商品房銷售管理

　　這里提出的商品房銷售，是指房地產開發企業，將新建商品房向消費者售賣的活動，它區別于其他房屋所有人將自己的房屋出售給他人的行為。商品房銷售也是房地產轉讓行為。

　　根據商品房銷售方式不同，商品房銷售可以分為商品房預售和商品房現房銷售。商品房預售是指房地產開發企業將尚在建設中的商品房預先出售給商品房預購人，由商品房預購人支付購房定金或房價款的行為。

　　商品房現房銷售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

　　一、商品房預售管理

　　我國房地產市場發育尚不成熟，多數房地產開發企業規模較小、開發資金不充沛，需要通過商品房預售彌補資金不足問題。盡管國家提倡商品房現房銷售，但目前商品房預售仍是房地產開發企業的主流銷售方式。

　　由于商品房預售時房屋尚未建成，因此在交付房屋中存在大量房屋質量、交房期限、房屋面積等方面的爭議。為維護商品房市場秩序，必須加強對商品房的預售管理。

　　(一)商品房預售的條件

　　《城市房地產管理法》對商品房預售規定了三項條件：

　　1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

　　2.持有建設工程規劃許可證;

　　3.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;

　　4.開發企業向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

　　(二)商品房預售管理程序

　　1.房地產開發企業預售商品房前，應當向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

　　2.房地產開發企業申請預售許可，應當提交的證件及資料有：

　　(1)商品房預售許可申請表;

　　(2)開發企業的《營業執照》和資質證書;

　　(3)土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證;

　　(4)投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明;

　　(5)工程施工合同及關于施工進度的說明;

　　(6)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。

　　3.經審查，房地產開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。

　　房地產開發企業進行商品房預售，應當向商品房預購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

　　4.房地產開發企業預售商品房，應當與商品房預購人簽訂商品房預售合同。房地產開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

　　房地產開發企業預售商品房所得款項，必須用于有關的工程建設。

　　5.商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起90日內，依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。房地產開發企業應當予以協助，并提供必要的證明文件。

　　由于房地產開發企業的原因，商品房預購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除房地產開發企業和承購人有特殊約定外，房地產開發企業應當承擔違約責任。

　　典型試題：

　　保證實施物業管理服務所需費用，酬金制要求業主按照(　)的約定，先行向物業服務企業預付物業服務支出。

　　A.經過審議的預算和物業管理合同

　　B.經過審議的概算和物業管理合同

　　C.經過審議的預算和前期物業管理合同

　　D.經過審議的概算和和前期物業管理合同

　　答案：A

　　解析：本題考核的是酬金制收費形式。為保證實施物業管理服務所需費用，酬金制要求業主按照經過審議的預算和物業管理合同的約定，先行向物業服務企業預付物業服務支出。物業服務支出為所交納的業主所有，物業服務企業對所收的物業服務支出僅屬代管性質，不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

　　在認真總結深圳和廣州經驗的基礎上，(　)頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》。

　　A.建設部

　　B.人事部

　　C.住宅小區管理機構

　　D.建設部和人事部

　　答案：A

　　解析：本題考核的是我國物業管理的發展。建設部在認真總結深圳和廣州經驗的基礎上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》，明確要求“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理”，“房地產開發企業在出售住宅小區前，應當選聘物業管理公司承擔小區的管理，并與其簽訂物業管理合同”，“住宅小區應當成立住宅小區管理委員會，在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益”，并對管委會、物業管理公司的權利、義務，物業管理合同內容以及物業管理相關各方違規的處罰等作出了規定。

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