考點4：調查待估宗地情況和最佳開發利用方式

　　1、調查待估宗地基本情況

　　(1)調查土地位置、掌握土地所在城市的性質及其在城市中的具體坐落位置及其周圍的土地條件和利用現狀，為選擇最佳利用方式提供依據;

　　(2)查清土地面積大小、形狀、平整情況、地質狀況、基礎設施狀況，為估算建筑費用提供論據。

　　(3)調查土地利用要求，掌握政府對此宗地的規定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度限制等，為確定建筑物的規模、造型等服務。

　　(4)調查此地塊的權利狀況，包括弄清權利性質、使用年限、能否續期，以及對轉讓、出租、抵押等的有關規定等。主要是為確定開發完成后的不動產價值、售價及租金水平等服務。

　　2、確定最佳的開發利用方式：

　　(1)根據調查的土地條件、土地市場條件等，在政府規劃及管理等限制所允許的范圍內，確定地塊的最佳利用方式，它包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等。

　　(2)在選擇最佳的開發利用方式中，最重要的是選擇最佳的土地用途。土地用途的選擇，要考慮到土地位置的可接受性、這種用途的現實社會需要程度和未來發展趨勢，即要分析當地市場的接受能力，究竟市場在項目建成這段時間里最需要什么類型的房地產。

　　考點5：開發完成后不動產價值的測算

　　1、 不動產價值的內涵：開發完成以后的時點上，不動產所能實現或者折現的市場價值即為開發完成后的不動產價格。

　　2、 假設開發條件下不動產總價值的計算要求及方法

　　(1) 對于習慣出售的不動產，如居住用商品房、工業廠房等，應按當時市場上同類用途、性質和結構的不動產的市場交易價格，采用市場比較法確定開發完成后的不動產總價(總開發價值);

　　(2) 對于習慣出租的不動產，如寫字樓、商業不動產等，其開發完成后的不動產總價的確定，可根據當時市場上同類用途、性質、結構和裝修條件不動產的租金水平和出租費用水平，采用市場比較法確定所開發不動產出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉化為不動產總價。

　　3、建成條件下不動產總價值的計算要求及方法：

　　(1)采用剩余法評估地價時，一般可采用市場比較法、收益還原法、長期趨勢法對開發完成后的不動產價格進行評估。

　　(2)建成條件下房地產交易價格可用正常交易成交價格，通常采用市場比較法、結合房地產的經營狀況和市場條件運用收益還原法。

　　考點6：開發成本

　　1、開發成本的概念及構成

　　(1)開發成本是項目開發建設期間所發生的一切費用的總和。不同開發項目其成本構成存在差異，在土地開發項目中，整個開發項目的開發成本包括購地稅費，將土地(生地或毛地)開發成熟地的開發費用、管理費用、投資利息和銷售稅費;在房地產開發項目中，整個項目的開發成本包括購地稅費、房屋建造成本、管理費用、投資利息和銷售稅費;在建工程續建項目中，續建項目的開發成本包括購買在建工程稅費、續建成本、管理費用、投資利息和銷售稅費。

　　(1.1)開發周期：開發周期是指從取得估價對象的日期，即估價期日，一直到不動產全部銷售或出租完畢的這一段時期。不同的開發項目，其開發周期也不一樣，通常，一個完整的不動產開發項目可分為三個階段：規劃設計和工程預算期、工程建設期、租售期。土地的開發周期一般根據開發土地的面積規模和開發的難易程度確定。

　　(1.2)購地稅費：是投資者購買待開發土地應負擔的稅費，是假定一旦購買了待開發土地，在交易時作為買方應負擔的有關稅費，如契稅、交易手續費等。

　　(1.3)開發費用：一般包括土地開發費和房屋建造成本兩部分，土地開發費要考慮待估宗地的開發程度，按需要投入的各項客觀費用計算。開發建筑成本費用可采用比較法、建設工程概預算來估算。房屋建造成本包括房屋建筑安裝工程費和專業費，房屋建筑安裝工程費包括建造房屋及附屬工程所發生的土建工程費用和安裝工程費用。建安工程費可采用比較法來估算，也可采用建筑工程概預算的方法來估算。專業費用包括建筑師的建筑設計費，預算師的工程概預算費用等。一般要用建筑安裝工程費的一定比率估算。

　　(1.4)銷售稅費：主要指銷售開發完成后的不動產應繳納的稅金及附加;銷售費用主要指銷售開發完成后的不動產所必需的廣告宣傳費、銷售代理費、交易手續費等。銷售稅費一般以開發完成后的不動產總價值的一定比率來計算。

　　(1.5)管理費用：管理費用可按照當時同類不動產開發項目當前的正常管理費用來推算，通常取建筑安裝工程費的一定比率。

　　(1.6)投資利息：根據考慮資金時間價值的方式不同，剩余法分為傳統方法和現金流量折現法。傳統方法采用計算利息的方式考慮資金的時間價值，利息開發全部預付資本的融資成本。不動產開發的全部預付資本包括未知的待估不動產價值(通常是地價款)、土地開發費用或房屋建造成本、管理費用、購地稅費，這些項目都要計算利息，銷售稅費一般不計算利息。

　　現金流量折現法是采用折現的方式考慮資金的時間價值，即不把不動開發完成后的價值及開發成本用折現的方法貼現至估價期日，投資利息和開發利潤均隱含在折現過程中，從而在剩余法公式中沒有利息和利潤項。折現率應采用同一市場上類似不動產開發項目所要求的平均報酬率，它體現了資本金利率和開發利潤率兩部分。

　　2、開發成本應區分地上有無建成房屋計算：

　　(1)地上無建成房屋的開發成本

　　(1.1)毛地價由土地使用權出讓金和基礎設施配套建設費組成;

　　(1.2)熟地價由毛地價和土地開發成本組成，土地開發成本是指通上水、通下水、通電、通燃氣、通郵、通路和場地平整等費用。

　　(2)地上有建成房屋的開發成本

　　(2.1)開發成本費用包括直接工程費、間接費、建筑承包商利潤及由發包商負擔的建筑附帶費用等。直接工程費：是指施工過程中耗費的構成工程實體的各項費用，包括人工費、材料費、施工機械使用費。間接費：規費和企業管理費組成。

　　(2.2)開發建筑成本的計算要求及法。可采用比較法來推算，即通過當時同類建筑當前的平均或一般建筑費用來推算，也可采用建筑工程概預算的方法來估算。

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