2012年度全國物業管理師執業資格考試《物業管理基本制度與政策》試卷

　　應試人員注意事項

　　1.全卷共兩大題，包括單項選擇題和多項選擇題。

　　2.作答時，采用2B鉛筆在答題卡上涂黑所選的選項。

　　3.考試時間為150分鐘。

　　一、單項選擇題(共60題，每題l分。每題的備選項中，只有l個最符合題意)

　　1.物業管理最主要的特點是( )。

　　A.社會化

　　B.專業化

　　C.市場化

　　D.集中化

　　2.物業管理的本質是提供一種( )。

　　A.及時維修

　　B.統一管理

　　C.無償服務

　　D.有償服務

　　3.《物業管理條例》屬于( )。

　　A.行政規章

　　B.行政法規

　　C.部門規章

　　D.部門法規

　　4.根據《物業管理條例》，開發企業與購房人簽訂的房屋買賣合同應當包含( )的內容。

　　A.《管理規約》

　　B.《臨時管理規約》

　　C.《住宅室內裝飾裝修規定》

　　D.前期物業服務合同約定

　　5.根據《物業管理條例》，住宅物業的建設單位招標時，當投標人少于( )個的，經行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　6.關于住宅小區業主大會與居民委員會的關系的說法，錯誤的是( )。

　　A.雙方應當相互協作，共同做好物業管理區域內的相關工作

　　B.業主大會應當支持居民委員會開展工作，并接受其領導

　　C.業主大會作出的決定應當告知相關居民委員會，并聽取其建議

　　D.居民委員會應當對業主大會的工作進行監督

　　7.物業服務企業與業主之間基于物業服務合同形成交易關系，雙方交易的標的是( )。

　　A.物化成果

　　B.物業管理服務

　　C.特約服務

　　D.專項服務

　　8.下列物業管理服務活動中，不屬于公共性服務的是( )。

　　A.建筑物外墻清洗

　　B.小區路燈的維修和管理

　　C.為業主粉刷防盜網和門窗

　　D.物業檔案資料管理

　　9.根據《普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)》，二級服務標準要求每年至少l次征詢業主對物業服務的意見，滿意率應達到( )以上。

　　A.70%

　　B.75%

　　C.80%

　　D.85%

　　10.物業共用部位、共用設施設備日常維修養護的資金主要來源于( )。

　　A.物業服務企業開展多種經營收入的盈余

　　B.業主繳納的住宅專項維修資金

　　C.住房公積金

　　D.物業服務費

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　　11.物業服務定價成本監審應遵循合法性、對應性、合理性和( )原則。

　　A.持續性

　　B.差異性

　　C.相關性

　　D.廣泛性

　　12.物業服務定價成本中的“人員費用”項目，不包含( )。

　　A.管理服務人員工資

　　B.安全防范人員的人身保險費及由企業支付的服裝費

　　C.按規定提取的工會經費、職工教育經費

　　D.根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金

　　13.下列費用中，應當計人物業服務成本的是( )。

　　A.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用

　　B.物業共用部位、共用設施設備的中修費用

　　C.物業共用部位、共用設施設備的大修費用

　　D.物業共用部位、共用設施設備的更新改造費用

　　14.實行物業服務費用包干制的，物業服務費的構成不包括( )。

　　A.物業服務成本

　　B.物業服務企業的酬金

　　C.法定稅費

　　D.物業服務企業的利潤

　　15.下列處理業主逾期不繳納物業服務費的方法中，錯誤的是( )。

　　A.由業主委員會督促其限期繳納

　　B.依據物業服務合同的約定，通過仲裁解決

　　C.依據物業服務合同的約定，向人民法院起訴解決

　　D.停止供電、供水、供氣等服務

　　16.物業服務企業代收代繳水電等費用時，正確的做法是( )。

　　A.向委托單位收取手續費

　　B.向業主收取手續費

　　C.向委托單位和業主分別收取手續費

　　D.將代收的水、電等費用用于供水、供電等相關設施設備的維修和養護

　　17.物業管理區域內，自來水公司、電力公司、燃氣公司等單位應當向( )收取有關費用。

　　A.開發企業

　　B.物業服務企業

　　C.建設單位

　　D.最終用戶

　　18.物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理資料移交給( )。

　　A.業主大會

　　B.新選聘的物業服務企業

　　C.業主委員會

　　D.業主委員會主任

　　19.關于業主大會制度的說法，錯誤的是( )。

　　A.業主大會是業主參與物業管理活動的組織形式

　　B.業主委員會作為業主大會的執行機構，有權決定物業管理重大事項

　　C.一個物業管理區域內只能成立一個業主大會

　　D.業主大會不得作出與物業管理無關的決定

　　20.關于業主大會會議的說法，錯誤的是( )。

　　A.首次業主大會會議由業主大會籌備組組織召開

　　B.業主大會會議分為定期會議和臨時會議

　　C.業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式

　　D.除首次業主大會會議外，業主委員會主任是業主大會會議的法定召集人

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　　21.業主委員會應當依法履行的職責是( )。

　　A.與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同

　　B.決定解聘物業服務企業

　　C.制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案

　　D.決定物業共用部分的經營與收益分配

　　22.業主委員會換屆選舉后，原業主委員會應當在其任期屆滿之日起( )日內完成交接手續。

　　A.3

　　B.5

　　C.10

　　D.15

　　23.《物業管理條例》明確對業主委員會實行( )制度。

　　A.審批

　　B.登記

　　C.備案

　　D.審核

　　24.業主委員會委員的變更由( )決定。

　　A.業主大會

　　B.業主委員會

　　C.街道辦事處

　　D.居民委員會

　　25.在物業管理活動中，《管理規約》生效的條件是( )。

　　A.業主對遵守《管理規約》予以書面承諾

　　B.房地產主管部門審核通過

　　C.業主委員會會議表決通過

　　D.業主大會會議表決通過 、

　　26.前期物業管理招標投標活動必須遵循的原則是( )。

　　A.公開、公平、公正和誠實守信

　　B.合理、公開，費用和服務水平相適應

　　C.質價相符

　　D.房地產開發與物業管理相分離

　　27.下列單位或者個人中，不是法定物業管理招標主體的是( )。

　　A.建設單位

　　B.業主大會

　　C.招標代理機構

　　D.物業產權人

　　28.物業工程質量保修期內，物業服務企業負責( )質量保修。

　　A.物業共用設施設備

　　B.向建設單位申請

　　C.業主產權專有部分

　　D.物業共用部位

　　29.某物業服務企業為多個項目提供物業服務，其中有多層住宅10萬m2，高層住宅20萬m2，別墅2萬m2，辦公樓2萬m2，工業廠房4萬m2，從管理規模來看，該物業服務企業達到了( )企業資質要求。

　　A.一級

　　B.二級

　　C.三級

　　D.三級暫定

　　30.物業服務企業申請核定資質等級，在申請之Et前1年內不得發生( )的行為。

　　A.企業分立、合并

　　B.企業名稱、法定代表人變更

　　C.用工不規范、發生勞務糾紛

　　D.擅自改變物業管理用房用途

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　　31.業主大會成立后，發生危及房屋安全的緊急情況，需要立即對共用設施設備進行維修的， 由( )持有關材料向業主委員會申請列支維修資金。

　　A.業主大會

　　B.相關業主

　　C.建設單位

　　D.物業服務企業

　　32.利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的隸 屬關系，報經( )同意。

　　A.同級房地產主管部門

　　B.上級房地產主管部門

　　C.同級財政部門

　　D.上級財政部門

　　33.業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額( )的，應當及時補交。

　　A.10%

　　B.15%

　　C.20%

　　D.30%

　　34.出售公有住房的住宅專項維修資金，由( )交存。

　　A.業主

　　B.售房單位

　　C.業主和售房單位共同

　　D.業主和售房單位協商

　　35.公房出售單位，從售房款中一次性提取住宅專項維修基金，其中，多層住宅按不低于售房款的( )提取。

　　A.10%

　　B.20%

　　C.30%

　　D.40%

　　36.物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情況嚴重的，除按規定予以經濟處罰外，由頒發資質證書的部門( )。

　　A.進行資質復檢

　　B.降低資質等級

　　C.重新核定資質

　　D.吊銷資質證書

　　37.建筑區劃內，應當認定為業主專用部分的是( )。

　　A.各個業主對其在構造和使用上具有獨立性的建筑物部分

　　B.建設單位銷售時承諾贈予業主的露臺

　　C.未經確權的地下貯物空間

　　D.業主停放汽車的人防設施

　　38.關于建筑物區分所有權的說法，正確的是( )。

　　A.建筑物區分所有權包括專有所有權、共有權和共同管理權

　　B.建筑物區分所有權，特指區分所有權人享有共有部分的權利

　　C.建筑物區分所有權的標的物，區分所有權人可以請求分割

　　D.建筑物區分所有權，在區分所有權之間具有排他性

　　39.業主做出下列行為時，應當經有利害關系的業主同意的是( )。

　　A.將住宅出租給他人居住，獲取租金收益

　　B.將住宅抵押給金融機構，獲取抵押貸款

　　C.將住宅作價投資人股，獲取投資收益

　　D.將住宅用作營業性場所，獲取經營收益

　　40.業主對建筑物共有部分享有權利的同時，應當承擔的義務是( )。

　　A.使用共用部分

　　B.分擔管理費用

　　C.決定重大事項

　　D.訂立管理規約

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　　41.關于建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫歸屬的說法，正確的是( )。

　　A.業主享有法定共有權

　　B.業主應當通過制定《管理規約》確定為共有權

　　C.業主可以通過建設單位出售、附贈或者出租等方式獲得共有權

　　D.由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定權屬

　　42.我國《物權法》所稱物，包括( )。

　　A.房產和地產

　　B.有形資產和無形資產

　　C.不動產和動產

　　D.固定資產和流動資產

　　43.房屋交付使用后，對建設單位聘請的物業服務企業，( )有權依法更換。

　　A.業主大會

　　B.建設單位

　　C.業主委員會

　　D.房地產行政管理部門

　　44.改建、重建建筑物及其附屬設施由( )決定。

　　A.物業服務企業

　　B.建設單位

　　C.業主

　　D.業主委員會

　　45.關于《管理規約》的說法，錯誤的是( )。

　　A.《管理規約》是業主自我管理、自我約束、自我規范的規則約定

　　B.《管理規約》對全體業主具有約束力

　　C.對不遵守《管理規約》的業主委員會委員，業主可以依法予以更換

　　D.《管理規約》引起侵權糾紛，人民法院不宜介入

　　46.建筑區域內，是否設立業主大會由( )決定。

　　A.全體業主 B.全體房屋使用人

　　C.房地產行政管理部門 D.街道或鄉鎮人民政府

　　47.下列情形中，屬于損害他人合法權益的行為是( )。

　　A.房屋空置

　　B.房屋抵押

　　C.拖欠物業服務費

　　D.放棄享有的共有部分權利

　　48.建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，在沒有約定的情況下，應當( )。

　　A.按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定

　　B.由物業服務企業與業主委員會協商確定

　　C.由物業服務企業依據物業服務合同確定

　　D.按照依法登記的專有部分所有權人平均分攤、分配

　　49.下列與房地產有關的法律法規中，屬于行政法規的是( )。

　　A.《物權法》

　　B.《住房公積金管理條例》

　　C.《房屋登記辦法》

　　D.《房地產抵押估價指導意見》

　　50.城市規劃管理中頒發的證書不包括( )。

　　A.建設項目選址意見書

　　B.房屋權屬證書

　　c.建設用地規劃許可證

　　D.建設工程規劃許可證

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　　51.確定房地產開發項目用地位置、面積、界限的法定憑證是( )。

　　A.項目選址意見書

　　B.建設工程施工許可證

　　C.建設用地規劃許可證

　　D.建設工程規劃許可證

　　52.根據《城市房地產管理法》，不屬于商品房預售審核條件的是( )。

　　A.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書

　　B.投人開發建設資金達到工程建設總投資的25%以上

　　C.持有建設工程規劃許可證

　　D.房屋預售對象

　　53.商品房預售合同登記備案的申請人是( )。

　　A.商品房銷售代理機構

　　B.商品房預售人

　　C.商品房購買人

　　D.商品房預售人和商品房購買人

　　54.根據《住宅質量保證書》，下列部位、部件保修內容與保修期錯誤的是( )。

　　A.管道堵塞2個月

　　B.燈具、電器開關6個月

　　C.屋面防水2年

　　D.衛生潔具1年

　　55.關于房屋租賃合同備案的說法，正確的是( )。

　　A.備案時提交書面租賃合同和身份證

　　B.備案時應當提交的證明文件中包括書面租賃合同和房屋所有權證書

　　C.備案時只需要提供承租人的身份證件

　　D.如果房屋租賃當事人訂立的為口頭租賃合同，需到場說明情況

　　56.根據《城市房屋租賃管理辦法》，房屋租賃當事人，應當在租賃合同簽訂后( )日內到房 地產管理部門辦理登記備案手續。

　　A.10

　　B.30

　　C.45

　　D.60

　　57.下列房地產相關活動中，屬于房地產經紀活動的是( )。

　　A.促成房地產交易

　　B.評估房地產價值

　　C.房地產開發項目策劃

　　D.測量房產面積

　　58.抵押房地產的房屋所有權人是( )。

　　A.借款人

　　B.抵押人

　　C.貸款人

　　D.抵押權人

　　59.抵押房屋在訂立抵押合同前已出租的，原房屋租賃合同( )。

　　A.不受該抵押權影響

　　B.應當解除

　　C.沒有效力

　　D.可以對抗抵押權

　　60.業主完成商品房交易后，應當及時到房地產管理部門辦理房屋所有權( )登記。

　　A.初始

　　B.轉移

　　C.變更

　　D.注銷

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　　二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

　　61.《物業管理條例》在立法過程中，主要遵循了( )的原則。

　　A.物業管理權利和財產權相對應，

　　B.加強行政監督與管理

　　C.維護全體業主合法權益

　　D.現實性與前瞻性有機結合

　　E.從實際出發、實事求是

　　62.《物業管理條例》關于前期物業管理規定的主要內容有( )。

　　A.前期物業服務合同的訂立

　　B.管理規約的制定

　　C.物業服務企業的保修責任

　　D.物業管理用房的配置

　　E.物業承接驗收手續和物業資料的移交

　　63.關于物業服務企業提供物業服務合同的約定以外的服務項目的說法，正確的有( )。

　　A.提供這種服務，是物業服務企業的法定義務

　　B.這種服務，原則上是一種有償服務

　　C.提供這種服務，需經業主委員會同意

　　D.提供這種服務，需由特定的業主和物業服務企業另行約定

　　E.服務項目，必須是公共性質的物業服務

　　64.關于采取酬金制形式約定物業服務費用的說法，正確的有( )。

　　A.酬金以預收的物業服務費用為計提基數

　　B.物業服務資金扣除酬金和物業服務支出后結余的資金歸全體業主所有

　　C.物業服務費用不足時，由物業服務企業承擔虧損

　　D.物業服務費用的計提基數和計提比例均通過物業服務合同約定

　　E.物業服務過程中產生的歸屬業主的其他收入，經業主大會同意并在物業服務合同中專門約定，可以計提酬金

　　65.關于物業服務費收繳的說法，正確的有( )。

　　A.按時繳納物業服務費是業主應盡的義務

　　B.業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費的，從其約定

　　C.對欠繳物業服務費的業主，物業服務企業可以依法追繳

　　D.已竣工尚未出售的物業，物業服務費由建設單位繳納

　　E.已出售尚未交付的物業，物業服務費由物業買受人繳納

　　66.以下關于物業管理服務標準的說法中，正確的有( )。

　　A.物業管理一級服務標準中，小區主出入口應24小時站崗值勤

　　B.物業管理一級服務標準中，共用雨、污水管道每年應疏通l次

　　C.物業管理二級服務標準中，對重點區域、重點部位應每3小時至少巡查l次

　　D.物業管理二級服務標準中，載人電梯早6點至晚12點應正常運行

　　E.物業管理三級服務標準中，應公示l2小時服務電話

　　67.下列物業服務企業履行物業服務合同的情況中，業主有權進行監督的情形有( )。

　　A.對物業服務企業履行合同的情況提出批評與建議

　　B.對物業服務企業所做的損害業主利益的行為要求賠償

　　C.查詢物業服務企業在履行合同中形成的有關物業管理事項的各項檔案材料

　　D.監督物業服務企業的收費情況

　　E.要求物業服務企業對違反合同的行為進行改正

　　68.首次業主大會的會議議程中需要宣讀的內容有( )。

　　A.業主名冊和在首次業主大會會議上的投票權數

　　B.《業主大會議事規則》尊案

　　C.《管理規約》草案

　　D.業主委員會委員候選人名單

　　E.物業服務企業的選擇結果

　　69.申請核定資質等級的物業服務企業，應當向工商注冊所在地直轄市、設區的市級人民政府房地產主管部門提交( )等材料。

　　A.企業資質等級申報表

　　B.企業資質證書正、副本

　　C.營業執照復印件

　　D.物業服務合同復印件

　　E.物業管理業績材料

　　70.資質審批部門或者其上級主管部門，根據利害關系人的請求或者根據職權可以撤銷資質 證書的情形有( )。

　　A.對沒有提交核定資質等級申請的物業服務企業作出資質審批決定的

　　B.審批部門工作人員濫用職權、玩忽職守作出物業服務企業資質審批決定的

　　C.超越法定職權作出物業服務企業資質審批決定的

　　D.違反法定程序作出物業服務企業資質審批決定的

　　E.對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業服務企業頒發資質證書的

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　　71.二級物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產 主管部門予以( )處罰。

　　A.撤銷資質

　　B.警告

　　C.責令限期改正

　　D.處l萬元以上3萬元以下的罰款

　　E.降低資質等級

　　72.重視合同，誠信經營，物業服務企業應把握( )環節。

　　A.學習專業技能

　　B.整合服務理念

　　C.團隊觀念的培養

　　D.認真履行合同

　　E.誠信訂立合同

　　73.住宅專項維修資金的交存方式包括( )。

　　A.商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存人住宅專項 維修資金專戶

　　B.已售公有住房的業主應當在辦理房屋人住手續前，將首期住宅專項維修資金存人公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶

　　C.公有住房售房單位應當在收到售房款之日起20日內，將提取的住宅專項維修資金存人公有住房住宅專項維修資金專戶

　　D.未按規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人

　　E.業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額20%的，應當及時續交，成立業主大會的，續交方案由業主大會決定

　　74.關于公有住宅出售后的使用與管理的說法中，正確的有( )。

　　A.住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設施設備，不得擅自增加或者減少對該幢住宅共用設施設備正常運行有影響的自用設備

　　B.住宅的共用部位和共用設施設備，凡屬人為損壞的，由責任人負責修復或者賠償

　　C.住宅共用部位和共用設施設備的維修養護費用應當專戶存人銀行，由維修養護責任單位專項用于住宅共用部位和共用設施設備的維修養護

　　D.已經實行物業管理的住宅維修養護管理方式，按照相關規定執行

　　E.住宅共用部位和共用設施設備的維修養護費用的使用受房地產行政主管部門及該幢住宅各所有人的共同監督

　　75.管理規約在物業管理區域內的實施是否到位直接影響到( )的好壞。

　　A.經濟狀況

　　B.物業品質

　　C.業主的家庭情況

　　D.公共秩序

　　E.環境衛生狀況

　　76.根據《物權法》的規定，對于建筑區域內任何任意( )、侵占通道、拒付物業費等侵權行為，受到侵害的業主個人可以依據《民事訴訟法》等法律規定，向人民法院提起訴訟。

　　A.棄置垃圾

　　B.排放污染物或者噪聲

　　C.違反規定飼養動物

　　D.違章搭建

　　E.擅自改變家用設施設備的結構

　　77.對業主具有約束力的業主大會或者業主委員會的決定必須是( )，上述要求必須同時具備，否則業主大會、業主委員會的決定對業主沒有約束力。

　　A.依法設立的業主大會、業主委員會作出的

　　B.業主大會、業主委員會依據法定程序作出的

　　C.符合法律、法規及規章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定

　　D.居委會的決定

　　E.依法設立的街道辦事處作出的

　　78.業主大會決定《物業管理條件》規定的( )等事項時，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　A.制定和修改業主大會議事規則

　　B.制定和修改管理規約

　　C.選舉業主委員會或者更換業主委員會成員

　　D.選聘和解聘物業服務企業

　　E.籌集和使用專項維修資金

　　79.房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，應當執行《廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告內容必須( )。

　　A.權威

　　B.真實

　　C.合法

　　D.科學

　　E.準確

　　80.關于房屋租賃權利義務的一般約定，下列說法中，正確的有( )。

　　A.出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任

　　B.出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復

　　C.因承租人過錯造成房屋損壞的，由出租人負責修復或者賠償

　　D.租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定

　　E.承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金

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　　2012年度全國物業管理師執業資格考試<物業管理基本制度與政策>試卷答案

　　一、單項選擇題

　　1.A2.D3.B4.D5.B

　　6.B7.B8.C9.B10.D

　　11.C12.B13.A14.B 15.D

　　16.A17.D18.C19.B20.D

　　21.A22.C23.C24.A25.D

　　26.A27.C28.B29.B30.D

　　31.D32.C33.D34.B35.B

　　36.D37.A38.A39.D40.B

　　41.D42.C43.A44.C45.D

　　46.A47.C48.A49.B50.B

　　51.A52.D53.B54.C55.B

　　56.B57.A58.B59.A60.B

　　二、多項選擇題

　　61.ACDE62.ACDE63.BD64.ABD65.ABCD

　　66.ABD67.ACDE68.ABCD69.ABDE70.BCDE

　　71.BCD72.DE73.ABD74.ABCD75.BDE

　　76.ABCD77.ABC78.ABCD79.BCDE80.ABDE

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