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　　(二)下面是一個完整的土地估價技術報告(標注“略”的為正常內容)，請閱讀后指出錯誤并說明原因。

　　土地估價技術報告

　　第一部分總述

　　一、估價項目名稱：××××地價評估

　　二、委托估價方：××××市新區塑料建材廠(其他略)

　　三、受托估價方：××××市地產評估咨詢中心(其他略)

　　四、估價對象：本項評估是對××××市新區塑料建材廠所占宗地的地價評估

　　五、估價目的：本報告為××××市新區塑料建材廠抵押貸款提供地價依據六、估價依據：(略)

　　七、地價定義：50年土地使用權的現實市場價格八、估價期日：2008年5月20日～6月1日

　　九、估價日期：2008年5月31日十、估價結果：

　　總地價：1551.88萬元;單位地價：519元/m2樓面地價：1174元/m2

　　評估價格貨幣種類：人民幣

　　十一、需要特殊說明的事項

　　(1)此項評估是評估期日的價格現值，假設在此期間物業價格值保持穩定。

　　(2)本報告只為××××塑料建材廠抵押貸款提供地價依據，用于其他方面的可行性未做探討。

　　(3)樓房沒有進行結構測試和檢驗設施，因此不能確定其設施的完備性。

　　(4)報告之中有關證明材料由當事人提供。

　　(5)本報告有效期為半年。

　　(6)本報告全文或部分內容公布之前，需征得本中心同意，國家法律規定者除外。

　　十二、土地估價人員

　　(略)

　　2008年6月8日

　　第二部分估價對象描述及地價影響因素分析

　　一、估價對象描述

　　1.土地位置狀況

　　待估宗地位于××××市新區××××號，屬工業用地，宗地四至：東為×公司;西為×路;南為×道;北為×廠。占地面積為29887.5m2，土地級別屬于二級甲。國家建設用地使用證證號為：××國用(2008)字第411號。

　　2.土地權利狀況

　　該宗地以劃撥方式取得土地使用權，使用期限為50年，剩余45年，已使用5年，該單位享有土地的抵押權、擔保權、租賃權等他項權利，地上附著物及建筑物所有權歸××塑料建材廠。

　　3.建筑物和地上附著物狀況

　　××塑料建材廠除辦公樓4層外，其他兩座廠房、傳達室等土地附著物均為平房，砌體結構，耐用年限為30年，建筑面積為13217.39m2，均為水泥地面，內墻為涂料粉刷，外墻用水刷石裝飾，建筑高度為12m，門窗均為塑鋼材料。

　　二、地價影響因素分析

　　1.一般因素

　　××塑料建材廠歷年來為新區支柱企業。近年來，由于受市場影響，效益開始滑坡，經營處于低谷，導致該廠負擔沉重，資金較為緊張，影響了發展，職工工資連續3個月沒有兌現。根據國家有關政策，該企業已經轉變經營機構，正在上新的國家級項目。

　　2.區域因素

　　該宗地土地級別為二級甲工業用地，但交通條件較優越，新城道為城市生活型主干道，有通往市區和外縣的公共汽車，各種建筑均符合規劃要求。商業、服務業基本配套，環境有輕度污染，市政設施良好，上水、排水與區主干線連接。供電有保障。通信線路與市區電話聯網，可以全國直撥。供暖為統一供熱，是較為理想的工業用地。

　　3.個別因素

　　該宗地用地規劃、綠化、美化較好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用設施配套，最有效用途為工業，實際用途與最有效用途一致。宗地的寬度、進深、形狀等對工業用地沒有影響。按照區規劃要求，地上容積率為0.5～4。

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