第十一章 成本逼近法

　　考點(diǎn)1：成本逼近法概念

　　1、所謂成本逼近法，就是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。這種成本逼近法，與一般房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法不同。后者亦稱原價(jià)法、承包商法、合同法或加法，是以建筑物或建筑改良物重新建造的費(fèi)用，經(jīng)減折舊后求得建筑物價(jià)格，然后加上土地價(jià)格，最終得到整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。

　　考點(diǎn)2：成本逼近法的基本公式

　　1、采用成本逼近法評(píng)估住宅用地劃撥土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，其土地成本包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、投資利息、利潤(rùn)、土地增值收益。

　　2、成本逼近法的基本思路，是把對(duì)土地的所有投資包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，同時(shí)根據(jù)國(guó)家對(duì)土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益，從而求得土地價(jià)格。

　　3、成本逼近法的基本公式即為：

　　土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益

　　4、土地價(jià)格構(gòu)成的啟示：首先討論土地價(jià)格構(gòu)成不能籠統(tǒng)地談地價(jià)構(gòu)成，而必須針對(duì)具體的土地條件進(jìn)行探討，如開(kāi)發(fā)前的土地，開(kāi)發(fā)完成后的土地，這樣才能在一定程度上講清地價(jià)的理論構(gòu)成;其次要從地租的形成和變化過(guò)程中去考察分析土地價(jià)格，對(duì)一定條件土地的地價(jià)，理論構(gòu)成雖然存在，但彼此在量上難以截然分清。

　　考點(diǎn)3：成本逼近法估價(jià)步驟

　　一、成本逼近法評(píng)估地價(jià)的程序可分為以下幾個(gè)步驟：

　　1、確定土地取得費(fèi)用

　　2、確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　3、計(jì)算稅費(fèi);

　　4、計(jì)算投資利息：

　　5、計(jì)息投資利潤(rùn)

　　6、確定土地增值收益

　　7、計(jì)算、修正和確定土地估價(jià)結(jié)果。

編輯推薦：2013年土地估價(jià)師考試VIP套餐

         2012土地估價(jià)師考試真題及答案專題

          土地估價(jià)師歷年真題匯總