三、我國土地所有權

　　(一)土地所有權的權能及規定

　　土地所有權是土地所有者所擁有的、受到國家法律保護的排他性的專有權利。在我國，土地所有權相對于一般財產所有權，具有主體特定性、交易禁止性、權屬穩定性、權能分離性等特點。

　　在土地所有權方面，根據我國《憲法》第10條的規定，我國現行土地的所有權有兩種，即國有土地所有權和集體土地所有權。

　　1.土地所有權的權能

　　土地的占有權、使用權、收益權、處分權四項基本權能，構成土地所有權完整的權能結構。

　　土地占有權：指對土地的實際占有、控制的權利。它表現為一種持續的狀態，如土地租賃中承租人對土地的實際占用等。

　　土地使用權：是指對土地的有效利用權。按土地性能和用途進行事實上的利用和使用。如在依法取得的土地上建造廠房，在耕地上種植農作物等。土地使用權與土地所有權可結合，可分離。

　　土地收益權：指從土地上獲得收益的權利，土地收益權是一項獨立的權能。可通過以下方式實現：一是利用土地的自然屬性獲得收益，如在耕地上種植農作物直接收獲糧食;二是依一定法律關系的存在而獲得收益，如把土地出租而收取租金，收獲土地上生長的農作物等。《土地管理法》規定，國有土地收益中的新增建設用地土地有償使用費，30%上繳國家中央財政，70%留給有關地方人民政府。財政部、國土資源部、中國人民銀行關于進一步調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知(財綜[2006]48號)規定，調整新增建設用地土地有償使用費征收等別和征收標準，從2007年1月1日起，新批準新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有基礎上提高1倍;調整地方新增建設用地土地有償使用費分成管理方式，從2007年1月1日起，調整地方分成的新增建設用地土地有償使用費管理方式。地方分成的70%部分，一律全額繳入省級國庫。

　　新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在批準農用地轉用、征收土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。

　　例題1：假如某項目在獲取的1000畝建設用地中，耕地占500畝，未利用地400畝，建設用地100畝，該市對應的土地等別為7等，新增建設用地有償使用費標準為48元/平方米，下列說法正確的是( )。(2008年《土地管理基礎與法規》試題)

　　A.應向該市人民政府建設管理部門繳納新增建設用地有償使用費2880萬元

　　B.應向該市人民政府建沒管理部門繳納新增建設用地有償使用費1600萬元

　　C.應向市人民政府繳納新增建設用地有償使用費2880萬元

　　D.應向該市人民政府繳納新增建設用地有償使用費1600萬元

　　答案：C

　　解析：(1000-100)×667×48元/平方米=2881.44萬元。

　　例題2：新增建設用地有償使用費的本質是( )。(2007年《土地管理基礎與法規》試題)

　　A.土地的取得成本構成之一

　　B.政府土地收益

　　C.土地資源稅

　　D.土地流轉稅

　　答案：B

　　解析：新增建設用地土地有償使用費，是指新增建設用地的平均土地純收益。

　　土地處分權：指在法律允許的范圍內對土地進行處置的權利，土地處分權決定土地的歸屬，是土地所有權的核心。處分包括事實上的處分與法律上的處分。事實上的處分，是指對土地進行實質上的改造等物理上的事實行為，如對土地進行平整等;法律上的處分，是指使土地產權發生變動的法律行為，如土地使用權的轉讓、抵押等。處分權能更多地是指法律上的處分。

　　2.建筑物區分所有權

　　《物權法》規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。業主的建筑物區分所有權，包括了三個方面的基本內容：一是對專有部分的所有權。二是對建筑區劃內的共有部分享有共有權。三是對共有部分享有共同管理的權利。

　　建筑物的所有形態有：單獨所有、共同所有、區分所有。單獨所有是一個人擁有一棟建筑物的所有權;共同所有為數人共同擁有一棟建筑物的所有權;區分所有則是將一棟建筑物分割為不同部分而為眾多的住戶所有。

　　例題1：依據有關法律規定，我國土地所有權分為( )。(2008年《土地管理基礎與法規》試題)

　　A.國有土地所有權和農民集體土地承包權

　　B.國有土地所有權和集體土地所有權

　　C.國有建設用地所有權和鄉鎮建設用地所有權

　　D.國有建設用地所有權和國有農用地所有權

　　答案：B

　　解析：我國土地所有權存在兩種表現形式，即國有土地所有權和集體土地所有權。

　　例題2：下列土地中，屬于國有土地的有( )。(2010年房地產經紀人制度試題)

　　A.城市市區的土地

　　B.已被國家依法征收的土地

　　C.依法不屬于集體所有的林地

　　D.宅基地

　　E.經濟適用住房占用的土地

　　答案：ABCE

　　解析：宅基地屬于集體土地。

　　(二)國有土地所有權的權能及規定

　　1.國有土地所有權的權能

　　國有土地所有權的權能包括土地的占有權、使用權、收益權、處分權四項基本權能。

　　2.國有土地所有權的規定

　　根據《物權法》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》和《確定土地所有權和使用權的若干規定》(1995年3月11日國家土地管理局發布)規定，國有土地所有權的規定包括：

　　(1)城市市區范圍內的土地。《憲法》、《物權法》都明確規定，城市的土地屬于國家所有。

　　1982年憲法第十條第一款宣布：“城市的土地屬于國家所有。”從此中華人民共和國廢除了城市土地私有制和城市土地集體所有制。

　　《土地管理法》第八條更明確規定：“城市市區的土地屬于國家所有。”

　　《物權法》規定，城市的土地，屬于國家所有。

　　(2)農村和城市郊區中已被國家依法沒收、征收、征購為國有的土地屬于國家所有。

　　(3) 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。《物權法》規定，礦藏、水流、海域屬于國家所有。法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地，屬于國家所有。森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規定屬于集體所有的除外。

　　(4)被開發利用的國有土地。開發利用者依法只享有土地使用權。

　　(5)鐵路線路、車站、貨場用地及其他鐵路用地。

　　(6)縣級以上(含縣級)公路線路用地。

　　(7)國家已辦理征地手續的電力、通訊設施用地。

　　(8)軍事用地。

　　(9)河道內土地，除已分配給農民，國家未征用，且迄今仍 歸農民集體使用的土地。

　　(10)縣級以上(含縣級)水利部門直接管理的水庫、渠道等水利工程用地。

　　(11)農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地依法收歸國家所有。

　　(12) 因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。

　　(13)寺廟、教堂等宗教用地。

　　(14)土地所有權有爭議的，不能依法證明屬于農民集體所有的爭議土地。

　　(15)根據森林法、草原法和漁業法等有關法律和條例規定，農村中的國有土地還包括：①名勝古跡、自然保護區等特殊土地(不包括區內集體所有的土地);②國營農、林、漁場撥給國家機關、部隊、學校和非農業企業、事業單位使用的土地; ③國家撥給國家機關、部隊、學校和非農業企業、事業單位使用的土地;④國家撥給農村集體和個人使用的國有土地。

　　例題：“城市的土地屬于國家所有”的規定，是( )年修訂頒布的《憲法》第10條正式宣布的。(2007年《土地管理基礎與法規》試題)

　　A.1972

　　B.1982

　　C.1992

　　D.2002

　　答案：B

　　解析： 1982年憲法第十條第一款宣布：“城市的土地屬于國家所有。”從此中華人民共和國廢除了城市土地私有制和城市土地集體所有制。

　　(三)集體土地所有權的權能及規定

　　農民集體分三種類型：(1)村農民集體。(2)村內農民集體(村民小組)，指行政村內兩個以上各自獨立的農村集體經濟組織，一般為過去的生產隊。(3)鄉(鎮)農民集體。對此，集體土地所有權包括：村農民集體土地所有權、鄉(鎮)農民集體土地所有權、村內兩個以上農業集體經濟組織的土地所有權三種情形。

　　根據《物權法》、《土地管理法》及《土地管理法實施條例》規定，集體土地所有權的權能及規定包括：

　　1.集體土地所有權的權能

　　(1)集體土地所有者及其代表依法對集體土地享有占有、使用、收益和處分權能，其權利行使受法律限制。

　　(2)集體土地所有者代表對土地行使處分權的限制。①受農民集體經濟組織成員共同意志的限制;②受國家法律和政府管理的限制。

　　2.集體土地所有權的規定

　　《物權法》規定，集體所有的不動產和動產包括：法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂;集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施;集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施;集體所有的其他不動產和動產。

　　根據有關法律規定，在農村土地調查中，下列類型土地確定為集體土地：

　　(1)土地改革時，分給農民并頒發土地所有證的土地;

　　(2)根據《農村人民公社工作條例修正草案》(簡稱《六十條》)，確定為集體所有的土地;

　　(3)由于村的合并、分割，開發、征地、建設等各種原因進行的土地調整，致使集體土地所有權發生變更的，按變更后的現狀確定集體土地所有權;

　　(4)鄉鎮或村在集體土地上修建并管理的道路、水庫、渠道、水利設施，鄉鎮企業，公共設施、公益事業等用地;

　　(5)能夠出示文件、協議、法院裁決書等依法證明屬于集體所有的其他類型的土地。

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