二、主要類別土地的特征

　　(一)商服用地的特征

　　商服用地主要用于商業、服務業的土地。包括批發零售用地、住宿餐飲用地、商務金融用地、其他商服用地。對應《土地利用現狀分類(GB/T 21010-2007)》中的(05)商服用地，但不包括已建成的農村建設用地中的商服用地。商服用地的特征主要包括：

　　1.出讓使用年限最短，并受節約集約用地原則限制。商服用地必須通過招拍掛出讓方式取得土地。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，商服用地出讓用地最高年限為40年。

　　2.區域選擇性強，土地利用價值高。商服用地可以產生更高的經濟效益，但在地域上選擇性很強，多處于繁華地段，特別注重交通便利、營業環境、配套設施和收益狀況。

　　3.不同類型的商服用地市場化程度不同。自己經營和出租經營效益高，比較適宜收益還原法評估。

　　4.可逆性差。農用地要變為商服用地比較容易，但要商服用地轉為農用地則極為困難，因為拆除地上的建筑物、構筑物要耗費大量人力、物力和財力，恢復土壤也需要一定的時間，復墾的成本相當高。

　　(二)居住用地的特征

　　居住用地指居住小區、居住街坊、居住組團和單位生活區等用地。包括住宅用地、配套公建用地、道路用地和綠化用地。對應《土地利用現狀分類(GB/T 21010-2007)》中的(071)城鎮住宅用地。居住用地的特征主要包括：

　　1.出讓使用年限最長，受節約集約用地原則限制。居住用地須通過招拍掛出讓方式取得，出讓用地最高年限為70年。

　　2.市場交易量大，市場比較發達。受城市化、人口持續增長因素影響，當前人們對居住用地的需求量大，且分布廣，并具有較高的保值、增值性，能夠帶動房地產市場的繁榮。同時以自用為主，出租比較普遍。

　　3.自然環境、人文環境和基礎設施、公共設施配套完善程度要求高，區域選擇要求高。一個好的居住區，應該是交通便利，環境優美，配套設施完善，并適當遠離鬧市區。

　　4.居住用地有多種類型，包括普通住宅、公寓、別墅等用地。各類型居住用地滿足不同人群居住的需要，又各有特點。

　　5.可逆性差。一般來講，農用地要變為居住用地較為容易，只要地質條件符合工程建設要求，加以必要的開發和配套建設就可以變為居住用地。但要使居住用地變為農用地卻較為困難。

　　(三)工業、倉儲用地的特征

　　工業、倉儲用地指工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施用地，倉儲企業的庫房、堆場、包裝加工車間及其附屬設施等用地。工業、倉儲用地的特征主要包括：

　　1.分布較廣而且分散。雖然有一些現代化工業園區，但總體上看其分布較廣而且分散。工業園區用地只適宜一些規模相對較小，具有標準化生產流水線，而且對其他企業不造成影響的企業。工業園區一般對那些具有高新技術的工業具有較大的吸引力。一些用地面積較大、工藝獨特、獨立性強、自成體系的工業項目，比如水泥廠，一般單獨選址。

　　2.在選址和適宜性上有很大的差異。由于不同區域的工業結構的差異性以及工業化的階段不一樣，使得不同區域的工業用地效益差異性大。總體上看，工業企業選址正在逐步郊區化，分布也各具特點，這既是特定位置偏好的要求，也是由地價成本所決定的。這也導致了工業用地之間在區位方面的競爭性并不是那么強。

　　3.受土地宏觀調控、產業政策調控影響大。政府對工業用地出讓價格設有最低價標準，工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標準。要求市縣國土資源管理部門在工業用地出讓前應當按照《城鎮土地估價規程》(GB/T 18508-2001)進行評估，根據土地估價結果、土地供應政策和最低價標準等集體決策、綜合確定出讓底價。

　　4.工業用地上收益地價與市場地價呈剪刀差關系。經濟發達地區對于工業投資的財政返還或補貼，工業用地的市場化配置程度較低，使得經濟發達地區工業市場地價相對較低，但由于投資環境好，產業集聚性強，工業用地投資效益較高，其工業收益地價高;而在經濟相對欠發達地區，由于工業用地市場化配置程度較高，工業用地市場價格相對較高，但是由于投資環境較差，產業集聚程度較低，造成工業投資效益相對較低，從而工業收益地價也較低。

　　注：剪刀差是“剪刀狀價格差距”的簡稱。它一般是指在工農業產品的比價中，工業品價格偏高，農產品價格偏低，從而在兩者之間形成一個不合理的價格差距。在資本主義國家，工業品和農產品之間的這種價格差距有日益擴大的趨勢，它的具體表現是：當一般物價上漲時，雖然農產品價格也同時上漲，但它上漲的幅度往往低于工業品價格上漲的幅度。而當一般物價下跌時，雖然工業品的價格也同時下跌，但它下跌的幅度往往低于農產品價格下跌的幅度。如果把一定時期(比如一年)內工農業產品價格變動的情況用統計圖表表示出來，那么，工業品價格呈上升趨勢，而農產品價格呈下降趨勢，二者猶如張開的剪刀的形狀一樣，因此稱為工農業產品價格的“剪刀差”。

　　5.工業、倉儲用地估價宜采用市場比較法、成本逼近法和基準地價系數修正法。

　　(四)公共管理與公共服務用地的特征

　　根據《土地利用現狀分類》，公共管理與公共服務用地屬于一級地類，涵蓋事業、公用設施用地等。在城市自由發展期，公共管理與公共服務用地所占比例一般較低，城市的整體功能也相對較低。但隨著城市的發展，用于公共管理與公共服務的土地占城市土地的比例越來越高。用于公共服務的土地包括公共建筑和公共設施用地，主要是指公益事業和公共設施建設用地。其特征主要包括：

　　1.用地性質差異較大，無使用年限限制。公共管理與公共服務用地對土地區位、質量、規模和環境要等要求各異。公共管理與公共服務用地都屬于劃撥用地，沒有使用年限的限制。

　　2.投資渠道廣泛，社會性強。大部分公共管理與公共服務用地，或依靠社會投資和建設，或依靠國家財政解決，投資主要表現為社會效益和環境效益。

　　3.服務共享性和福利性。公共管理與公共服務用地最終目的是為廣大群眾服務的，帶有很大成分的社會服務和社會福利性質。

　　4.主要是公益性用地，收益很小或無收益。用于公共服務的土地一般由政府所有，也有通過出租或者是授權委托給非政府機構經營和管理的。用于公共服務的土地雖然不能直接產生效益，但是對于人們的生活來說是不可或缺的。

　　(五)交通運輸用地的特征

　　交通運輸用地用于運輸通行的地面線路、場站等的土地。其特征主要包括：

　　1.用地性質單一。大部分交通運輸用地都是無償使用的，但是由于修建投資成本高，一部分土地可將經營權出讓給非政府機構，如收費高速公路。

　　2.數量多，分布廣。交通運輸用地涉及鐵路、公路用地、民用機場、港口碼頭、管道運輸、街巷等用地，具有點多、線長和面廣的特點。

　　(六)農用地的特征

　　農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、園地、林地、牧草地及其他農用地。農用地的特征主要包括：

　　1.利用的永續性。農用土地資源，只要利用得當，不僅有自行恢復和再生的能力，而且可以永續利用。

　　2.生態利用性。農用地生態系統是以農地為基礎，由地貌、氣候、水文、土壤、植物、動物等自然要素構成，以作物群落為中心，以農作物經濟產量為目標的可以人為調控的生態―經濟復合系統。

　　3.利用的相對粗放性。與建設用地相比，農用地產生的經濟效益相對較低，因而利用強度相對較弱。

　　4.利用逆轉性。在法律法規允許的情況下，農用地內部各種用途之間可以互相轉換，并且具有恢復到原來用途的可能性。

　　例題1：下列不屬于農用地特征的是( )。

　　A.利用的永續性

　　B.生態利用性

　　C.利用的集約性

　　D.利用逆轉性

　　答案：C

　　解析：農用地的特征主要包括：(1)利用的永續性;(2)生態利用性;(3)利用的相對粗放性;(4)利用逆轉性。

　　例題2：農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、( )、養殖水面等。

　　A.林地

　　B.園地

　　C.牧草地

　　D.農田水利用地

　　E.建設用地

　　答案：ABCD

　　解析：農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、園地、林地、牧草地及其他農用地。農田水利用地屬于其他農用地。

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