第十二章 地價管理

　　考點1：地價管理的目的

　　1、 地價管理，是政府為規(guī)范土地市場的交易行為，保持土地市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展，保護土地交易者和國家等各方面的合法權(quán)益而采取的以土地價格為核心的各種調(diào)控、引導、管理。

　　2、 地價管理的目的和作用：

　　(1) 通過地價管理，防止地價暴漲：為了防止地價暴漲對經(jīng)濟可能產(chǎn)生的危害，除了采取行政手段干預土地市場外，也通過制訂一系列嚴格而又規(guī)范的地價管理政策和制度，加強對地價暴漲的管理。

　　(2) 通過地價管理，防止土地投機：城鎮(zhèn)土地是有限的，寶貴的資產(chǎn)，由于其位置的不可移動性，極易造成對土地的壟斷，特別是位置優(yōu)越的地塊。為防止單位和個人對土地的無效占用，大量閑置土地，等待地價上漲，靠囤積土地獲取暴利，需要進行地價管理。

　　(3) 通過地價管理，促進土地的合理利用：為促進土地資產(chǎn)的合理利用，發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益，必須建立有效的地價管理政策，使每塊土地都能達到合理利用。通過地價管理政策的實施，使不能合理利用土地的使用者，將其使用的土地轉(zhuǎn)移出去，給能發(fā)揮土地最大潛力、支付最高地價的使用者使用。

　　(4) 通過地價管理，規(guī)范交易雙方的行為，建立規(guī)范的市場;在土地交易活動中建立規(guī)范的市場，有的交易雙方為了逃避國家稅收，采取虛報、瞞報地價的非法手段進行土地交易活動。為此，需要制訂地價管理政策，使交易雙方或一方要為虛報、瞞報而付出代價。

　　(5) 通過地價管理，規(guī)范土地估價的方法，提高土地估價精度;地價管理政策影響下的土地市場，可減少各種非規(guī)范交易行為的發(fā)生，使土地估價方法統(tǒng)一，有效數(shù)據(jù)樣本增加，提高土地估價成果的精度。

　　(6) 通過地價管理，防止國有土地收益流失。通過地價管理，對單位和個人將劃撥土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)移的行為進行有效管理，可以有效防止目前各地普通存在的國有土地收益的流失，逐步建立起規(guī)范、合法的土地使用制度。

　　考點2：地價管理的措施

　　1、 地價管理的措施主要包括：

　　(1) 提供地價信息;

　　(2) 制定地價標準：

　　(3) 宏觀調(diào)控地價水平;

　　(4) 監(jiān)管土地估價行業(yè)：

　　考點3：地價管理的內(nèi)容

　　1、 基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。

　　2、 建立土地價格評估制度。

　　3、 制定協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低限價。協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關(guān)稅費之和;有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊據(jù)級別基準地價的70%。

　　4、 國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或作不實的申報。土地交易權(quán)利人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門如實申報成交價，不和瞞報或者作不實的申報。

　　5、 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。

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