考點4：土地取得費

　　1、 凡新建工業項目首先需獲得土地，或征地或拆遷。耕地補償費，征用前3年平均產值6-10倍;農業人口安置補償費，前3年平均年產值4-6倍，最高不超過15倍。總和不得超過30倍。

　　2、 土地取得費應是評估期日的重置費，按用地單位為取得土地使用權而支付的各項客觀費用計算。

　　3、 由于成本的增加并不一定提高效用和價值，尤其是對單宗地而言，征地、拆遷等土地取得費用是對原土地使用者失去原土地收益的補償，是依據原來用途下的土地收益，而不是依據新土地用途和未來土地收益的高低確定的。

　　考點5：土地開發費

　　1、(1)基礎設施配套費：通常以七通一平為標準計算;(2)公共事業建設配套費：這與項目大小、用地規模有關，各地情況不一;(3)小區開發配套費：各地根據用地情況確定合理的項目標準。在實踐中確定土地開發程度，主要應注意如下兩方面的問題：一是應準確區分宗地內和宗地外的開發程度(由市政投資建設的應屬于宗地外，由企業投資建設的應屬于宗地內);二是宗地紅線內外的開發程度不一致。應分攤費用=受益程度×設施總費用。

　　考點6：利息

　　(1)土地開發投資利息的概念：利息是資金的時間價值。依據《城鎮土地估價規程》，確定土地開發利息是按照界定土地開發程度的正常開發周期、各項費用的投入期限和資本年利息率，分別估計各期投入應支付的利息。土地開發周期超過一年的，利息按復利計算。

　　(2)利息計息方式：土地取得費及其稅費利息是以整個取得費為基數，計息期為整個開發期;開發費及稅費利息可采用兩種計算：一是以整個開發費為基數，計息期為開發期的一半;二是以開發費一半為基數，計息期為整個開發期。如果開發費是以當時收取的基礎設施配套費標準計算的，由于基礎設施配套費一般需在土地開發前一次性支付，因此這一部分開發費的計息期也應是整個開發期。

　　考點7：利潤

　　(1)利潤的計算依據：投資的目的是為了獲取相應的利潤，作為投資的回報，對土地投資，當然也要獲取相應的利潤。土地開發利潤一般為6%―10%。成本逼近法中利潤計算的基數包括土地取得費、土地開發費、相關稅費，利潤計算的關鍵是確定利潤率和投資回報率。投資回報率的確定通常考慮三方面因素：土地用途、開發期的長短、區域經濟環境。

　　(2)利潤的計算方式：

　　投資利潤=(土地取得費+土地開發費+稅費)×投資回報率

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