★★★商品房銷售中的房屋交付時間與質量爭議

　　1. 房屋交付時間。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任，不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人

　　2. 房屋交付質量與保修責任。 銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》;房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任;保修期從交付之日起計算，商品質住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期，因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任，自行添置、改動的設施、設備、由用戶自行承擔維修責任。

　　3.《住宅質量保證書》應當包括以下內容：

　　(1)工程質量監督部門核驗的質量等級;

　　(2)地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修;

　　(3)正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：

　　1)屋面防水3年

　　2)墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年

　　3)墻面、頂棚抹灰層脫落1年

　　4)地面空鼓開裂、大面積起砂1年

　　5)門窗翹裂、五金件損壞1年

　　6)管道堵塞2個月

　　7)供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期

　　8)衛生潔具1年

　　9)燈具、電器開關6個月

　　10)其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。

　　(4)用戶報修的單位，答復和處理的時限

　　住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，房地產開發企業可以延長上述規定的保修期，但不得不應低于上述規定的保修期限。

　　4.《住宅使用說明書》的內容：

　　(1)開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位;

　　(2)結構類型

　　(3)裝修、裝飾注意事項

　　(4)上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明

　　(5)有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項

　　(6)門、窗類型，使用注意事項

　　(7)配電負荷

　　(8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明

　　(9)其他需說明的問題

　　房地產開發企業在《住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應有提示。因用戶使用不當或擅自改動結構、設備位置和不當裝修等造成的質量問題，開發企業不承擔保修責任;因住戶使用不當或擅自必動結構，造成房屋質量受損或其他用戶損失，由責任人承擔相應責任。

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