特別推薦：2014物業管理師《物業經營管理》第六章知識點匯總

　　租金確定與調整

　　(一)基礎租金

　　基礎租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎計算。基礎租金是業主獲取的、與租戶經營業績(營業額)不相關的一個最低收入。

　　(二)百分比租金

　　當收取百分比租金時，業主分享了在零售商業物業內作為租戶的零售商的部分經營成果。百分比租金通常以年總營業額為基礎計算，但具體可以按月或季度支付。由于該類租金以零售商的營業額為基數，其數量可能在每個月之間有較大的波動，所以百分比租金常常作為基礎租金的附加部分。

　　收取百分比租金時，沒有統一的百分比標準，因為租戶經營的商品種類和經營方式不同，使其經營毛利潤率水平有很大的差異，但不論經營什么內容，都存在一個可接受的百分比范圍。例如，超級市場的營業額很高，但其毛利水平非常低，因此其1%的營業額就可以產生一個非常大的百分比租金;相反，男女時裝店的營業額相對來說很小，但其毛利水平非常高，也許其10%的營業額作為百分比租金才比較合適。在實踐中，具體的百分比是可以協商確定的，而且通常僅對超出某一營業額以外的部分才收取此項超額租金。例如，某租戶的基礎租金為10萬元/月，如果營業額的5%作為百分比租金，則只有當月營業額超過200萬元(10萬元/5%=200萬元)時，才對超過部分的營業額收取百分比租金。當然，如果零售商的月營業額低于200萬元，則仍按10萬元/月的基本租金收租。

　　在前面的案例中，每月200萬元的營業額為自然平衡點，如果零售商在一個月內的營業額為250萬元，則其應支付的租金為10萬元加上超出自然平衡點的營業額乘以5% (在本案例中，50萬元的5%為2.5萬元)，故該月應繳納的租金總額為12.5萬元。然而，租戶和業主之間可能要協商一個人為平衡點作為計算百分比租金的基礎，人為平衡點可以高于或低于自然平衡點，而如果人為平衡點低于自然平衡點，在百分比不變時，會令業主的收入增加。

　　(三)代收代繳費用和凈租約

　　像寫字樓出租時一樣，當使用毛租的形式出租零售商業物業時，所有的經營費用都應由業主從其所收取的租金中全額支付。然而，許多租戶喜歡凈租的形式，也就是說一些物業的經營費用由租戶直接支付。而業主提供的凈租的形式，決定了業主要支付哪些費用、哪些費用是屬于代收代繳費用、哪些費用是按租戶所承租的面積占整個物業總可出租面積的比例來收取、哪些費用主要取決于租戶對設備設施和能源使用的程度。凈租的形式一般有以下幾種：

　　(1)租戶僅按比例分攤與物業有關的稅項;

　　(2)租戶要按比例分攤與物業有關的稅項和保險費;

　　(3)所有的經營費用包括與物業有關的稅項、保險費、公共設施設備使用費、物業維護維修費用、公用面積維護費、物業管理費等都由租戶直接支付，而業主一般只負責建筑物結構部分的維修費用。

　　當然在不同的城市可能還有許多其他的分類方法，但不論是哪種情況，租戶在租金外還需支付的費用項目都要在租約中仔細規定。租戶為了保護自己的利益，有時還會和業主就租金外的一些主要費用項目(如公用面積維護費用)協商出一個上限，以使租戶對自己應支付的全部承租費用有一個準確的數量概念。

　　(四)租金的調整

　　由于零售商業物業的租約期限很長(對于主要租戶來說，通常是20～30年;次要租戶的租期也達到3～10年)，因此在租約中必須對租金調整做出明確規定，以便使租約有效地發揮作用。像寫字樓物業的租約一樣，租金調整可以基于消費者價格指數、零售物價指數或其他租賃雙方商定的定期調整比率。租金調整條款一般僅對基本租金有效，經營過程中的費用可根據每年的實際情況確定。對于主要租戶一般每5年調整一次，次要租戶可每年調整一次。

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