四、我國土地用益物權

　　(一)國有建設用地使用權的權能及規定

　　《土地管理法》、《城市房地產管理法》所稱的“國有土地使用權”，即《物權法》所稱“建設用地使用權”。

　　《物權法》規定，建設用地使用權是建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。國有建設用地使用權的權能主要包括：占有權、使用權和收益權。

　　建設用地使用權包括劃撥建設用地使用權、出讓建設用地使用權、租賃建設用地使用權、國有土地使用權作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權、國家授權經營取得的建設用地使用權等。

　　1.劃撥建設用地使用權

　　劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。

　　劃撥建設用地使用權能及規定包括：

　　(1)劃撥建設用地使用權的轉讓權能。劃撥建設用地使用權轉讓的條件包括：①報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金;②可不辦理出讓手續，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。

　　(2)劃撥土地使用權的出租權能。根據《城市房地產管理法》等法律規定，劃撥國有建設用地使用權人以營利為目的，將劃撥國有建設用地使用權連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應按規定的定額或比例標準向國家上繳土地收益金。用地單位因發生轉讓、出租、企業改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實行相賃。租賃時間超過6個月的，應簽訂租賃合同。

　　(3)劃撥土地使用權的抵押權能。以依法取得的劃撥土地上的房屋及其他定著物抵押，其占用范圍內土地的劃撥國有建設用地使用權同時抵押。以無地上建筑物、構筑物的劃撥土地抵押的，應當經市、縣人民政府國土資源管理部門批準。

　　劃撥土地使用權必須符合下列四個條件才能抵押：土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;領有國有土地使用證;具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明;依照規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。從以上規定可以看出，沒有地上建筑物的劃撥土地使用權是不能抵押的。

　　例題1：依據《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，以劃撥方式取得的土地使用權( )。(2005年房地產經紀人制度試題)

　　A.一律不得轉讓

　　B.經批準可以出租

　　C.可以隨房屋所有權一并抵押

　　D.可以收回

　　E.除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制

　　答案：BCDE

　　解析：劃撥土地的轉讓有兩種規定：一是報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金;二是可不辦理出讓手續，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。

　　例題2：依法轉讓以劃撥方式取得土地使用權的，應當由轉讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。( )(2009年房地產估價師制度試題)

　　答案：×

　　解析：劃撥土地的轉讓有兩種規定：一是報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金;二是可不辦理出讓手續，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。

　　2.出讓建設用地使用權

　　出讓建設用地使用權能及規定包括：

　　(1)建設用地使用權的轉讓權能?！冻鞘蟹康禺a管理法》第三十九條規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：①按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;②按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。出讓建設用地使用權轉讓后，受讓人建設用地使用權的期限不是出讓合同約定的年限，而是原建設用地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

　　(2)出讓建設用地使用權的出租權能。土地使用權出租后，出租人必須繼續履行土地使用權出讓合同。土地使用者通過租賃方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　(3)出讓土地使用權的抵押權能。以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

　　3.租賃建設用地使用權(國有土地租賃)

　　依據：《土地管理法實施條例》、國土資源部《規范國有土地租賃若干意見》。

　　《土地管理法實施條例》規定，國有土地有償使用的方式包括：國有土地使用權出讓;國有土地租賃;國有土地使用權作價出資或者入股。

　　通過租賃方式從國家直接取得的建設用地使用權能否作為物權意義上的土地權利，一直是理論界爭議的熱點問題，雖然在《土地管理法實施條例》中國有土地租賃與出讓、作價出資并列作為國有土地有償使用的方式，但是， 2007年《物權法》并未將其列為國有建設用地使用權取得方式。

　　(1)國有土地租賃的內涵

　　國土資源部《規范國有土地租賃若干意見》指出，國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。

　　(2)國有土地租賃權能及規定

　　國有土地租賃可以轉租、轉讓和抵押。國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。 承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。 承租人轉讓土地租賃合同，租賃合同約定的權利義務隨之轉讓給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經更名后繼續有效。 地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權實現時土地租賃合同同時轉讓。在使用年期內，承租人有優先受讓權，租賃土地在辦理出讓手續后，終止租賃關系。

　　(3)國有土地租賃方式和期限

　　承租人取得土地使用權時未支付其它土地費用的，租金標準應按全額地價折算;承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除有關費用后的地價余額折算。采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金;采用長期租賃的，應在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調整的時間間隔和調整方式。

　　國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年;對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期。 租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。

　　例題1：國有企業將其合法取得的國有土地使用權出租給其他個人或單位使用，并收取一定租金的行為稱為國有土地租賃。( )(2007年《土地管理基礎與法規》試題)

　　答案：×

　　解析：國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

　　例題2：根據有關規定，國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃。短期國有土地租賃的年限一般不超過( )年。(2004年《土地管理基礎》試題)

　　A. 5

　　B.10

　　C.15

　　D.20

　　答案：A

　　解析：短期國有土地租賃的年限一般不超過5年。

　　例題3：國有土地租賃期限在( )個月以上的，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。(2010年房地產經紀人制度試題)

　　A.3

　　B.6

　　C.9

　　D.12

　　答案：B

　　解析：租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。

　　例題4：承租人將承租土地轉租給第三人，承租建設用地使用權歸( )所有。(2000年《土地管理基礎》試題)

　　A.原承租人

　　B.第三人

　　C.原承租人和第三人共有

　　D.原承租人和第三人協商

　　答案：A

　　解析：租賃建設用地使用權人轉租其土地權利時，并未喪失其建設用地使用權，即未脫離原國有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當事人。

　　4.國有土地使用權作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權

　　國有土地使用權作價出資或者入股是國家將國有土地使用權作價后，以投資的形式將土地注入到有限責任公司或股份公司，該公司通過支付股息和分紅取得土地使用權。土地使用權人依法取得作價出資(入股)土地使用權后，可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。因此，作價出資(入股)土地使用權的權能與出讓土地使用權的權能一致。

　　5.國家授權經營方式取得的國有建設用地使用權

　　國家授權經營是國家將土地使用權授權給國家控股公司經營，被授權單位對授權經營的土地享有占有權、使用權、部分收益權和部分處置權?！镀髽I改制土地資產處置審批意見》(試行)規定，經國務院批準改制且符合以國家作價出資(入股)或授權經營方式配置土地條件的企業，其土地資產處置方案報國土資源部審批。國務院有關部門、企業集團或地方人民政府批準改制且符合國家作價出資(入股)或授權經營方式配置土地的企業，其土地資產處置方案報土地所在地的省級土地行政主管部門審批。對于省級以上人民政府批準實行授權經營或國家控股公司試點的企業，方可采用授權經營或國家作價出資(入股)方式配置土地。《土地登記辦法》規定，“以國家授權經營方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、土地資產處置批準文件和其他相關證明材料，申請授權經營國有建設用地使用權初始登記”。

　　例題1：以授權經營方式獲取國有建設用地使用權的國家控股公司，可以向其直屬企業、控股企業、參股企業以作價出資(入股)或租賃方式配置土地，企業不需要辦理變更土地登記手續。( ) (2008年《土地管理基礎與法規》試題)

　　答案：×

　　解析：《土地登記辦法》規定，“以國家授權經營方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、土地資產處置批準文件和其他相關證明材料，申請授權經營國有建設用地使用權初始登記”。

　　例題2：我國當前國有土地使用權出讓的主要方式有( )。(2009年《土地管理基礎與法規》試題)

　　A.協議

　　B.招標

　　C.拍賣

　　D.掛牌

　　E.授權經營

　　答案：ABCD

　　解析：國家授權經營是國家將土地使用權授權給國家控股公司經營，被授權的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司，對授權經營的土地享有占有權、使用權、部分收益權和部分處置權。

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