物業管理企業的設立

　　根據《公司法》和《物業管理企業資質管理辦法》的規定，物業管理企業的設立程序分為工商注冊登記和資質審批兩個階段。

　　一、物業管理企業的工商注冊登記

　　根據《公司法》規定，企業設立須向工商行政管理部門進行注冊登記，在領取營業執照后，方可開業。因此，物業管理公司在營業前必須到工商行政管理部門注冊登記，其辦理手續與一般企業相同。

　　(一)企業名稱的預先審核

　　物業管理企業可結合行業特點，根據所管理物業的名稱、地域、公司發起人等取名，但在起名時，必須符合《公司法》的有關規定。根據公司登記管理的有關規定，物業管理企業應當由全體股東或發起人指定的代表或委托的代理人申請企業名稱的預先核準，經工商行政管理部門批準后，獲得《企業名稱預先核準通知書》。

　　(二)公司地址

　　物業管理企業應以其主要的辦事機構所在地作為公司的地址。

　　(三)注冊資本

　　《公司法》規定，科技開發、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為10萬元，物業管理企業作為服務性企業應符合此規定。同時，考慮到企業注冊后即應辦理物業管理企業資質證書，因此，注冊資本還應符合各資質等級注冊資本的規定要求。

　　(四)股東人數和法定代表人

　　在設立物業管理企業時，股東人數必須符合法定條件。

　　(五)公司人員

　　物業管理企業的人數和從業資格應該符合相關法規要求。

　　(六)公司章程

　　物業管理企業章程是明確企業宗旨、性質、資金、業務、經營規模、組織機構以及利益分配、債權債務、內部管理等內容的書面文件，是設立企業的最重要的基礎條件之一。企業章程的內容因企業性質和業務的實際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內容包括：

　　(1)總則，包括公司名稱和地址等;

　　(2)企業的經營范圍;

　　(3)公司注冊資本;

　　(4)股東的姓名或名稱;

　　(5)股東的權利和義務;

　　(6)股東的出資方式和出資額，股東轉讓出資的條件;

　　(7)公司的機構及產生辦法、職權、議事規則;

　　(8)公司的法定代表;

　　(9)公司解散事由和清算辦法;

　　(10)職工錄用方式、待遇、管理方法;

　　(11)企業的各種規章制度。

　　物業管理企業在辦理企業注冊登記時，應提交由具有法定資質的驗資機構出具的驗資證明，以及必要的審批文件。物業管理企業如果符合規定的條件，在工商行政機關發給營業執照后，公司即告成立。

　　二、物業管理企業的資質審批及管理

　　(一)物業管理企業的資質條件

　　物業管理企業資質等級分為一、二、三級。國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理;省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質證書的頒發和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業管理企業資質頒發和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監督。設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。各資質等級物業管理企業的條件如下：

　　1.一級資質

　　(1)注冊資本為人民幣500萬元以上。

　　(2)物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業務負責人應具有相應專業中級以上職稱。

　　(3)物業管理專業人員應按照國家有關規定取得職業資格證書。

　　(4)管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：

　　1)多層住宅200萬m2;

　　2)高層住宅100萬m2;

　　3)獨立式住宅(別墅)15萬m2;

　　4)辦公樓、工業廠房及其他物業50萬m2。

　　(5)建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有優良的經營管理業績。

　　2.二級資質

　　(1)注冊資本為人民幣300萬元以上。

　　(2)物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人應具有相應專業中級以上職稱。

　　(3)物業管理專業人員應按照國家有關規定取得職業資格證書。

　　(4)管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：

　　1)多層住宅100萬m2;

　　2)高層住宅50萬m2;

　　3)獨立式住宅(別墅)8萬m2;

　　4)辦公樓、工業廠房及其他物業20萬m2。

　　(5)建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有良好的經營管理業績。

　　3.三級資質

　　(1)注冊資本為人民幣50萬元以上。

　　(2)物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人應具有相應專業中級以上職稱。

　　(3)物業管理專業人員應按照國家有關規定取得職業資格證書。

　　(4)有委托的物業管理項目。

　　(5)建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。

　　(二)在申報資質時需提供的資料

　　新設立的物業管理企業，其資質等級按最低等級核定，并設一年的暫定期。物業管理企業在領取營業執照之日起30天內，持以下資料向當地的房地產主管部門申請資質：

　　(1)營業執照;

　　(2)企業章程;

　　(3)驗資證明;

　　(4)企業法定代表人的身份證明;

　　(5)物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

　　(三)物業管理企業的資質管理

　　資質管理是房地產行政主管部門依法對物業管理企業和行業進行管理的主要內容之一。除資質審批外，資質管理還包括對已設立的物業管理企業是否遵守法規、規章，是否履行合同，以及經營管理、信用等情況進行監督檢查。資質管理有利于規范物業管理行為，加強對物業管理活動的監督，維護物業管理市場秩序，提高物業管理企業的管理和服務水平。物業管理企業在申請核定資質等級時，若出現違反《物業管理條例》規定的相關行為，將不會獲得資質審批部門的批準。

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