考點3：土地市場的分類

　　1、 中國土地市場體系按地域劃分，分為城市建設用地使用權市場和農村集體土地使用權市場;

　　2、 按市場主體劃分，分為涉外市場(國外或境外)和境內(中國內地)市場。

　　3、 中國城市建設用地使用權市場按交易梯次劃分，分為出讓(一級)市場、轉讓(二級)市場、租賃抵押(三級)市場;

　　4、 中國農村土地市場，按市場流轉的客體(土地利用方向)劃分，分為農地(耕地)使用權市場、集體建設用地使用權流轉市場和土地產權股份化改制等。

　　5、 按照現行的法律規定，我國現階段的土地市場主要指城鎮土地市場。按照市場交易主體和市場運行過程，可將城鎮土地市場分為三級市場結構。

　　6、 按土地交易方式，可以將土地市場分為如下幾種：

　　(1) 土地使用權出讓市場：土地使用權出讓市場是指土地所有者將一定期限內的土地使用權讓與土地使用者而形成的市場，反映的是土地所有者和土地使用者之間的經濟關系。土地使用權的出讓市場是土地一級市場，其主要市場活動是國家以土地所有者的身份，將土地使用權按規劃要求和投資計劃及使用年限，出讓給土地使用者或開發商。

　　(2) 土地使用權轉讓市場：土地使用權轉讓市場是指土地使用權人將剩余年限的土地使用權讓與其他土地使用者而形成的市場，反映的是土地使用者之間的經濟關系。在國家調控下以市場調節為主的土地市場是指土地二級市場，土地使用權轉讓市場即土地二級市場，二級市場是國家調控下以市場調節為主的市場。

　　(3) 土地使用權租賃市場：土地使用權租賃是指土地使用者作為出租人將土地使用權出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權租賃市場屬于土地三級市場。

　　(4) 土地使用權抵押市場：土地使用權抵押是土地抵押人以其合法的土地使用權以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。土地使用權抵押市場屬于土地三級市場。三級市場是土地使用者之間進行的租賃、抵押活動。它是市場調節的開發市場。三級市場結構是我國目前土地市場的基本構成。土地市場管理的核心內容是土地市場價格的宏觀調控。

　　考點4：土地市場的功能

　　1、 優化配置土地資源。土地資源的配置方式分為行政劃撥方式和市場方式。

　　2、 調整產業結構，優化生產力布局。

　　3、 健全市場體系，實現生產要素的最佳組合。

　　4、 控制土地供給，控制投資過熱。　考點5：土地市場的運行機制

　　1、 土地市場是依靠以價格形成機制為核心的市場機制的作用來運行的，土地價格的形成是由土地的供給與需求來決定的。

　　2、 為維護土地市場秩序，政府有必要對土地市場進行宏觀調控。其主要手段和措施有：控制土地供給量、調控土地價格水平、制定土地市場規則、確定土地優先供給范圍、制定優惠和限制政策等。

　　3、 城市土地市場運行機制包括：

　　(1) 市場機制：城市土地市場機制主要包括供需機制、競爭機制、價格機制，其核心是競爭機制市場秩序的形成過程中，市場機制是最重要、最基本的調節力量。市場秩序能否形成，主要取決于市場機制能否發揮作用及其作用程度。

　　(2) 宏觀調控機制：為了維護城市土地市場秩序，政府必須對城市土地市場進行宏觀控制，以彌補市場機制的不足。

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