2012年度全國物業管理師執業資格考試《物業經營管理》試卷

　　應試人員注意事項

　　1.全卷共兩大題，包括單項選擇題和多項選擇題。

　　2.作答時，采用2B鉛筆在答題卡上涂黑所選的選項。3.考試時間為150分鐘。

　　一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　1.判斷寫字樓等級時，不考慮的因素是( )。

　　A.建筑形式

　　B.建筑裝潢

　　C.建設單位

　　D.建筑質量

　　2.房地產資產管理和房地產投資組合管理以( )管理為主。

　　A.運行

　　B.策略性

　　C.日常

　　D.設施

　　3.關于房地產置業投資的說法，錯誤的是( )。

　　A.房地產置業投資屬于直接投資

　　B.房地產置業投資的對象只能是舊房地產

　　C.房地產置業投資的目的是自用或獲取經常性收入

　　D.房地產出租屬于房地產置業投資

　　4.關于房地產投資利弊的說法，錯誤的是( )。

　　A.房地產投資能夠抵消通貨膨脹

　　B.房地產投資會降低投資者的資信等級

　　C.房地產投資能夠得到稅收方面的好處

　　D.房地產投資收益通常高于社會平均利潤

　　5.房地產投資需要估價師、會計師、律師等提供專業服務，這反映了房地產投資特性中的

　　( )。

　　A.適應性

　　B.相互影響性

　　C.政策影響性

　　D.專業管理依賴性

　　6.下列風險中，屬于房地產投資的系統風險是( )風險。

　　A.收益現金流

　　B.未來經營費用

　　C.利率

　　D.資本價值

　　7.關于凈運營收益的說法，正確的是( )。

　　A.凈運營收益等于有效毛收入的稅后收益

　　B.凈運營收益等于潛在毛收入的稅后收益

　　C.凈運營收益等于潛在毛收入與運營費用之差

　　D.凈運營收益等于有效毛收入與運營費用之差

　　8.下列費用中，不屬于運營費用的是( )。

　　A.房產稅

　　B.城鎮土地使用稅

　　C.抵押貸款還本付息

　　D.保險費

　　9.當每年計息周期大于1時，實際利率( )。

　　A.小于名義利率

　　B.等于名義利率

　　C.大于名義利率

　　D.不存在

　　10.下列財務評價指標中，不屬于房地產投資項目財務評價指標體系中靜態指標的是( )。

　　A.稅前現金回報率

　　B.稅后現金回報率

　　C.財務凈現值

　　D.投資回報率

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　　11.關于物業價格特征的說法，正確的是( )。

　　A.物業價格受區位影響小

　　B.物業價格實質上是物業權益的價格

　　C.物業價格不容易受交易者的個別因素影響

　　D.物業價格形成的時間較短

　　12.關于拍賣底價的說法，錯誤的是( )。

　　A.拍賣底價是拍賣前公布的拍賣標的物的評估價

　　B.拍賣底價又稱為保留價

　　C.競買人的最高應價未達到拍賣底價的，拍賣無效

　　D.拍賣底價是拍賣前確定的拍賣標的最低售價

　　13.房屋租賃成本租金中不包括( )。

　　A.房產稅

　　B.投資利息

　　C.折舊費

　　D.利潤

　　14.房地產評估價值所對應的時間是( )。

　　A.估價時點

　　B.開始估價日期

　　C.完成估價日期

　　D.出具估價報告日期

　　15.下列房地產市場環境調研內容中，屬于經濟環境調研內容的是( )。

　　A.一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率

　　B.家庭人口規模及構成

　　C.居民家庭生活習慣、審美觀念及價值取向

　　D.Ⅸ域地質條件

　　16.按照交易形式細分，可以將房地產市場劃分為( )。

　　A.居住物業市場、商業物業市場、工業物業市場、特殊物業市場、土地市場等

　　B.房地產買賣市場、房地產租賃市場、房地產抵押市場

　　C.低檔物業市場、中低檔物業市場、中檔物業市場、中高檔物業市場和高檔物業市場

　　D.一級市場、二級市場、三級市場

　　17.某城市2010年可供住房銷售量為260萬m2，吸納量為236萬m2，2011年竣工量為242萬m2，吸納量為228 m2，則2011年該城市住房可銷售面積為( )萬m2。

　　A.138

　　B.202

　　C.242

　　D.266

　　18.對城市風貌起直接指導作用的手段是( )。

　　A.土地供應政策

　　B.金融政策

　　C.地價政策

　　D.城市規劃

　　19.國有企事業單位管理自管公房，應持有( )。

　　A.“房地產權證”或“房屋使用權證”

　　B.“房地產權證”或“房屋所有權證”

　　C.“房地產權證”或“房屋租賃證”

　　D.“房屋占有權證”或“房屋租賃證”

　　20.將房屋租賃分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃，是按( )劃分的。

　　A.房屋所有權的性質

　　B.物業租金的內涵

　　C.房屋租賃期限的長短

　　D.房屋租賃期限約定模式的不同

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　　21.出租共有房屋應提交( )同意出租的證明。

　　A.共有人的證明人

　　B.其他共有權人

　　C.共有人的委托人

　　D.其他承租人

　　22.下列導致房屋租賃合同終止的原因中，屬于自然終止的是( )。

　　A.公有住宅無正當理由閑置6個月以上的

　　B.故意損壞房屋的

　　C.承租人利用承租的房屋進行違法活動的

　　D.因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續履行的

　　23.承租人無正當理由拖欠房屋租金達( )個月以上的，出租人有權終止房屋租賃合同。

　　A.3

　　B.6

　　C.9

　　D.12

　　24.客戶關系管理(CRM)是辨識、獲取、保持和增加“能夠帶來利潤的客戶”的理論、實踐和技術手段的總稱。它是一種以客戶( )為中心的企業管理理論。

　　A.價值

　　B.忠誠

　　C.創利

　　D.滿意度

　　25.下列費用中，屬于物業管理營業成本的是( )。

　　A.咨詢費

　　B.酬金

　　C.固定資產折舊費

　　D.業務招待費

　　26.下列支出中，按現行財務制度應列入物業管理成本支出的是( )的支出。

　　A.購置固定資產

　　B.購置無形資產

　　C.職工勞動保險費

　　D.贊助、捐贈

　　27.在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算是( )預算。

　　A.固定

　　B.彈性

　　C.零基

　　D.概率

　　28.物業管理成本控制的中心環節是( )控制。

　　A.事前

　　B.事先

　　C.事中

　　D.事后

　　Z9.制約不必要或不合理開支的物業管理成本控制機制是( )控制。

　　A.前饋性

　　B.防護性

　　C.反饋性

　　D.應急性

　　30.下列部門中，最有可能成為成本中心的是( )。

　　A.總經理辦公室

　　B.公共關系部

　　C.客戶接待部

　　D.工程維修部

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　　31.下列業績考核指標中，屬于成本控制中心經濟效益指標的是( )。

　　A.物業增值率

　　B.房屋完好率

　　C.成本降低率

　　D.事故發生率

　　32.前期物業服務合同的甲方應為( )。

　　A.物業服務企業

　　B.建設單位

　　C.社區居委會

　　D.業主委員會

　　33.與邀請招標相比，公開招標的優點是( )。

　　A.節約招標費用

　　B.在較廣泛的范圍內選擇承包商

　　C.節省招標時間

　　D.減少工作量

　　34.風險管理內容不包括( )。

　　A.風險制造

　　B.風險識別

　　C.風險評估

　　D.風險控制

　　35.固定資產的保險價值，是指出險時的( )。

　　A.重置價值

　　B.抵押價值

　　C.賬面價值

　　D.交易價格

　　36.某公司購買公眾責任保險20萬元，每次事故賠付的混合限額為10萬元，免賠額為1萬元。在保險有效期內該公司發生出險事故一次，對第三者賠償了20萬元，則保險公司賠付的保險金為( )萬元。

　　A.9

　　B.10

　　C.19

　　D.20

　　37.下列情況下，屬于雇主責任保險范圍內的是( )。

　　A.被雇人員由于疾病所致死亡

　　B.被雇人員自殘導致的傷殘

　　C.投保人的重大過失行為造成被雇人員的傷殘

　　D.被雇人員違反操作規程出現的傷殘

　　38.保險合同的受益人是( )。

　　A.保險人

　　B.保險代理人

　　C.投保人

　　D.被保險人

　　39.物業服務企業持續經營的前提條件是( )。

　　A.資金運用

　　B.資金消耗

　　C.資金收回

　　D.資金分配

　　40.資本利潤率又稱為( )。

　　A.資產收益率

　　B.資產利潤率

　　C.凈資產收益率

　　D.資金回報率

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　　41.現代財務管理的最基本內容是( )決策。

　　A.籌資

　　B.投資

　　C.利潤分配

　　D.資產管理

　　42.關于物業管理績效評價結果作用的說法，錯誤的是( )。

　　A.績效評價結果是選聘物業服務企業的重要依據

　　B.績效評價結果是評價物業服務企業的重要依據

　　C.績效評價結果是政府直接管理物業服務企業的依據

　　D.績效評價結果是社會投資者進行投資決策的前提和基礎

　　43.實施物業管理績效評價的參照系數稱為( )。

　　A.評價措施

　　B.評價方法

　　C.評價標準

　　D.評價時點

　　44.下列指標中，不屬于物業管理績效評價基本指標的是( )狀況指標。

　　A.財務效益

　　B.資產營運

　　C.償債能力

　　D.經營發展

　　45.依據評價指標的實際對照相應的標準值，運用功效系數法計算各項指標實際得分的績效

　　評價方法是( )。

　　A.隸屬度賦值法

　　B.基本指標計分法

　　C.修正指標計分法

　　D.評價指標計分法

　　46.從物業管理的角度看，確保物業資產保值率和升值率最大化的關鍵措施是做好( )

　　工作。

　　A.物業經營管理的績效評價

　　B.物業安全管理

　　C.房屋與設備維護

　　D.物業風險管理

　　47.租售型寫字樓內，屬于非收益部分的區域是( )。

　　A.門廳

　　B.會議窒

　　C.出租辦公區

　　D.租賃倉庫

　　48.某租售型寫字樓，總建筑面積10萬m2，共10層(地上八層，地下二層)，其中地下停車場面積2萬m2，標準層每層面積為1萬m2，標準層業主專用面積為7 000 m2，則該寫字樓整體有效使用率為( )。

　　A.56%

　　B.70%

　　C.80%

　　D.i00%

　　49.寫字樓物業的市場營銷，不宜采取的操作方式是( )。

　　A.圍繞物業的交通便利性展開市場宣傳

　　B.圍繞物業的設施設備的先進性展開市場宣傳

　　C.將擬出租房間對外開放，以供參觀

　　D.以租金遞減的方法吸引租戶

　　50.寫字樓的租賃工作中，選擇租戶通常不考慮的因素是( )。

　　A.可能面積的組合

　　B.尋租者將來擴展辦公室面積的計劃

　　C.尋租者現在的辦公面積

　　D.尋租者經營業務的性質

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　　51.市場經濟條件下，寫字樓的租金水平主要取決于( )。

　　A.經營成本

　　B.物業檔次

　　C.業主目標收益要求

　　D.同類物業的市場供求關系

　　52.業主出租寫字樓時，其測算最低租金水平的依據為能夠抵償( )之和。

　　A.抵押貸款還本付息、建造費用和空置損失

　　B.人工費用、建造費用和空置損失

　　C.抵押貸款還本付息、經營費用和空置損失

　　D.經營費用、建造費用和空置損失

　　53.在大型零售商業物業經營管理中，通常采取“門里門外”的管理組織形式開展現場管理，這種形式的優點是( )。

　　A.可以促進銷售

　　B.管理難度減小

　　C.各療責任明確

　　D.物業使用率提高

　　54.制定零售商業物業的租賃方案和租賃策略的根本目的是實現( )的最大化。

　　A.物業收入

　　B.物業收益

　　C.物業使用率

　　D.物業自然壽命

　　55.選擇零售商業物業租戶時不考慮的因素是( )。

　　A.租戶的聲譽

　　B.租戶組合與位置分配

　　C.租房需要的服務

　　D.租房的企業所有制性質

　　56.某租戶應繳納的基礎租金為10萬元/月，其與業主約定自然平衡點為每月營業額400萬元，以每月營業額的5%作為百分比租金。若租戶一月份、二月份營業額分別為300萬元、

　　400萬元，這兩個月應繳租金共計( )萬元。

　　A.20

　　B.25

　　C.30

　　D.35

　　57.在零售商業物業的經營管理中，物業服務企業進行有效經營管理難度最大的物業產權結

　　構是( )。

　　A.投資商擁有全部產權

　　B.投資商擁有大部分產權

　　C.投資商擁有小部分產權，其余產權由另一業主持有

　　D.投資商不擁有產權，產權由眾多小業主持有

　　58.在零售商業經營管理中有關“凈租”的形式的說法，不正確的有( )。

　　A.租戶僅按比例分攤與物業有關的稅項

　　B.租戶要按比例分攤與物業有關的稅項和保險費

　　C.所有的經營費用都由業主來全額支付

　　D.所有的經營費用都由租戶來直接支付

　　59.通過科學的投資組合，投資者可以在( )之間找到平衡點。

　　A.收益與成本

　　B.收益與支出

　　C.收益與風險

　　D.成本與風險

　　60.投資組合績效評估可以考察出投資管理者的( )。

　　A.興趣

　　B.資歷

　　C.實力

　　D.技能

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　　二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2 個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

　　61.與一般管理型物業服務企業相比，專業型物業服務企業具有的優點有( )。

　　A.能提高管理效率和質量

　　B.能有效控制和降低管理成本

　　C.能提高企業的勞動生產率和效益

　　D.能減少與業主或使用人的矛盾

　　E.能避免成為訴訟中的被告

　　62.房地產間接投資有( )。

　　A.房地產企業債券投資

　　B.房地產企業股票投資

　　C.房地產開發投資

　　D.投資于房地產投資信托基金

　　E.購買住房抵押證券

　　63.房地產投資個別風險包括( )。

　　A.持有期風險

　　B.通貨膨脹風險

　　C.市場供求風險

　　D.機會成本

　　E.收益現金流風險

　　64.房地產投資濟動中，現金流出主要包括( )等。

　　A.土地費用

　　B.建造費用

　　C.空置損失

　　D.還本付息

　　E.稅金

　　65.建筑物折舊分為( )。

　　A.功能折舊

　　B.人為折舊

　　C.經濟折舊

　　D.物質折舊

　　E.自然折舊

　　66.下列價值中，屬于估價的基本價值類型的有( )。

　　A.市場價值

　　B.賬面價值

　　C.投資價值

　　D.原始價值

　　E.快速變現價值

　　67.房地產市場指標包括供給指標、需求指標和市場交易指標。下列指標中，屬于供給指標的有( )。

　　A.空置量

　　B.出租量

　　C.房地產價格

　　D.銷售量

　　E.竣工房屋價值

　　68.房屋租賃的基本特征有( )。

　　A.房屋租賃不轉移房屋的所有權

　　B.房屋租賃關系是一種經濟要式契約關系

　　C.房屋租賃關系因所有權的轉移而中止

　　D.租賃雙方都必須是符合法律規定的責任人

　　E.房屋租賃的標的是作為特定物的房屋

　　69.租約簽訂前，租賃管理的主要工作內容包括( )。

　　A.租金結算

　　B.租金方案與策略制定

　　C.租戶選擇

　　D.租金確定

　　E租約談判

　　70.下列費用中，屬于物業服務企業經營管理費用或期間費用的有( )。

　　A.勞動保護費

　　B.董事會費

　　C.財產保險費

　　D.技術開發費

　　E.業務招待費

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　　71.按照成本計算依據的不同，可將物業管理成本劃分為( )。

　　A.目標成本

　　B.定額成本

　　C.計劃成本

　　D.固定成本

　　E.實際成本

　　72.風險具有的特征有( )。

　　A.負面性

　　B.不可測性

　　C.確定性

　　D.不確定性

　　E.可測性

　　73.關于投保人、受害人、保險人的索賠關系的說法，正確的有( )。

　　A.投保人可向保險人索賠

　　B.受害人可向保險人索賠

　　C.投保人、受害人均可向保險人索賠

　　D.受害人可向投保人索賠

　　E.受害人可同時向投保人、保險人索賠

　　74.物業管理績效評價的基本要素有( )。

　　A.評價指標

　　B.評價標準

　　C.評價時點

　　D.評價方法

　　75.在具體實施物業管理績效評價時，應注意的有( )。

　　A.評價標準值的選用保持前后一致性

　　B.每次評價只能采用同一套評價標準

　　C.基本指標的實際得分不能超過指標權數

　　D.單項指標的積分應精確到小數點后兩位

　　E.對評價結果有異議時，可對評價指標重新評分

　　76.寫字樓物業經營管理績效評價的主要指標有( )。

　　A.員工流失率

　　B.服務滿意度

　　C.員工年齡結構

　　D.物業經濟指標

　　E.物業品牌化

　　77.零售商業物業經營管理中的安全管理工作，包括( )。

　　A.所售食品安全

　　B.防火安全

　　C.治安保衛

　　D.勞動安全

　　E.媒體風險防范

　　78.在理想情況下，零售商業物業經營管理者對租戶折讓優惠的方式有給予租戶( )。

　　A.稅收優惠

　　B.裝修補貼

　　C.搬家費用補貼

　　D.一段時間的免租期

　　E.低息貸款

　　79.全面質量管理是為宴現其目標而指導( )的協調活動。

　　A.人

　　B.機器

　　C.信息

　　D.資金

　　E.客戶

　　80.可持續發展的關鍵是將人、( )幾個相互關聯的方面放在一個大系統中，進行協調。

　　A.環境

　　B.資源

　　C.社會

　　D.信息

　　E.經濟

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　　2012年度全國物業管理師執業資格考試《物業經營管理》試卷答案

　　一、單項選擇題

　　1.C 2.B 3.B 4.B 5.D6.C 7.D 8.C 9.C 10.C

　　11.B 12.A 13.D 14.A 15.A 16.B 17.D 18.D 19.B 20.D

　　21.B 22.D 23.B 24.A 25.C 26.C 27.A 28.C 29.B 30.D

　　31.C 32.B 33.B 34.A 35.A 36.B 37.D 38.C 39.C 40.C

　　41.A 42.C 43.C 44.D 45.B 46.C 47.A 48.B 49.D 50.C

　　51.D 52.C 53.C 54.B 55.D 56.A 57.D 58.C 59.C 60.D

　　二、多項選擇題

　　61.ABC 62.ABDE 63.AE 64.ABDE 65.ACD 66.ABCD67.AE 68.ABDE 69.BCDE 70.BDE

　　71.ABCE 72.ADE 73.ABCD 74.ABD 75.ABCD 76.BDE 77.BCDE 78.BCD 79.ABC 80.ABCE

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