考點4：城鎮基準地價與標定地價

　　1、 基準地價的概念：是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權的區域平均價格。

　　2、 基準地價的作用：

　　(1) 建立健全地價體系，完善地籍管理制度，為各部門和土地使用者、經營者服務;

　　(2) 為制定土地管理的各項政策、法規、措施提供依據;

　　(3) 充分發揮政府地價的控制和導向作用，合理引導投資方向和土地利用方式;

　　(4) 為征收土地稅費提供診所;

　　(5) 是政府制定協議出讓最低價標準的依據。

　　(6) 為政府管理地產市場提供價格依據;

　　(7) 為企業改制、核定個事業單位所占有使用的土地資產量提供依據。

　　3、 基準地價的表現形式：

　　(1)級別基準地價;(2)區片基準地價;(3)路線價

　　4、 級別基準地價是依據土地級別的劃分區域制定出來的平均地價，它僅能反映同一級別區域的宏觀平均地價。

　　5、 區別基準地價是在級別基準地價的基礎上，在空間上將同一級別進一步劃分成若干個更小的均質區域，然后評估出區片的基準地價。

　　6、 路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數宗土地的平均單價并附設于特定街道上，即得到該街道的路線價。

　　7、 標定地價的概念：是政府根據管理需要，評估的某一宗土地在正常市場條件下于某一估價期日的土地使用權價格。

　　8、 基準地價、標定地價、各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。

　　9、 標定地價的作用：

　　(1) 為政府出讓土地使用權時確定土地出讓金提供依據;

　　(2) 為企業清產核資和股份制改造中確定土地資產量提供依據;

　　(3) 為國家核定土地增值稅和稅制改革提供依據;

　　(4) 為政府制定土地市場管理政策提供依據。

　　10、 基準地價和標定地價是國家建立地價體系的重要內容。

　　考點5：土地估價行業行政管理

　　1、 城市地價動態監測是指根據城市土地市場的特點，通過設立地價監測點，收集、處理并生成系列的地價指標，對城市地價狀況進行觀測、描述和評價的過程。、

　　2、 城市地價動態監測的目的與作用為：

　　(1) 通過確定城市監測范圍，設立地價監測點，組織土地估價師及時跟蹤采集標準宗地的地價信息，定期收集、匯總、整理、分析形成季度和年度監測成果，按時上報并適時公布;

　　(2) 實現對全國重點地區和主要城市地價水平和變動情況的實時監測;

　　(3) 為政府部門把握土地市場運行態勢和價格走勢;

　　(4) 為增強市場監管和調控能力提供服務;

　　(5) 為國土資源管理部門參與宏觀調控提供決策依據并滿足社會公眾的信息需求。

　　3、 土地價格評估機構登記管理及資質評價制度：申請設立土地價格評估機構，除具備國家法律、行政法規規定的條件外，還應具有與其經營范圍相適應的注冊資金和專業人員。有二名以上土地估價師和10萬元以上注冊資金的土地價格評估機構，可在其住所所在地市、縣范圍內從事土地估價工作;有四名以上土地估價師和20萬元以上注冊資金的土地價格評估機構，可在其住所所在地省級行政區范圍內從事土地估價工作;有七名以上土地估價師和50萬元以上注冊資金的土地價格評估機構，可在全國范圍內從事土地估價工作。

　　4、 土地估價結果確認制度：企業委托進行土地估價的，土地估價報告同時交付備案。改制涉及的土地采用國家作價出資(入股)、授權經營方式處置的，土地估價報告應在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產處置審批時備案。

　　5、 土地估價報告備案制度：

　　6、 土地估價師資格考試制度：

　　7、 土地估價師繼續教育制度：

　　8、 地價體系是在地產市場中，由若干個既相互聯系，又互有區別的地價構成的，共同滿足地產市場管理和運行需要的價格系列。

　　9、 我國的地價體系既要與我國的土地管理制度、土地使用權出讓、轉讓制度等相配套，同時也要滿足政府、地產投資者、開發者、使用者等對地價的宏觀和微觀等多方面、多層次的需求。

　　10、 2006年12月，我國國土資源部根據土地等級、區域土地利用政策等，統一制訂了《全國工業用地出讓最低價標準》，以加強對工業用地的調控和管理，促進土地節約集約利用。

　　11、 從土地使用制度改革至今近20年來，我國地價管理從無到有，在法制、機制和制度建設方面已取得了重大進展，具體如下：

　　(1) 建立起以以市場機制形成土地價格的制度體系;

　　(2) 形成一整套適合我國國情的土地估價的理論、方法和技術標準;

　　(3) 建立起了具有中國特色的，以基準地價、標定地價和協義出讓最低價為核心的地價體系;

　　(4) 建立了城市地價動態監測體系;

　　(5) 造就了具有較高專業素質的土地估價隊伍，土地估價行業。

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