因此通常都采用年值法進行比較。新設備往往具有較高的購置費用和較低的運營費用，而要更新的舊設備則往往具有較低的重置費用和較高的運營費用。

　　二、設備經濟壽命的確定

　　(一)經濟壽命的靜態計算方法

　　在不考慮資金時間價值影響的條件下，設備年等額總成本的計算公式是：

　　(二)經濟壽命的動態計算方法

　　當考慮資金時間價值的影響時，則需要將有關的費用支出折算到一個時間點上，該時間點通常為初始購置設備費用支出的時間。此時求取設備等額年總成本的方法，可參照復利計算公式與系數的有關算法。

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　　三、物業管理中的設備更新問題

　　(一)不會提升物業運行服務質量的設備更新

　　物業管理中經常會出現這樣的情況：部分建筑設備(如燈具、空調系統、電梯等)能正常運行，不影響物業的整體服務質量，但運行費用過高，而市場上有功能類似但運行費用低的替代設備可供選擇，是沿用原有設備還是對其進行更新，這就涉及到了更新決策問題。

　　僅從提升物業經營管理的經濟效益這個角度來看，此類設備更新決策的邏輯是：在現有設備的年運行費用與更新設備的年總成本之間(包括初始購買成本支出的分攤和年運行費用)，選擇數值較低的方案。

　　例如，某物業內現有設備為舊式空調機組，剩余使用壽命5年，年電費支出40萬元。市場上銷售的新型節能空調機組，使用壽命10年，初始購置費用支出120萬元，年電費支出20萬元。僅從經濟的角度分析，是否需要更新呢?如果采用靜態分析的方法，則分析過程十分簡單：舊式空調機組年電費支出40萬元，新空調機組的等效年總費用支出為120/10+20=32萬元，采用新設備，每年節約費用支出8萬元，因此應該選擇更新設備方案。當然，如果采用動態分析方法，新設備購置費用會產生較大的財務成本，因此更新設備的經濟效果會下降。

　　(二)能提升物業運行服務質量的設備更新

　　物業經營管理實踐中，許多設備更新的情況，都會由于設備性能的提升而提高住戶的滿意度，從而提升物業租金收益(通過提高租金、提高入住率、減少租金拖欠等方式)。此時的設備更新決策，就要同時考慮設備更新后所帶來的物業經營收益的影響。

　　例如，某出租寫字樓的電梯已經明顯老化，雖然能夠正常運行，但能源費用、維護維修費用逐年增加，而且維修期間對住戶的正常使用也產生了一定的影響，住戶抱怨增加，支付租金的意愿下降，租約期滿續約的可能性也下降。此時，物業業主和經營管理者就面臨著電梯的更新決策問題。

　　假設在上述情況中，電梯的運行費用為20萬元/年，可能導致的潛在租金損失為30萬元/年，新電梯的更新購置成本為200萬元，經濟使用壽命為15年，年運行費用為15萬元，電梯更新后不僅可以扭轉可能的租金損失，而且還能比當前增加20萬元/年的租金收入。此時如何決策呢?更新決策的思維邏輯是：比較更新和不更新兩個方案下的年等額費用，以數值小的方案為優。當然，這里要妥善處理好收益參數，將潛在租金損失作為費用、可能增加的租金收入作為負費用。

　　如果進行靜態條件下的計算，則不更新條件下的等額年費用為20+30=50萬元，采用更新方案下的年費用為300/15+15-10=25萬元。據此可以選擇更新設備方案。同樣的道理，如果選用動態算法，考慮資金時間價值的影響，更新方案的年費用會增加，經濟效果會下降，但也有可能是優于沿用原電梯的方案。

　　物業經營管理中的設備更新問題很常見，這里只介紹了采用靜態算法進行更新決策的思路，而動態算法決策的思路相同，只是計算過程比較復雜。

　　此外，物業經營管理中，也會經常遇到建筑物主要部分更新或大修決策問題，例如屋頂的翻新、入口或大堂的改造、空間使用功能的調整等。此時面臨的經濟分析和決策問題是：不更新或大修，物業日常維護維修費用增加、收租能力下降;進行更新或大修，需要較多的初始投入，但物業日常維護維修費用下降、收租能力提高。此問題經濟分析和決策的思路，與設備更新決策的第二種類型相似。

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