物業管理的基本制度

　　★★★條例確立了七項物業管理基本制度：業主大會制度、業主公約制度、前期物業管理招標投標制度、物業承接查驗制度、物業管理企業資質管理制度、物業管理專業人員職業資格制度、住宅專項維修資金制度

　　一、業主大會制度：條例確立了業主大會和業主委員會并存，業主大會決策、業主委員會執行的制度。規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益。

　　★業主：房屋的所有權人為業主?，F實物業管理中具備業主身份的三種人：房屋所有權證書持有人;房屋共有權證書持有人;待領房屋所有權證書和房屋共有權證書的購房人。

　　★★業主在物業管理活動中的權利：1.按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;2.提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;3.提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;4.參加業主大會會議，行使投票權;5.選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;6.監督業主委員會的工作;7.監督物業管理企業履行物業服務合同;8.對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;9.監督物業共有部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;10.法律、法規規定的其他權利。

　　★★業主的義務：1.遵守業主公約、業主大會議事規則;2.遵守物業物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;3.執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;4.按照國家有關規定交納專項維修資金;5.按時交納物業服務費用;6.法律、法規規定的其他義務。

　　★業主大會：業主大會是業主參與物業管理活動的組織形式，由物業管理區域內全體業主組成。

　　★成立業主大會的限制與選擇：1.一個物業物業管理區域只能成立一個業主大會，而不能成立多個業主大會;2.同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責;3.條例規定業主大會制度，是為了保障眾多業主的公眾權益不受損害，只要不影響業主民主決策，是否成立業主大會，由物業管理區域的全體業主決定。

　　★★業主大會籌備：

　　(1)成立業主大會籌備組(在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處指導下，由建設單位、業主代表組成)

　　(2)業主籌備組的工作內容：確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;參照政府主管部門制定的示范文本、擬定《業主大會議事規則》草案和《業主公約》草案;確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;確定業主委員會侯選人產生辦法及名單;做好召開業主大會會議的其他準備工作。

　　(3)籌備業主大會的工作要求：業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告;公告《業主大會議事規則》草案和《業主公約》草案的同時，應當將業主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告;確認業主身份，應當以業主房屋產權證書標明的房屋所有權人為準;業主在首次業主大會會議上的投票權，應當根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。

　　★★業主大會的成立：業主大會籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織召開首次業主大會會議。主要內容：報告業主大會的籌備工作情況;宣讀業主名冊和首次業主大會會議上的投票權數;宣讀《業主大會議事規則》草案和《業主公約》草案，宣講業主對草案提出的修改意見，以及業主大會籌備組根據業主意見對《業主大會議事規則》和《業主公約》的修改結果;投票通過《業主大會議事規則》和《業主公約》;宣讀業主委員會委員侯選人名單，經投票選舉產生業主委員會組成人員。

　　★★業主大會的職責：制定、修改業主公約和業主大會議事規則;選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;選聘、解聘物業管理企業;決定專項維修資金使用、繼籌方案，并監督實施;制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

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