考點7：利息

　　1、 利息即開發(fā)全部預付資本的融資成本。宗地開發(fā)的預付資本包括地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費、不可預見費等。這些費用在不動產(chǎn)開發(fā)建筑過程中投入的時間是不同的。

　　2、 預付地價款的利息額應以全部預付地價款按整個開發(fā)建設周期計算;

　　3、 開發(fā)費、專業(yè)費在建筑期內(nèi)的利息：以全部開發(fā)費、專業(yè)費按建筑期的1/2或以全部開發(fā)費、專業(yè)費的1/2按全部建筑期計算;

　　4、 開發(fā)、專業(yè)費在建筑竣工后的空置及銷售期內(nèi)應按全期、全額計息。

　　5、 投資利息測算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。在傳統(tǒng)方法中，正確地測算投資利息需要注意以下幾個方面：

　　(1) 應計息的項目：未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值;投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費;后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費不計息。

　　(2) 計息期的長短：計算期是某項費用應計息的時間長度，其起點是該項費用發(fā)生的時間點，終點通常是建設期的終點，一般不考慮預售和延遲銷售的情況。

　　6、傳統(tǒng)方法計算利息的方式：單利計息、復利計息。

　　7、傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的區(qū)別：

　　(1)對開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時的不動產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數(shù)額;在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預測它們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額，即要進行現(xiàn)金流量預測。

　　(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計算期通常到開發(fā)完成時止，即不考慮預售，也不考慮延遲銷售;現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間點上的價值(最終是折算到估價時點上)，然后再相加減。

　　(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風險收益部分(利潤率)。

　　(4)從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結(jié)果比較精確，但比較復雜;傳統(tǒng)方法測算的結(jié)果比較精略，但相對簡單些。就它們的精確與精略而言，在現(xiàn)實中可能不完全如此，這是因為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點：開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要估計準確;各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準確;各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額要估計準確。

　　8、利息率的選報依據(jù)及確定方法：

　　(1)利率的高低。利率有單利利率和復利復率。選用不同的利率，應選用相對應的計息方式，反過來，選用不同的計息方式，應選用相對應的利率。

　　(2)計算周期是計算利息的單位時間。計息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。

　　(3)各義利率和實際利率。在復利計息的情形下，當利率的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率(又稱有效利率)的概念。

　　(4)資金的時間價值是同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量反映為“利息”，用相對量反映為“利率”。

　　考點8：利潤

　　1、建筑開發(fā)利潤的內(nèi)涵：建筑開發(fā)利潤是指將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況應當獲得的利潤。

　　2、利潤的計算依據(jù)：開發(fā)商的合理利潤一般以不動產(chǎn)總價或預付總資本的一定比例計算，相應的利潤率一般稱為銷售利潤率或投資利潤率。

　　3、建成條件下建筑物的價值主要采用成本法計算。

　　(1)建成條件下建筑物的價值主要采用成本法來計算。其中：

　　新建成的建筑物價值=建筑物建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　舊的建筑物價值=建筑物重新構(gòu)建價格-建筑物折舊

　　(2)建筑物重新構(gòu)建價格可以采用成本法求取，也可通過政府或其授權(quán)的部門公布的房屋重置價格來求取。建筑物的重新構(gòu)建價格相當于在估價時點新建成的建筑物價值，公式為：建筑物重新構(gòu)建價格=建筑安裝工程費+專業(yè)費用+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　(3)求取建筑物重新構(gòu)建價格的具體方法，根據(jù)求取其中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，有單位比較法、分部分項法、工料測量法、指數(shù)調(diào)整法。

　　(4)求取建筑物折舊的方法主要有年限法、市場提取法、分解法。

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