特別推薦：2014物業管理師《物業經營管理》第五章知識點匯總

　　房地產市場分析的概念與作用

　　(一)房地產市場分析的概念

　　房地產市場分析是通過信息將房地產市場的參與者與房地產市場聯系起來的一種活動，即通過房地產市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內在的規律和含義，預測市場未來的發展趨勢，用以幫助房地產市場的參與者掌握市場動態、把握市場機會或調整其市場行為。

　　房地產市場的風險很大，開發商和投資者有可能獲得巨額利潤，也有可能損失慘重。市場分析的目的，就是將風險降到最低，并盡可能通過及時、準確的市場分析，來爭取最大的盈利機會。

　　(二)房地產市場分析的作用

　　房地產市場分析的角度是多元化的，對不同的使用者來說，市場分析應該起到的作用也是有差別的。

　　1.開發商。市場分析在開發過程中，能幫助開發商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產品類型，向金融機構說明項目的財務可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發后期幫助開發商尋找目標使用者或購買者，根據市場需求的變化調整產品。

　　2.置業投資者。置業投資者進行市場分析的目的是了解當地房地產市場發展趨勢，判斷其擬購置物業或已購置物業的投資收益情況是否正常以及物業的未來升值前景。根據市場分析的結果，置業投資者可以設計或修訂其房地產投資策略和資產管理策略。

　　3.金融機構。通過市場分析，金融機構可以把握未來房地產市場發展的宏觀走勢，為其制定參與房地產市場的策略和戰略服務。就具體的房地產信貸業務而言，市場分析能幫助金融機構預測擬貸款項目的未來收益情況、還款能力和資金需求的合理性，為審批貸款(開發貸款或抵押貸款)提供依據。

　　4.設計人員。建筑師、規劃師及其他相關設計人員，必須了解開發項目所面對的目標市場，以便在建筑風格、戶型、配套設施、建筑設備等方面的設計，滿足市場需求。

　　5.營銷經理。在市場分析的基礎上，把握目標市場特征，并在此基礎上有針對性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等。

　　6.地方政府。不論是對市場進行宏觀調控，還是房地產開發過程涉及的開發項目立項、土地使用權出讓、規劃審批、開工許可等環節，都需要市場分析結果的支持。

　　7.租戶和使用者。租戶和使用者在進行租買選擇、位置選擇、物業選擇和判斷租買時機與價格時，非常需要市場分析的支持。尤其是當使用者的購買目的是置業投資時，更加重視對市場供求關系、租金價格水平、市場吸納情況和競爭情況的分析，以便制定出更明智的租買決策。

　　8.物業管理者。市場分析可幫助物業管理者了解不同物業類型的市場供求狀況、需求特征及發展趨勢，預測市場發展前景，把握主要租戶和使用者的產業分布及產業發展情況。根據市場分析的結果，物業管理者可以制定確保物業保值增值的物業維護維修、更新改良、改建擴建、資產處置計劃或方案，適時調整物業租金水平和出租策略。

　　(三)市場區域的確定

　　市場區域是指主要(潛在)需求的來源地或主要競爭物業的所在地，它包含與目標物業相似的競爭空間的需求和供給。

　　1.影響市場區域形狀和大小的關鍵因素

　　在定義市場區域時，關鍵要考慮市場交通工具，最主要的交通形式，自然障礙，競爭項目，經濟和人口情況。影響市場區域形狀和大小的關鍵因素有：①自然特征，如山地和河流等;②建筑阻礙、高速路或鐵路;③人口密度的大小;④政治區域，市區和郊區，學校間的區域;⑤鄰里關系和人口統計特征，如由于家庭收入、地位、種族等形成的市場區域特征;⑥發展的類型和范圍，如未來城市發展的方向、速度等;⑦競爭性項目的區域(競爭項目重新組合的區域)。

　　2.物業類型和市場分析目的對確定市場區域的影響

　　不同市場分析目的影響市場區域的確定。為政府宏觀市場管理進行市場分析，其市場區域就可以用行政區劃為界限。

　　由于數據的限制，常被迫采用市、區等行政區域來確定市場區域，這種確定便于利用人口統計及其他各種統計數據。

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