考點4：市場比較法的基本公式

　　1、市場比較法的分類：直接比較分析、間接比較分析

　　(1) 直接比較分析：直接比較是以待估土地的狀況為基準，把各交易案例與其逐項比較，然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價格。

　　PD=PB*A*B*D*E

　　PD：待估宗地價格;

　　PB：比較案例宗地價格;

　　A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)

　　B=待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較案例宗地交易日期地價指數(shù)

　　D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

　　E=待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個別因素條件指數(shù)

　　(2) 間接比較分析：間接比較是以一個標(biāo)準宗地或條件俱佳的土地為基準，把交易案例和待估土地均與其逐項比較，然后將結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價格。

　　PD=PB*A*B*D*E*C

　　PD：待估宗地價格;

　　PB：比較案例宗地價格;

　　A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)

　　B=待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較案例宗地交易日期地價指數(shù)

　　D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

　　E=待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個別因素條件指數(shù)

　　C=標(biāo)準宗地條件評價系數(shù)/比較案例宗地條件評價系數(shù)

　　2、市場比較法的特點：

　　(1)市場比較法具有現(xiàn)實性，有較強的說服力。

　　(2)市場比較法以替代關(guān)系為途徑，所求得的價格稱“比準價格”。

　　(3)市場比較法以價格求價格，在不正常市場條件下難以與收益價格相協(xié)調(diào)。

　　(4)市場比較法需要估價人員具有較高素質(zhì)。

　　(5)市場比較法以替代原則為基礎(chǔ)，正確選擇比較案例和合理修正交易價格是保證評估結(jié)果準確性的關(guān)鍵。

　　3、市場比較法的適用條件：

　　(1)要有足夠數(shù)量的比較案例。至少3個。

　　(2)交易案例資料與待評估土地具有相關(guān)性和替代性。用途相同，位置相鄰，類似區(qū)域、交易時間應(yīng)相近。

　　(3)交易資料的可靠性。

　　(4)合法性。

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