第十章 市場(chǎng)比較法

　　考點(diǎn)1：市場(chǎng)比較法概念

　　1、市場(chǎng)比較法，又簡稱比較法，是土地估價(jià)方法中最重要、最常用的基本方法之一，也是國外通用的經(jīng)典估價(jià)方法之一。

　　2、基本含義：在求取一宗待評(píng)估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。這里的“類似土地”，是指土地所在區(qū)域的區(qū)域特征，以及影響地價(jià)的因素和條件均與待估土地相類似的土地。

　　考點(diǎn)2：市場(chǎng)比較法的特征

　　1、市場(chǎng)比較法具有現(xiàn)實(shí)性，有較強(qiáng)的說服力。是利用近期發(fā)生的與待估土地具有替代性的交易案例作為比較標(biāo)準(zhǔn)，修正推算待估土地的價(jià)格，能夠反映近期市場(chǎng)的行情，也使測(cè)算的價(jià)格具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，容易被接受。

　　市場(chǎng)比較法是以價(jià)格求價(jià)格，所以在不正常市場(chǎng)條件下難以與收益價(jià)格相協(xié)調(diào)。如市場(chǎng)低迷或市場(chǎng)過度炒作、出現(xiàn)“泡沫”經(jīng)濟(jì)等，就會(huì)使得估價(jià)結(jié)果容易偏離土地資產(chǎn)的本身特征。

　　考點(diǎn)3：市場(chǎng)比較法的原理

　　1、 市場(chǎng)比較法以替代原則為依據(jù)。市場(chǎng)比較法是符合當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)行為。市場(chǎng)比較法正是以替代原理為主要理論依據(jù)，其基本原理如下表示：

　　交易實(shí)例I――比較

　　交易實(shí)例II――比較――待評(píng)估土地 修正 待評(píng)估土地的價(jià)格

　　交易實(shí)例III――比較

　　2、市場(chǎng)比較法是以替代原則為理論基礎(chǔ)，因此具有現(xiàn)實(shí)性和富有說服力。適宜于市場(chǎng)比較發(fā)育地區(qū)的經(jīng)常性交易的土地價(jià)格的評(píng)估。

　　3、市場(chǎng)比較法中的有關(guān)概念

　　(1)類似土地：是指其所所在地區(qū)的區(qū)域特性以及其影響地價(jià)的因素和條件相同或相近的土地。

　　(2)比較宗地，是指選定的與待估宗地具有替代關(guān)系的比較交易案例的宗地或地塊。

　　(3)標(biāo)準(zhǔn)宗地，是指一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，具備的條件在一定范圍內(nèi)有相應(yīng)的代表性，可起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的若干宗地。

　　(4)估價(jià)期日，是指決定待估土地價(jià)額的基準(zhǔn)日期。

　　(5)交易情況修正，是指排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。

　　(6)容積率，是指一定區(qū)域范圍內(nèi)，建筑物的總建筑面積與整個(gè)宗地面積之比。

　　(7)區(qū)域因素，是指土地所在區(qū)域的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、文化等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性對(duì)土地價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素。

　　(8)個(gè)別因素，是指土地的個(gè)別特征(宗地條件)對(duì)其價(jià)格的影響因素。

　　(9)地價(jià)指數(shù)，指運(yùn)用一定的統(tǒng)計(jì)方法將特定區(qū)域一定時(shí)期內(nèi)的地價(jià)水平換算成相對(duì)于某一基準(zhǔn)日期地價(jià)水平相對(duì)百分比的指數(shù)。

　　(10)區(qū)域分析，指分析判定待估宗地所處區(qū)域的類型、特性，以及這些特性對(duì)待估宗地價(jià)格所產(chǎn)生的影響等。

　　(11)同一供需圈，指與待估宗地能形成替代關(guān)系，對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在的區(qū)域。

　　(12)相鄰區(qū)域，針對(duì)宗地而言，相鄰區(qū)域指待估宗地所處的、以某一特定用途為主的一定范圍區(qū)域;針對(duì)區(qū)域而言，相鄰區(qū)域指緊鄰該區(qū)域周圍的其他區(qū)域。

　　(13)類似區(qū)域，指與待估宗地所隸屬的相鄰區(qū)域相類似的、同一供需圈的其他區(qū)域。

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