第十二章 物業經營管理的未來發展

　　第一節 房地產組合投資管理

　　1、房地產組合投資管理的概念

　　(1)組合投資管理，組合投資管理包含三個要素：管理對象、管理者與管理方法。在三要素中，管理者是第一位的，其余兩要素則處于從屬地位。 (多選P359)

　　(2)、房地產組合投資管理，即對房地產資產的集合進行優化組合、協調、管理的過程，包括確定業主的投資目標，評估資產管理公司的表現，審批資產管理公司提出的物業更新改造計劃，

　　房地產組合投資管理的主要工作包括：(1)與投資者溝通并制定組合投資的目標和投資準則，(2)制定并執行組合投資策略(3)設計和調整房地產資產的資本結構(4)負責策略資產的配置和衍生工具的應用(5)監督物業購買、處置、資產管理和再投資決策(6)評估組合投資績效，(7)客戶報告與現金管理等。(需要掌握P360)

　　2、組合投資管理的內容與步驟(1)制定投資方針和政策(2)投資分析(3)構建投資組合(4)投資組合的調整(5)投資組合績效評估 (多選P361)

　　第二節 大型企業物業資產管理

　　企業物業資產管理是指企業對因經營業務而持有或租用的物業資產的管理。在現代企業中，企業物業資產已經被視為人力，資本，信息，技術之外的五種戰略資源。其目標是使資產增值。通常，當一個企業占有或擁有的資產面積達到約50000平米時，就應該編制物業資產管理清單。

　　1、企業物業資產六類細目：(1)建筑物：包括在公司物業、廠房和設備賬戶列支的建筑費用。(2)在建工程：未完工的廠房、設備、建筑物等的折現金額(3)土地：用于生產的土地費用(4)租賃費用：租賃物業、廠房、設備的折現值(5)自然資源：不可替代的自然資源，包括礦山、油田和森林等(6)其他：無法歸人上述5類的物業、廠房和設備的附屬部分。

　　2、企業物業資產管理 (多選P364)

　　企業物業資產管理對企業的經營發展有重要的作用。一方面，當企業的競爭優勢不再過分依賴布場定位時，就會更多依靠對企業內部特有的資源和潛在能力的開發;另一方面成功酌企業應該能夠通過管理和調控自身資產來創造或獲取有價值的資源，并使其他企業難以效仿

　　大型企業物業資產管理

　　(一)編制企業物業資產清單

　　(二)設定管理目標

　　(三)控制成本

　　(四)適時處置資產并獲得收入

　　(五)進行多樣化的物業投資

　　(六)結合企業主營業務選擇物業占用形式

　　(七)建立合理的物業資產管理機構

　　(八)明確物業管理師的責任

　　(九)審慎選擇物業資產管理顧問

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