(二)土地登記

　　1.土地登記的法律、法規依據：《憲法》、《民法通則》、1962年9月《農村人民公社工作條例修正草案》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《擔保法》、《物權法》、《土地管理法實施條例》《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《土地登記辦法》、《確定土地所有權和使用權的若干規定》、《土地權屬爭議處理暫行辦法》等。

　　2.土地登記的概念

　　土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。其中，國有土地使用權包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權;集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權(不含土地承包經營權)。

　　土地以宗地為單位進行登記。宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。

　　土地登記實行屬地登記原則。申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發土地權利證書。但土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發土地他項權利證明書。跨縣級行政區域使用的土地，應當報土地所跨區域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。在京中央國家機關使用的土地，按照《在京中央國家機關用地土地登記辦法》的規定執行。

　　例題1：土地登記，是指將( )、以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。

　　A.國有土地所有權

　　B.國有土地使用權

　　C.集體土地所有權

　　D.集體土地使用權

　　E.土地抵押權、地役權

　　答案：BCDE

　　解析：土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。

　　例題2：確定土地產權的法律手段是( )。(2007年《土地管理基礎與法規》試題)

　　A.地籍調查

　　B.權屬調查

　　C.地籍測量

　　D.土地登記

　　答案：D

　　解析：基礎考核點。地籍所研究的地籍管理措施體系是土地管理的基礎與核心之一;所研究的地籍制度中土地登記是確定土地產權的法律手段。

　　例題3：某企業跨兩個縣用地，在進行土地登記時應該( )。(2009年《土地管理基礎與法規》試題)

　　A.在所涉及土地面積比例較大的縣級人民政府辦理土地登記

　　B.報土地所跨區域各縣級人民政府分別辦理土地登記

　　C.報上級市人民政府進行登記

　　D.報省國土資源廳登記

　　答案：B

　　解析：《土地登記辦法》規定，跨縣級行政區域使用的土地，應當報土地所跨區域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。

　　例題4：國土資源行政主管部門在辦理土地所有權、土地使用權、土地抵押權和地役權登記手續前，應當報經同級人民政府批準。( )

　　答案：×

　　解析：國土資源行政主管部門在辦理土地所有權和土地使用權登記手續前，應當報經同級人民政府批準。土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發土地他項權利證明書。

　　例題5：集體土地登記發證由( )以上人民政府負責。(2007年《土地管理基礎與法規》試題)

　　A.鄉(鎮)

　　B.縣級

　　C.市級

　　D.省級

　　答案：B

　　解析：《土地登記辦法》第三條規定，土地登記實行屬地登記原則。申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發土地權利證書。但土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發土地他項權利證明書。

　　例題6：土地登記以( )為單位進行。(2007年《土地管理基礎與法規》試題)

　　A.土地使用者

　　B.土地所有者

　　C.宗地

　　D.地塊

　　答案：C

　　解析：法規考核點。《土地登記辦法》第五條規定，土地以宗地為單位進行登記。宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。

　　3.土地登記制度類型

　　根據登記的內容和方式的不同，各國土地登記制度分為契據登記制和產權登記制兩大類型。

　　(1)契據登記制

　　契據登記制度的理論基礎是對抗要件主義。契據登記制的特點包括：①訂立契據即可生效;②登記只是形式審查;③登記不具有公信力;④屬于動態登記。

　　(2)產權登記制

　　產權登記制的理論基礎是成立要件主義。產權登記制又可分為權利登記制和托倫斯登記制兩種。

　　權利登記制的特點包括：①登記具有強制性;②登記是生效的必要條件;③進行實質性審查;④登記具有公信力。

　　托倫斯登記制的特點包括：①土地權利變更不經登記不生效;②進行實質審查;③登記具有絕對公信力;④發給權利證書;⑤登記機關賠償責任。

　　例題：世界各國實行的主要土地登記制度有( )。(2007年《土地管理基礎與法規》試題)

　　A.權利登記制

　　B.契據登記制

　　C.科斯登記制

　　D.詹姆斯登記制

　　E.托侖斯登記制

　　答案：ABE

　　解析：根據登記的內容和方式的不同，各國房地產登記制度分為契據登記制和產權登記制兩大類型。產權登記制又可分為權利登記制和托倫斯登記制兩種。

　　2、我國土地登記制度的特點

　　我國現行的土地登記制度，類似權利登記制，兼采托倫斯登記制，但又有自己的特點，概括起來，主要有以下幾點：①屬于強制登記;②土地權利經登記受法律保護;③進行實質性審查;④登記具有絕對公信力;⑤頒發土地證書。

　　3、土地登記類型

　　土地登記分為土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記和其他登記。

　　(1)土地總登記

　　土地總登記是指在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記。

　　例題：土地總登記是按照( )進行的。(2009年《土地管理基礎與法規》試題)

　　A.基準地價區

　　B.土地利用總體規劃的允許建設區

　　C.行政轄區

　　D.城市總體規劃的規劃區

　　答案：C

　　解析：土地總登記是指在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記。

　　(2)土地初始登記

　　土地初始登記是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。依法以劃撥方式、出讓方式、劃撥方式轉為出讓方式、租賃方式、國有土地使用權作價出資或者入股方式、國家授權經營方式取得國有建設用地使用權的，當事人應持《土地登記辦法》所要求的相關批準用地文件和相關證明材料，申請國有建設用地使用權初始登記。依法抵押土地使用權的，抵押權人和抵押人應持土地權利證書、主債權債務合同、抵押合同以及相關證明材料，申請土地使用權抵押登記。在土地上設定地役權后，當事人申請地役權登記的，供役地權利人和需役地權利人應向國土資源行政主管部門提交土地權利證書和地役權合同等相關證明材料。

　　例題：依法以劃撥方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持縣級以上人民政府的批準用地文件和國有土地劃撥決定書等相關證明材料，申請劃撥國有建沒用地使用權( )。(2008年《土地管理基礎與法規》試題)

　　A.土地總登記

　　B.變更登記

　　C.初始登記

　　D.預告登記

　　答案：C

　　解析：《土地登記辦法》規定，依法以劃撥方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持縣級以上人民政府的批準用地文件和國有土地劃撥決定書等相關證明材料，申請劃撥國有建設用地使用權初始登記。

　　(3)土地變更登記

　　土地變更登記是指因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記。申請土地變更登記的情形有：國有建設用地使用權轉讓;因處分抵押財產而取得土地使用權;因人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權，土地權利人姓名或名稱、地址發生變化;土地的用途發生變更。

　　(4)土地注銷登記

　　土地注銷登記是指因土地權利的消滅等而進行的登記。

　　根據《土地登記辦法》規定，申請土地注銷登記的情形有：依法收回的國有土地的;依法征收的農民集體土地的;因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原土地權利消滅的;當事人未辦理注銷登記的;因自然災害等原因造成土地權利消滅的;非住宅國有建設用地使用權期限屆滿，國有建設用地使用權人未申請續期或者申請續期未獲批準的。

　　(5)土地其他登記

　　土地其他登記包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記。

　　(1)更正登記。國土資源行政主管部門發現土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當報經人民政府批準后進行更正登記，并書面通知當事人在規定期限內辦理更換或者注銷原土地權利證書的手續。

　　土地權利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權利證書和證明登記錯誤的相關材料，申請更正登記。利害關系人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持土地權利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記。

　　(2)異議登記。利害關系人認為土地登記簿記載的事項存在錯誤，而土地登記簿記載的權利人又不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。

　　異議登記申請人在異議登記之日起15日內沒有起訴的，人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理的，或者人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的情形，異議登記申請人或者土地登記簿記載的土地權利人可以持相關材料申請注銷異議登記。

　　(3)預告登記。當事人簽訂土地權利轉讓的協議后，可以按照約定，持轉讓協議申請預告登記。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行土地登記之日起3個月內當事人未申請土地登記的，預告登記失效。

　　(4)查封登記。查封登記是指國土資源行政主管部門根據人民法院提供的查封裁定書和協助執行通知書，報經人民政府批準后將查封或者預查封的情況在土地登記簿上加以記載。

　　4.土地登記的程序

　　不同類型的土地登記的程序不盡相同，但從一般意義上說，土地登記工程順序可分為土地登記申請、地籍調查、權屬審核、注冊登記、核發或更改土地證書5個步驟。

　　土地登記應當依照申請進行，但法律、法規和規章另有規定的除外。土地登記應當由當事人共同申請，但有下列情形之一的,可以單方申請：①土地總登記;②國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權的初始登記;③因繼承或者遺贈取得土地權利的登記;④因人民政府已經發生法律效力的土地權屬爭議處理決定而取得土地權利的登記;⑤因人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的法律文書而取得土地權利的登記;⑥更正登記或者異議登記;⑦名稱、地址或者用途變更登記;⑧土地權利證書的補發或者換發;⑨其他依照規定可以由當事人單方申請的情形。

　　例題：土地登記以宗地為基本單元。兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的，不能分別申請登記。( ) (2009年《土地管理基礎與法規》試題)

　　答案：×

　　解析：兩個以上土地使用權人共同使用一宗土地的，可以分別申請土地登記。

　　5.土地登記表格使用及填寫說明

　　2008年7月15日，國土資源部《關于印發《土地登記表格》(試行)的通知》(國土資發〔2008〕153號)。新版《土地登記表格》在1995年修訂的《土地登記規則》的基礎上，按照《土地登記辦法》的新規定，進行了較大幅度修改。《表格》共包括土地登記申請書、土地登記審批表、土地登記簿和土地歸戶卡等項內容，其中土地登記申請書和土地登記審批表都是國土資源部首次全國統一制定。

　　①土地登記申請書

　　申請書以宗地為單位填寫。一個土地使用權人或所有權人使用或擁有兩宗以上土地的，按宗地分別填寫申請書。一宗地有多個土地使用權人的，由各共有土地使用權人分別填寫申請書。當事人雙方共同申請登記的，應當由當事人雙方共同填寫一份申請書。申請書必須如實填寫，確屬不填的欄目用上斜線填充。

　　②土地登記審批表

　　審批表以宗地為單位填寫。一宗地有多個土地使用權人的，按各共有使用權人的土地情況分別填寫審批表。審批表必須如實填寫，確屬不填的欄目用上斜線填充。

　　③土地登記簿

　　土地登記簿由每宗地的土地登記卡、土地登記卡續表、共用宗土地登記卡目錄三部分組成。土地登記簿以物的編成為基礎，以街道(鄉、鎮)為單位，按街坊(村)及宗地號順序排列組裝。

　　土地登記卡以宗地為單位填寫：土地權利人獨自擁有或使用一宗地的，土地登記時，只填寫土地登記卡及續表。兩個以上土地使用權人共同使用一宗土地的，土地登記時，填寫宗地土地登記卡及續表、共用宗土地登記卡目錄、各土地使用權人土地登記卡及續表。土地登記卡記載的內容發生變更或進行初始、變更、注銷和其他登記的，在土地登記卡續表上進行登記。但地號、宗地面積發生變更的，須更換土地登記卡。

　　④土地歸戶卡。

　　以土地權利人為單位填寫。土地權利人在同一縣級行政區域內擁有、使用兩宗以上土地的，應當填寫在同一土地歸戶卡上。

　　⑤填寫說明

　　共用宗卡號：共用宗時，各土地使用權人土地登記卡的編號。共用宗卡號由國土資源行政主管部門統一編號。

　　地 號：地籍調查中的地籍編號，即宗地的編號。

　　圖 號：宗地所在地籍圖的圖幅號。

　　權利人：土地使用權人、所有權人姓名或名稱。

　　單位性質：行政事業單位填寫行政、事業。

　　企業單位：填寫國有、集體、私營、外資、港澳臺、聯營、股份制、個體或其他(依據國家統計局、國家工商管理總局《關于經濟類型劃分的暫行規定》)。

　　個人住宅：填寫個人。

　　宗地面積：宗地土地面積。

　　用 途：按照《土地利用現狀分類》(GB/T21010-2007)的二級類填寫。

　　例題：在國有土地使用證中，關于土地用途一欄，下列填法正確的是( )。(2008年《土地管理基礎與法規》試題)

　　A.企業用地

　　B.煤礦用地

　　C.倉儲用地

　　D.批發零售用地

　　E.商務金融用地

　　答案：CDE

　　解析：土地用途按照《土地利用現狀分類》(GB/T21010-2007)的二級類填寫。企業用地、煤礦用地，不是二級類。

　　土地分類面積：按照《土地利用現狀分類》(GB/T21010-2007)的一級類填寫。

　　權屬性質：填寫國有建設用地使用權、國有農用地使用權、集體土地所有權、集體建設用地使用權、宅基地使用權、集體農用地使用權。

　　使用權類型：指土地使用權取得方式，與土地的權屬性質相對應。國有土地使用權填寫劃撥、出讓、作價出資或者入股、租賃或授權經營等。集體土地使用權填寫荒地拍賣、批準撥用宅基地、批準撥用企業用地、集體土地入股、聯營等。

　　使用期限：政府批準的使用期限，未明確土地使用期限的不填。

　　終止日期：土地使用期限的終止時間。未明確土地使用期限的不填。

　　取得價格：土地申請人(權利人)申請土地登記時申報的交易地價。

　　使用權面積：土地使用權人在一宗地內使用的土地面積。共用宗的為獨用面積與分攤面積之和，非共用宗的為宗地面積。

　　獨用面積：土地權利人在共用宗內獨自使用的土地面積。

　　分攤面積：共用宗時，各土地使用權人在共用面積內分攤到的土地面積。

　　土地抵押面積：用以抵押的土地面積。

　　建筑容積率：土地權屬來源證明文件確定的建筑容積率、建筑密度、建筑限高。

　　土地歸戶卡號：土地權利人土地歸戶卡的編號。

　　登記類型：填寫土地登記的具體類型，如集體土地所有權總登記、劃撥國有建設用地使用權初始登記、土地抵押權初始登記、土地權利人姓名或名稱變更登記、地址變更登記、土地用途變更登記、更正登記、異議登記、預告登記等。

　　土地抵押金額：土地抵押合同約定的貸款金額。

　　土地抵押期限：土地抵押合同確定的起始日期和終止日期。

　　申請登記的內容：簡述申請登記的具體事項以及相應的理由等。

　　例題：土地登記中的“分攤面積”是指土地使用者在( )中應分攤的面積。(2007年《土地管理基礎與法規》試題)

　　A.共有土地使用面積

　　B.全部土地使用面積

　　C.建筑物共有面積

　　D.建筑物總面積

　　答案：A

　　解析：法規考核點。土地登記中的“分攤面積”指使用者在共有使用權面積中應分攤的面積，共同使用一幢建筑物時，可按使用的建筑面積比例分攤。

　　6.土地登記簿和土地權利證書

　　(1)土地登記簿

　　土地登記簿是土地權利歸屬和內容的根據。土地登記簿應載明下列內容：①土地權利人的姓名或者名稱、地址;②土地的權屬性質、使用權類型、取得時間和使用期限、權利以及內容變化情況;③土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格;④地上附著物情況。

　　(2)土地權利證書

　　土地權利證書是土地權利人享有土地權利的證明，包括國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項權利證明書。

　　例題1：土地證書由土地管理部門填寫，并代表( )頒發。(2008年《土地管理基礎與法規》試題)

　　A.縣級以上土地管理部門

　　B.縣級以上人民政府

　　C.縣級土地管理部門

　　D.縣級人民政府

　　答案：B

　　解析：土地權利證書由土地管理部門填寫，縣級以上人民政府頒發。

　　例題2：依據《土地登記辦法》規定，我國土地權利證書不包括( )。(2008年《土地管理基礎與法規》試題)

　　A.《國有土地使用證》

　　B.《集體土地所有證》

　　C.《農村承包地使用權證》

　　D.《土地他項權利證明書》

　　答案：C

　　解析：土地權利證書包括：①國有土地使用證;②集體土地所有證;③集體土地使用證;④土地他項權利證明書。

　　7.土地他項權利登記的內容及特點

　　土地他項權利登記是指在已經登記過土地所有權和使用權的土地上新設定的其他土地權利的登記。根據《土地登記辦法》規定，目前主要是對土地使用權抵押權和地役權進行登記。

　　土地他項權利登記的具體類型，包括：①土地抵押權初始登記、最高額抵押初始登記、地役權初始登記;②土地抵押權變更登記、地役權變更登記;③土地抵押權、地役權注銷登記。

　　(1)土地他項權利登記的內容

　　①土地他項權利當事人，主要包括土地抵押權、地役權的權利人，包括抵押權人、抵押人;需役地權利人、供役地權利人。

　　②土地抵押權、地役權登記時，除填寫土地抵押權、地役權的登記內容以及相關證明文件的類型、編號、日期外，還應填寫土地抵押權、地役權的權利人、內容、范圍、設定日期、存續期限、土地他項權利證書號等。

　　(2)土地他項權利登記的特點

　　①土地他項權利設定登記不涉及土地所有權、使用權的變更，可直接進行注冊登記。

　　②土地他項權利的登記，在土地登記卡續表上進行登記。但地號、宗地面積發生變更的，須更換土地登記卡。

　　③土地抵押權和地役權可以在土地他項權利證明書上載明。

　　例題：土地抵押權、地役權由( )登記，核發土地他項權利證明書。

　　A.鄉級以上人民政府國土資源行政主管部門

　　B.鄉級以上人民政府

　　C.縣級以上人民政府國土資源行政主管部門

　　D.縣級以上人民政府

　　答案：C

　　解析：土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發土地他項權利證明書。

　　8.土地登記代理的概念及有關要求

　　土地登記代理是土地市場中介服務的一種，屬于委托代理的范疇。

　　土地登記代理是指土地登記代理機構在受托權限內，為委托人提供土地登記咨詢、代理等業務服務，并由委托人直接承擔相應的法律責任的經營活動。國家對從事土地登記代理業務的專業技術人員實行執業資格制度，納入全國專業技術人員執業資格證書制度統一規劃。

　　土地登記代理的業務范圍包括：1)辦理土地登記申請、界址、地籍調查、領取土地證書等。2)收集、整理土地權屬來源證明材料等與土地登記有關的資料。3)幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續。4)查詢土地登記資料。5)查證土地產權。6)提供土地登記及地籍管理相關法律咨詢。7)與土地登記業務相關的其它事項。

　　開展土地登記代理，應當遵循的原則包括：1)合法原則;2) 公平公正原則;3) 誠實信用原則;4)等價有償原則;5) 平等自愿原則;6)保密原則。

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