特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經營管理》第四章知識點匯總

　　市場法、成本法和收益法的用途、適用對象和操作步驟 物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)(或物業(yè)權益)在特定的時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定。物業(yè)估價有三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。

　　(一)市場(比較)法的用途、適用對象和操作步驟

　　1.用途

　　將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格作適當的處理，以求取估價對象客觀合理價格或價值。

　　2.適用對象

　　市場法適用于在同一供求范圍內、在估價時點的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通住宅、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。

　　對很少發(fā)生交易的物業(yè)，如特殊廠房、學校、紀念館、教堂等，則難以采用市場法估價。另外，在市場發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實例較少的地區(qū)，難以采用市場法估價。

　　3.操作步驟

　　①搜集交易實例;

　　②選取可比實例;

　　③對可比實例成交價格進行處理;

　　④求取比準價格。

　　(二)成本法的用途、適用對象和操作步驟

　　1.用途

　　以估價對象在估價時點的重新購建價格減去折舊，求取估價對象客觀合理價格或價值。

　　(成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價格。)

　　2.適用對象

　　新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或者計劃開發(fā)建設的物業(yè)，都可采用成本法估價。

　　成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)的估價。

　　在物業(yè)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價。

　　3.操作步驟

　　①搜集有關物業(yè)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料;

　　②測算重新購建價格;

　　③測算折舊;

　　④求取積算價格。

　　(三)收益(還原)法的用途、適用對象和操作步驟

　　1.用途

　　通過預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為估價時點的價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值。

　　收益法是以預期原理為基礎的。預期原理說明，決定物業(yè)當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。

　　2.適用對象 有收益或有潛在收益的物業(yè)。估價對象目前為自用或空閑的住宅，可將該住宅設想為出租的情況下，來運用收益法估價。

　　對于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價，收益法大多不適用。

　　3.操作步驟

　　①搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數據資料;

　　②預測估價對象的未來收益;

　　③求取報酬率或資本化率、收益乘數;

　　④選用適宜的收益法公式求取收益價格。