考點4：市場比較法的基本公式

　　1、市場比較法的分類：直接比較分析、間接比較分析

　　(1) 直接比較分析：直接比較是以待估土地的狀況為基準，把各交易案例與其逐項比較，然后將比較的結果轉化為修正價格。

　　PD=PB*A*B*D*E

　　PD：待估宗地價格;

　　PB：比較案例宗地價格;

　　A=待估宗地情況指數/比較案例宗地情況指數

　　B=待估宗地估價期日地價指數/比較案例宗地交易日期地價指數

　　D=待估宗地區域因素條件指數/比較案例宗地區域因素條件指數

　　E=待估宗地個別因素條件指數/比較案例宗地個別因素條件指數

　　(2) 間接比較分析：間接比較是以一個標準宗地或條件俱佳的土地為基準，把交易案例和待估土地均與其逐項比較，然后將結果轉化為修正價格。

　　PD=PB*A*B*D*E*C

　　PD：待估宗地價格;

　　PB：比較案例宗地價格;

　　A=待估宗地情況指數/比較案例宗地情況指數

　　B=待估宗地估價期日地價指數/比較案例宗地交易日期地價指數

　　D=待估宗地區域因素條件指數/比較案例宗地區域因素條件指數

　　E=待估宗地個別因素條件指數/比較案例宗地個別因素條件指數

　　C=標準宗地條件評價系數/比較案例宗地條件評價系數

　　2、市場比較法的特點：

　　(1)市場比較法具有現實性，有較強的說服力。

　　(2)市場比較法以替代關系為途徑，所求得的價格稱“比準價格”。

　　(3)市場比較法以價格求價格，在不正常市場條件下難以與收益價格相協調。

　　(4)市場比較法需要估價人員具有較高素質。

　　(5)市場比較法以替代原則為基礎，正確選擇比較案例和合理修正交易價格是保證評估結果準確性的關鍵。

　　3、市場比較法的適用條件：

　　(1)要有足夠數量的比較案例。至少3個。

　　(2)交易案例資料與待評估土地具有相關性和替代性。用途相同，位置相鄰，類似區域、交易時間應相近。

　　(3)交易資料的可靠性。

　　(4)合法性。

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