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　　留置

　　1、留置權的特征。

　　(1)留置權屬于擔保物權。

　　(2)留置權屬于法定的擔保物權。留置權只有在符合法律規定的條件時產生，并非依當事人約定產生。但當事人可以通過合同約定排除留置權的適用。

　　2、留置權的成立條件。

　　(1)債權人占有債務人的動產。原則上動產應當屬于債務人所有，但根據《物權法》的規定，留置權也可以善意取得，即如果債權人合法占有債務人交付的動產時，不知債務人無處分該動產的權利，債權人仍可以行使留置權。

　　(2)占有的動產與債權屬于同一法律關系，但法律另有規定的以外。《物權法》規定，債權人留置的動產，應當與債權屬于同一法律關系，但企業之間留置的除外。從《物權法》的規定來看，我國留置權的適用范圍大大擴大，一方面不再局限于特定的合同關系，其他的債權債務關系，如不當得利、無因管理等法律關系也可以產生留置權。另一方面，對于企業之間的留置權的行使，可以不以同一債權債務關系為要件

　　(3)債權已屆清償期且債務人未按規定期限履行義務。

　　3、留置權的效力。

　　留置權的效力分兩個層次：

　　(1)留置標的物。債權人在其債權沒有得到清償，有權留置債務人的財產，并給債務人確定一個履行期限。根據《物權法》的規定，該履行期限應當為兩個月以上。

　　(2)優先受償。即債務人超過規定的期限仍不履行其債務時，留置權人可依法以留置物折價或拍賣、變賣所得價款優先受償。留置財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸債務人所有，不足部分由債務人清償。

　　(3)同一動產上已設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優先受償。

　　【案例】

　　房地產開發企業甲急欲銷售其開發的某住宅區的最后1套別墅，遂打電話向乙、丙、丁發出售房要約，并聲明該要約的有效期為1個月。要約發出后第10日，甲與乙簽訂買賣合同并交付該別墅，乙支付了全部房款，但未辦理產權變更登記。第21日，甲與不知情的丙簽訂買賣合同并辦理了產權變更登記。第25日，甲又與不知情的丁簽訂了買賣合同。第26日，該別墅被意外焚毀。

　　要求：

　　根據《物權法》、《合同法》的規定，分別回答下列問題：

　　(1)甲、乙之間的買賣合同是否有效?并說明理由。

　　(2)如果房屋未被焚毀，丙是否有權要求乙搬離房屋?并說明理由。

　　(3)丙是否應當承擔房屋意外焚毀的風險?并說明理由。

　　(4)甲、丁之間買賣合同的效力如何界定?

　　【答案】

　　(1)甲、乙之間的買賣合同有效。根據《物權法》的規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。在本題中，盡管乙未辦理產權變更登記，但不影響甲、乙之間買賣合同的效力。

　　(2)丙有權要求乙搬離房屋。根據《物權法》的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。在本題中，盡管甲、乙之間的買賣合同有效且乙已經取得房屋的占有，但由于未辦理產權變更登記，乙尚未取得房屋的所有權。而丙已經辦理了產權變更登記，丙依法取得房屋的所有權，因此，丙有權要求乙搬離房屋。

　　(3)丙不應承擔房屋意外焚毀的風險。根據《合同法》的規定，標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔。在本題中，由于甲沒有向丙交付房屋，因此，丙不應承擔房屋意外焚毀的風險。

　　(4)①甲、丁之間的買賣合同屬于效力待定合同。根據《合同法》的規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。在本題中，甲與丙之間的買賣合同合法有效，且辦理了產權變更登記，丙已經依法取得房屋的所有權。因此，甲與丁訂立買賣合同時，甲不具有處分權，甲、丁之間的買賣合同屬于效力待定合同。②丁可以申請人民法院撤銷該合同。根據《合同法》的規定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，屬于可撤銷合同。在本題中，甲在與丁訂立合同時隱瞞了自己沒有房屋所有權的事實，構成欺詐，丁可以申請人民法院撤銷該合同。如果合同被撤銷，丁可以要求甲承擔締約過失責任(因合同被撤銷，給丁造成損失的，丁可以要求甲賠償損失)。