2013年土地估價理論與方法講義10
更新時間：2013-07-19 17:32:13
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摘要 土地估價理論與方法
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土地純收益的計算可以根據具體評估對象的不同和總收益、總費用的計算方式不同采用不同的計算方法。
1.土地租賃中的土地純收益求取
土地純收益=年租金總收入一年總費用
2.房地出租中的土地純收益求取
土地純收益=房地純收益一房屋純收益
房地純收益=房地出租年總收入―房地出租年總費用
房屋純收益=【A.房屋重置價 OB.房屋現值 OC.土地價格 OD.房地產價格】×建筑物還原率
房屋現值=房屋重置價×房屋成新度=房屋重置價一房屋總折舊
Ⅱ【O A.房屋純收益 OB.房屋重置價 OC.房屋現值 OD.房屋成新度】也稱房屋重置成本，是指根據估價期日的人工和建筑材料價格，并按照目前的材料、標準與設計，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據當地同類建筑物的建造成本進行分析計算;房屋成新度是指房屋建筑物在估價期日的新舊狀況;房屋總折舊是指房屋建筑物在已使用年限內由于Ⅲ【口A.物理 口B.功能 口C.成新 口D.經濟 口E.交通條件】等因素引起的房屋折舊總額，通常采用平均折舊法計算，其計算公式如下：
房屋總折舊額=房屋年折舊額×已使用年限
3.企業經營中的土地純收益求取
企業經營純收益=年經營總收入一年經營總費用
土地純收益=企業經營純收益--非土地資產純收益
4.自用土地或待開發土地的純收益求取
自用土地或待開發土地的純收益可采用比較法求取，即比照類似地區或相鄰地區有收益的相似土地的純收益，經過區域因素、個別因素的比較修正，求得其土地純收益。
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