六、我國土地擔保物權

　　土地擔保物權是指土地所有權和土地使用權以外與土地有密切關系的權利。主要包括土地抵押權等。

　　(一)不同土地抵押權的權能及規定

　　土地抵押權是土地使用權人在法律許可的范圍內不移轉土地占有而將債務人或第三人的土地使用權作為債權擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權對土地使用權及其地上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優先受償的土地他物權。

　　可以設定抵押權的土地權利包括：①法律允許單獨流轉的建設用地使用權;②依法以國有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內的建設用地使用權;③依法承包并經登記的集體荒山的土地使用權;④農村集體經濟組織投資設立的企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的鄉(鎮)村企業集體建設用地使用權;⑤以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權。

　　1.建設用地使用權的抵押權權能及規定

　　以出讓方式取得的建設用地使用權可以連同地上建筑物一并抵押;國有土地上的房屋抵押時，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。此規定的主要法律依據包括：

　　《擔保法》第三十六條規定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。

　　《城市房地產管理法》第四十八條：依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。

　　《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十三條：土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。

　　《物權法》規定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。

　　同時，一般情況下，以單純的土地使用權抵押的的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。但是《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》還規定了劃撥土地使用權必須符合的四個條件。

　　例題：國有土地上的房屋抵押時，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。目前，對這一條款有明確規定的法律法規有( )。(2009年《土地管理基礎與法規》試題)

　　A.擔保法

　　B.城市房地產管理法

　　C.城鄉規劃法

　　D.確定土地所有權和使用權的若干規定

　　E.城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例

　　答案：ABE

　　解析：《擔保法》第三十六條：以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。《城市房地產管理法》第四十八條：依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十三條：土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。

　　2.集體建設用地使用權抵押權規定

　　①依法承包并經登記的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權可以抵押，但需獲得發包人的同意。

　　②鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。《物權法》規定，鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

　　③耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，但法律規定可以抵押的除外。

　　④嚴格農村集體建設用地項目貸款管理。中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關于金融促進節約集約用地的通知》(銀發〔2008〕214號)規定，對利用農村集體土地開發商業性房地產的，不得發放任何形式的貸款;對購買農村集體土地上建設的住房的城鎮居民，不得發放住房貸款;對利用農村集體土地開辦企業、興辦鄉(鎮)村公共設施和公益事業的，要嚴格審查貸款申請，對未取得合法用地手續，沒有落實有效擔保權利的，不得發放貸款。

　　(二)土地質權的含義

　　根據我國《物權法》的規定，質權分為動產質權和權利質權兩種。因此，土地質權應指的是“土地抵押權”。

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