特別推薦：2014物業管理師《物業經營管理》第六章知識點匯總

　　物業租賃管理模式

　　物業租賃，根據業主對物業管理企業委托內容與要求的不同，物業管理企業有不同的管理模式。常見的有包租轉租模式、出租代理模式和委托管理模式。不同的管理模式，業主與物業管理企業在物業租賃中各自承擔的責任不同。

　　(一)包租轉租模式

　　1.具體做法

　　物業管理企業在接受業主物業管理委托時，將出租物業全部或部分包租下來;然后負責轉租，即物業管理企業再零星出租。

　　2.雙方責任及利弊

　　包租轉租模式，業主不負責物業的租賃，不承擔市場風險，只收取包租的租金。包租按慣例在租金上應有所優惠。在租賃市場不景氣或不易把握時，業主通常選擇包租轉租模式，將市場風險轉移。

　　物業管理企業此時既要承擔物業的租賃經營，又要負責物業的管理服務工作。

　　物業管理企業此時除賺取一般物業管理正常收取的管理費用之外，還將從經租活動中獲取一定的批零差價。但以固定的租金包租了物業，一旦不能全部將物業出租，或空置率過大，將自行承擔風險。關鍵時批零售價的確定，要充分考慮空置率的影響，避免或減少風險。

　　(二)出租代理模式

　　1.具體做法

　　業主全權委托物業管理企業負責租賃活動以及租賃中的管理和服務。物業管理企業只獲得代理傭金，代理傭金以租金收入的一定比例收取。

　　2.雙方責任與利弊

　　出租代理模式，業主同樣不負責物業租賃，但要承擔一定的市場風險，獲取扣除代理傭金后的全部租金收入。在租賃市場活躍時，業主通常選擇出租代理模式。此時物業管理企業按委托代理合同，從事租賃活動以及租賃過程的管理和服務。并根據合同承擔一定的責任，如管理不善或經租活動的失誤都將受到懲罰。但風險較少，尤其房屋空置對業主的影響大，對物業管理企業的影響小。

　　物業管理企業所獲得的收益主要是管理和服務費用。在經租活動中，物業管理企業所得到的只是傭金。雖然傭金多少與經租獲利有關，但從性質上分析它得到的仍然是傭金而不是租金。

　　(三)委托管理模式

　　1.具體做法

　　業主自己直接負責租賃活動，不讓物業管理企業介入。業主只將物業管理服務工作委托物業管理企業負責。這種模式與多業主樓宇物業管理中所做的工作近似，但物業管理企業所面對的不是諸多業主，而是一個業主和諸多承租人。

　　2.雙方責任及利弊

　　委托管理模式，業主負責物業租賃的所有活動，承擔全部市場風險，也獲取全部租金收入。物業管理企業只負責物業管理和服務，只要沒有失職行為就不承擔風險。經租中的風險完全由業主承擔。因此經租所獲得的利潤與物業管理企業無關，它只獲取物業管理和服務費用。

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