2013年土地估價案例與報告模擬題第四套4
更新時間：2013-07-01 18:42:29
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摘要 土地估價案例與報告
第三部分土地估價
一、估價原則
(一)主要遵循替代原則可以概括為：
(1)土地價格水平由具有相同性質的替代性土地的價格決定。
(2)地價水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格。
(3)土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。
(二)最有效利用原則
由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據。
(三)上述原則加上多種評估方法綜合分析、判斷以體現客觀、公正、科學、合法。
二、估價方法與估價過程
依據文件有關規定，宗地地價評估選用兩種方法以上同時測算，綜合分析確定最終地價。根據評估對象的實際情況，以市場比較法和基準地價系數修訂法進行評估。
1.市場比較法
(1)比較實例選擇。現收集到與待估宗地(H)條件類似的A、B、C三宗案例進行比較，因素條件說明見下表
(3)因素條件說明見下表。
樓面地價=15873000元/13217.39m2=1200.92元/m2
三、地價的確定
1.地價確定的方法
選取市場比較法、基準地價系數修訂法求取委估地塊地價，結果非常接近，無實質性差異，故我們取兩種結果的算術平均值作為委估宗地的地價評估結果。
2.估價結果
總地價：1587.3萬元;單位地價：519元/m2;樓面地價：1174元/m2。第四部分附件
1.國家建設用地使用證
2.××單位房產所有證復印件
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