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　　業主的建筑物區分所有權

　　(一)概念

　　建筑物區分所有權由專有部分所有權、共有部分的權利以及因共同關系產生的成員權三種權利構成。

　　【解釋】專有所有權、共有權及成員權三種權利共同作為一個整體出現，不得分離。權利人不得保留專有部分所有權而抵押其共有部分，也不得保留成員權而轉讓專有部分所有權與共有權。

　　建筑物區分所有權不同于傳統的共有制度，其本質屬性仍是單獨所有，共有部分及成員權部分均是為單獨所有服務的。因此建筑物區分所有權人在轉讓其權利時，其他建筑物區分所有權人不享有優先購買權。

　　(二)建筑物區分所有權的客體

　　1.專有部分的所有權。

　　(1)業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，有權對專有部分占有、使用、收益和處分。業主行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

　　(2)業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

　　2.共有部分的共有權。

　　共有部分包括：(1)建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。(2)建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。(3)建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。(4)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。同時為了解決車位緊張問題，法律還特別對開發商出售車位的權利進行了限制，即要求在建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主需要。

　　【解釋】業主對專有部分以外的共有部分既享有權利，又承擔義務。而且此項義務不得放棄。在轉讓專有部分所有權時，共有部分的共有權及共同管理權必須隨之轉移。

　　3.成員權

　　(1)業主對共有部分的權利

　　業主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。業主可以設立業主大會，選舉業主委員會，制定或者修改業主大會議事規則和建筑物及其附屬設施的管理規約，選舉業主委員會和更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建和重建建筑物及其附屬設施等。

　　(2)業主大會和業主委員會的權利

　　業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放大氣污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　(3)業主共同行使權利的事項的表決

　　①業主共同行使權利的事項，其中大部分事項，如制定和修改業主會議議事規則、制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務機構或者其他管理人等事項經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意即可。

　　②對于籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的行為則應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

　　【注意】關于業主對共同決定事項的表決為重要考點。為雙重標準：人數和占有的面積。

　　(4)業主人數和專有部分面積的計算的特別規定

　　①“業主人數”按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

　　②“專有部分面積”根據不同情況處理，一是按照不動產登記簿記載的面積計算，尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算，尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。“建筑物總面積”則按照前項的統計總和計算。