(一)行政辦公費的核算

　　此項費用的核算可以用全年的費用預算來折合出每月費用(全年費用/12)。物業管理公司根據上年的年終決算數據很容易就得到這一數值。

　　其構成為：

　　1?行政辦公人員費用，包括工資、福利津貼、保險和服裝費等;

　　2?文具、辦公用品;

　　3?車輛使用費，包括油費、維修費、折舊費;

　　4?節日裝點費;

　　5?公共交際費;

　　6?宣傳廣告費;

　　7?一切雜項。

　　為所管物業之總面積，管理面積越大，則每單位面積分攤的行政辦公費越低。

　　(二)一般公共設施維護費的核算

　　其構成為：

　　1?人員費用。分管理人員、技師、工人等各類人員，包括工資、福利、津貼、保險和服裝費用等。

　　2?公共照明系統。此項又分為：

　　3?抽送風分為以下二項：

　　4?給排水費用

　　5?供配電、發電系統設備維修費。F8(元/月)

　　6?消防系統維修費。F9(元/月)

　　7?公共建筑、道路維修費。F?10?(元/月)

　　8?以上2～7項之不可預見費用，按10%計。

　　9?更新儲備金。

　　(三)電梯費的核算

　　1?電費 www.Exam8.CoM考試就到考試吧

　　n：電梯數;

　　W：電梯功率;

　　a：電梯使用系數，由于寫字樓、商廈、公寓的電梯使用時間和頻率不同，會有差別，它可以通過統計的方法進行估算，a大致在0?3～0?6這樣的范圍。

　　2?維修費，包括材料和專門人工費。

　　3?第一、二項之不可預見費用，按10%計。

　　4?更新儲備金。

　　(四)空調費的核算

　　1?電費

　　中央空調之公共用電有主機和輔機(水泵、冷卻塔等)兩部分，所以：

　　2?水費。

　　3?維修費(僅指公共部分，各業主戶內風機由業主負責費用)，包括材料和人工費用。

　　4?1～3項之不可預見費用，按10%計算。

　　注意：由于辦公樓、商場的人流量不同，所以制冷量在設計時也不一樣。在提出上述之后，各類型物業要根據其設計數據調整價格。如商場一般制冷量是寫字樓的2倍，所以，對于商場的空調費分攤就應是(元/月平方米)。

　　5?更新儲備金。

　　(五)環衛清潔費的核算

　　1?人工費。包括管理人員及工人的工資、福利津貼、獎金、保險、制服等。F1(元/月)

　　2?清潔機械材料費。其中大型清潔機械，如大樓幕墻清潔設備、打蠟拋光機等，按價值和使用年限折算出每月的值;日常易耗品及工具，每月作預算。F2(元/月)

　　3?垃圾桶購置費。

　　4?垃圾清倒費。

　　5?化糞池清理費。

　　6?水池清潔費。

　　7?清潔環衛所需之其他費用。

　　(六)綠化費的核算

　　1?人員費用。包括管理人員、技師、工人等。

　　2?綠化工具、材料(如化肥、除草劑等)費。

　　3?綠化用水費。

　　4?園林景觀之再造費用。

　　(七)保安費的核算

　　1?人員費用。包括工資、福利津貼、人身保險、服裝床鋪等。

　　2?保衛系統設備，包括：

　　(1)電費

　　(2)維修費

　　3?日常保衛器材費(如警棍、電池等)。

　　4?更新儲備金

　　(八)電視系統費用的核算(非有線電視公司提供)

　　1?電費，W×30×P電。

　　2?維修費。

　　3?節目租用費

　　4?更新儲備金。

　　(九)保險費的核算

　　及時投購保險是物業管理中一個不可忽視的方面，切不可怠慢或存僥幸心理，一旦由于某種災害造成了物業總體的破壞，而無資金及時修復，那將是物業管理公司的嚴重失職，它會因此而喪失管理資格，而業主所蒙受的損失更是無法彌補的，所以必須加倍重視。

　　1?險種選擇

　　險種的選擇是根據所管物業的類型和使用性質來決定的。同時要考慮業主的意愿和承受能力。業主如有異議，則必須經過業主管理委員會或業主大會討論決定，形成有關文件。

　　(1)一般對于多層公寓、別墅小區，只對配套的水電設施投保，以便萬一受到地震、臺風、火災等破壞時能及時修復。

　　(2)對于高層寫字樓、商廈、酒店等，則必須投購大廈財產保險，包括土建、裝修和設備，一般可按樓宇的總造價來投保。

　　(3)對于商廈、酒店的管理，還需投購公共責任險。 考試吧-全國最大教育類網站

　　(4)對一些特殊設備(如高層公寓的電梯)投保。

　　總之，綜合考慮安全、經濟、地區特點、業主承受能力等諸多因素，審慎地選擇投保，是搞好物業管理的一個重要環節。

　　2?保險費分攤

　　M：投保總金額;

　　X：保險費率;

　　S：保險受惠物業之總面積

　　(十)更新儲備金的核算

　　物業的配套設備都有一定的安全使用壽命，到時候就得更換(否則可能會釀成災害)。一下子向業主籌集這筆費用，業主肯定難以承擔，所以物業管理公司有責任從物業投入使用開始就逐年積存這部分費用，以備不時之需，這是物業管理費重要的構成部分。從所有權關系上講，這筆款項是業主的共有財產，所以要在銀行單獨立賬，由業主管理委員會和物業管理公司共同管理。當物業管理公司更換時，此筆款項必須移交給新的物業管理公司。物業管理公司使用這筆款項，必須經過業主管理委員會的審批。

　　關于更新儲備金的幾點爭議及說明：

　　1?業主費用負擔過重的疑慮

　　目前，很多物業管理公司在核算管理費用時，總覺得更新儲備金是一個較大的費用項目，總顧忌于業主的承受力而不予核算或人為地減少其數額。實際上，這里有一個財產關系需要澄清：表面上看，儲備金是業主的一項費用支出，但實質上這筆支出卻是業主財產的積累，就好像業主每月在銀行存了一筆錢一樣。不考慮物價上漲因素，物業隨著使用年限的增長，設備逐漸老化，物業的價值在貶低，但儲備金的逐年積存，將正好抵消了這一貶值的部分，這恰恰是使物業保值的一種管理舉措。加之儲備金的核收考慮了物價上漲因素(即每年要根據物價上漲指數進行調整)，因而物業的升值因儲備金的存在才真正得以實現。

　　再者，儲備金的核收完全是出于業主的利益考慮。管理者不僅要考慮業主的現時利益(所謂“費用負擔”)。更應當為業主的長遠利益考慮，二三十年之后，如果由于缺少更新資金而使空調停機，十幾層以上的大廈電梯停運，水電設施帶險運行，那將是管理者的失敗。

　　對于業主來說，交納儲備金等于在為后人積累財富，因為這筆金融資產是歸業主自己所有的。

　　2?重復折舊的爭議及其平息

　　由于在核算設備更新儲備金時采用了與設備折舊類似的算法，不少業主認為這樣出現了設備的重復折舊，因此而不愿意承擔這部分費用;不少管理者由于對這其中的財務關系也未透徹了解，在說服業主時也感到不少困難，所以非常有必要從財務角度徹底闡明其中的資產關系。業主在購買了物業之后，應將購置費用按不同設施的使用年限，以折舊的形式，作為固定成本，參與企業的經營核算。但儲備金只是將幾十年后更新設備所需的資金交由物業管理公司代為儲存積累，應作為企業往來賬目，記在應收款賬下，表現為該企業銀行存款減少，企業應收款的增加，企業的資產并未減少。在賬務處理上，儲備金不應記入成本，只是到了幾十年后設備更新時，積累的這部分儲備金才轉為該企業更新設備的成本，參與下一輪設備折舊和固定成本的攤銷。整個過程之中，設備隨著使用年限增長而貶值，而儲備金卻在不斷增加，始終保持了設備百分之百的價值，即物業保值得以實現。儲備金的核收積存，對于保持物業長久的完整性和正常使用意義重大，必不可少，對于多業主共有之物業來說，更是如此。因為幾十年之后，設備需要更新時，一下子向業主分攤許多費用，業主必將不堪重負，如果由于收不足更新費用而使設備得不到更新，使物業管理運行癱瘓，物業的價值、業主的利益將大大受損。所以，現在就逐步積存更新儲備金，實際上是減輕了業主的費用負擔，真正維護了業主的利益，即使業主幾十年后要轉讓自己的物業，由于這筆儲備金的存在，也不會使轉讓價值受損。

　　3?儲備金的管理和增值動作

　　(1)儲備金的管理。儲備金是業主的財產，雖然由物業管理公司核收，但必須由業主管理委員會和物業管理公司共同管理，接受全體業主的監督，任何業主都有權對儲備金的管理和使用情況進行查詢;物業管理公司也有將儲備金收入、管理和使用情況向業主公布的責任和義務。作為一種安全、透明的操作程序，可以由業主管理委員會和物業管理公司共同開設一個儲備金賬戶，業主可以將應繳的儲備金直接劃入或存入該賬戶，待交款單或進賬單到物業管理公司核銷該筆費用，這樣就可以有效防止某些物業管理公司不負責任的短期行為而使業主蒙受財產損失。

　　(2)儲備金的增值動作。儲備金(包括維修基金)存于銀行不動，必然會隨著時間的推移和物價的上漲而貶值，所以在保證資金安全的前提下，通過經營運作使之增值也是很有必要的。當然，該筆資金的使用必須經由業主大會討論通過。業主管理委員會可以接受全體業主的委托成為該筆資金產權的合法代表人，由它簽訂各種經營合同。它和物業管理公司可以將該筆基金的一部分委托給經營信譽良好的專業基金管理公司或企業，由其操作，獲取經營收益;物業管理公司也可以向業主管理委員會申請使用該筆基金。這當中，安全、有效的抵押或擔保是必不可少的，且應特別注意委托經營合同等法律文件的完備性和有效性。

　　(十一)物業管理公司酬金的核算

　　上述十項費用(并未完全包括)都是管理所需的實際支出，是沒有利潤的。物業管理公司作為一個企業實體，要有合理的利潤，否則將會失去經營的動力。酬金的比率可根據管理的水平、管理成效，由物業管理公司和業主管理委員會商定。一般服務性行業的利潤率在8～15之間。這筆費用就是以以上十項費用之和為基數，乘上酬金比率即可。

　　(十二)稅項的核算 www.Exam8.CoM考試就到考試吧

　　這是一個目前尚未解決清楚的問題。前述第一至第十項費用是管理的實際需要，無利潤可言;水費、電費、收視費等只是由物業管理公司代收、代繳，對于這部分往來收入，不應該向管理者征稅，否則就出現了重復征稅的問題。但目前稅收部門仍對管理公司的全部收入征稅，這一方面增加了業主的費用負擔，同時也帶來了管理上的困難。這一問題有待在物業管理的立法中予以明確。物業管理公司要認識并盡可能妥善處理好這一問題。

　　查看更多：物業管理師課程 物管師課程輔導報名 在職碩士課程

　　編輯推薦：

　　2013年物業管理師高效通關套餐，考不過免費重學

　　2013年注冊物業管理師VIP套餐，考不過免費重學

　　2013年物業管理師考試報名時間匯總

　　2013年物業管理師考試備考資料匯總

　　2013年物業管理師考試模擬試題匯總